Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus

Verkehrswert: 360.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein angebautes, vollunterkellertes Zweifamilienhaus.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 02.12.2025 ausschließlich von außen besichtigt, da ein Zugang zum Gebäude trotz Aufforderung an die Eigentümer nicht ermöglicht wurde. Die Bewertung stützt sich auf die Außenbesichtigung, auf alte Unterlagen und auf Planmaterial der Baubehörden.

Gebäude

Das Zweifamilienhaus wurde ca. 1962/63 errichtet und in Massivbauweise ausgeführt. Es handelt sich um ein voll unterkellertes, zweigeschossiges Wohngebäude. Die Westseite ist an das Nachbarhaus angebaut, wodurch es die Funktion einer Doppelhaushälfte einnimmt. Die Bruttogrundfläche beträgt ca. 345 qm. Das Haus weist eine schlichte, zweckmäßige Grundrisslösung auf mit geringem Modernisierungsstandard. Die Raumgestaltung ist einfach, mit Belichtung aus drei Himmelsrichtungen (Norden, Osten, Süden). Das Gebäude verfügt über je eine Wohnung pro Etage. Balkone sind an mehreren Seiten vorhanden, das Dachgeschoss ist als Bühne ausgebildet.

Renovierungen fanden nur in begrenztem Umfang statt (1993 Ölkessel, 1996 teilweise neue Kunststofffenster). Insgesamt befindet sich das Objekt in einem stark sanierungs- und renovierungsbedürftigen Zustand. Zahlreiche Mängel sind dokumentiert: Feuchte- und Schimmelprobleme, beschädigte Heizungsanlage, undichte Fenster, Schäden an Fassade, Balkon und Dach, defekte Elektro- und Sanitärinstallation sowie ungepflegte, verwilderte Außenanlagen. Eine Modernisierung und Instandsetzung sind dringend erforderlich.

Wohnungen

Wohnung EG (ca. 67 qm):

• Flur, Bad, kleine Küche, Wohn-/Esszimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer

• Zwei Balkone (Süden und Osten)

• Zustand analog Wohnung OG, modernisierungsbedürftig, Feuchteschäden, Einfachausstattung

Wohnung OG (ca. 71 qm):

• Flur, Bad, kleine Küche, Wohn-/Esszimmer, Schlafzimmer, zwei Kinderzimmer

• Zwei Balkone (Süden und Osten)

• Böden in Wohn- und Schlafräumen mit altem Holzparkett, Küche mit PVC-Belag, Bad mit älteren Fliesen, Türen alt, Wände verputzt und gestrichen.

• Schimmelbefall an mehreren Stellen, Parkett partiell schadhaft.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt vermutlich teilweise eigengenutzt und möglicherweise teilweise untervermietet. Die EG-Wohnung war zum letzten bekannten Zeitpunkt leerstehend, ein aktueller Nutzungszustand kann nicht zweifelsfrei bestätigt werden. Die OG-Wohnung wurde wohl vom Miteigentümer bewohnt; auch dort ist eine mögliche Untervermietung nicht auszuschließen.

• Satteldach, Dachdeckung mit alten Dachziegeln (1963), Dach ungedämmt

• Ölzentralheizung, Alter Kessel von 1993, kellergeschweißter Öltank (8.100 l, Baujahr 1970), häufige Störungen, tropfende Heizkörper

• Wärmeverteilung über Heizkörper, Heizungsanlage ausbaufähig/erneuerungsbedürftig

• Elektroinstallation von 1962 unter Putz, vermutlich ohne FI-Schalter, veraltete Leitungsquerschnitte (1 mm²), teilweise defekte Schalter/Steckdosen, keine gleichzeitige Nutzung mehrerer Geräte möglich

• Böden überwiegend alter Holzparkett, PVC und Fliesen, teilweise beschädigt

• Fenster im EG und teils OG aus Kunststoff (Bj. 1996), restliche Fenster alte Holzverbundfenster, diverse Undichtigkeiten, Rollläden aus PVC, teilweise beschädigt

• Sanitärinstallation aus dem Baujahr, einfache Ausstattung, häufige Verstopfungen, alter/defekter Boiler

Ulm-Böfingen, Stadt Ulm, ca. 124.000 Einwohner, Landkreis Alb-Donau-Kreis, Baden-Württemberg

Das Objekt liegt im Nordosten des Ulmer Stadtteils Böfingen innerhalb eines gewachsenen Wohngebiets aus den 1960er- und 1970er-Jahren. Die Nachbarschaft ist geprägt von überwiegend 1- bis 2-Familienhäusern, Reihen- und Mehrfamilienhäusern. Der nördliche Grundstücksrand grenzt direkt an eine Erschließungsstraße mit Wendeplatz und Parkplatz sowie an eine großzügige Grünfläche mit Kinderspielplatz. Im Osten verläuft ein öffentlicher Fußweg zu angrenzenden Reihenhäusern. Die Lage gilt als ruhig und durch die benachbarten Wohnhäuser unauffällig. Beeinträchtigungen wurden während der Besichtigung nicht festgestellt.

Infrastrukturell ist das Gebiet sehr gut erschlossen: Einkaufsgelegenheiten, Schulen aller Art, Kindergärten, Ärzte, kulturelle und sportliche Einrichtungen sind in großer Vielfalt schnell erreichbar. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist sehr gut. Bushaltestellen sowie Anschluss an den Fernverkehr (B10, B19, B28, B311 sowie Autobahn A8, ICE-Bahnhof) befinden sich in geringer Entfernung.

Das Grundstück umfasst 401 m², ist regelmäßig zugeschnitten, das Gelände fällt nach Süden ab. Die unmittelbare Umgebung ist mit Bäumen, Sträuchern und Gras bewachsen, allerdings derzeit ungepflegt und mit Gerümpel belastet.