Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus mit Doppelgarage, Garage mit Geräteraum und Geräteschuppen

Verkehrswert: 401.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Zweifamilienhaus mit Doppelgarage, Garage mit Geräteraum und Geräteschuppen.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag außen sowie teilweise innen besichtigt. Besichtigt wurden Treppenhaus und Keller des Wohnhauses, die Garage mit Geräteraum, die Doppelgarage von außen, der Geräteschuppen, der Garten und das nähere Umfeld; die Wohnungen konnten nicht besichtigt werden, sodass die Bewertung insoweit auch auf Bauunterlagen und sonstigen Unterlagen basiert.

Gebäude

Das Wohnhaus ist ein freistehendes, konventionell errichtetes Zweifamilienhaus mit Erdgeschoss, Obergeschoss, ausgebautem Dachgeschoss und teilweisem Kellergeschoss. Ursprüngliches Baujahr ist 1955; Erweiterungen erfolgten 1974 durch Anbau und 1982 durch Dachgeschossausbau. Die Gesamtwohnfläche beträgt 204,40 m², verteilt auf Erdgeschoss mit 81,25 m², Obergeschoss mit 80,01 m² und Dachgeschoss mit 43,14 m². Hinzu kommen 53,25 m² Keller-Nutzfläche. Das Gebäude kann aufgrund des Treppenhauses sowohl als Zweifamilienhaus als auch als Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung genutzt werden.

Die Grundrisse sind zweckmäßig und wirtschaftlich angelegt.

• Im Erdgeschoss befinden sich 3 Zimmer, Küche, Bad, WC, Flur und Terrasse.

• Das Obergeschoss verfügt ebenfalls über 3 Zimmer, Küche, Bad, WC, Flur und Balkon.

• Im ausgebauten Dachgeschoss sind 2 Zimmer, Bad, WC und Flur angeordnet.

• Der Keller umfasst zwei Kellerräume, Heizungsraum und Tankraum.

Positiv hervorgehoben werden die separate Erschließung der Geschosse, die funktionale Raumaufteilung. Belichtung und Besonnung sind nach der Gebäudeausrichtung und der offenen Wohnlage als günstig einzuschätzen.

Das Gebäude weist baujahresgemäß nicht den heutigen Wärmeschutzstandard auf. Als Modernisierungen sind insbesondere der Dachgeschossausbau 1982, die Wohnraumerweiterung 1974, ein Ölheizkessel von 2003, ein Brennertausch 2022 sowie nachrichtlich erneuerte Kalt- und Warmwasserleitungen im Jahr 2022 zu nennen.

Der bauliche Zustand wurde, soweit zugänglich, als altersgemäß und gut brauchbar eingestuft. Festgestellt wurden leichte Verfärbungen am Wärmedämmverbundsystem der Nordfassade.

weitere Gebäude

Zum Objekt gehören eine vordere Doppelgarage, eine weitere Garage mit angeschlossenem Geräteraum im hinteren Grundstücksbereich sowie ein separater Geräteschuppen. Die Doppelgarage ist massiv errichtet mit Stahl-Holz-Schwingtor mit Fernsteuerung; die vordere Garage besitzt vorne und hinten ein Tor, sodass die hintere Garage durchfahren werden kann.

Die hintere Garage mit Geräteraum ist ebenfalls massiv ausgeführt. Der Geräteschuppen ergänzt die Nebennutzflächen im östlichen Grundstücksbereich.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt vermietet an zwei Wohnparteien; eine Mieteinheit umfasste Dachgeschoss und Obergeschoss, die weitere Mieteinheit das Erdgeschoss.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach als Pfettendach, gedämmt, mit einer Gaube; Dachdeckung aus anthrazitfarbenen Betondachziegeln. Doppelgarage mit Betondach sowie Bitumen und Kies, Garage mit Geräteraum mit Bitumenpappe auf Holzschalung.

• Heizung/Warmwasser: Ölzentralheizung, Heizkessel Baujahr 2003, Brenner erneuert 2022; Stahl-Öltank im Keller; Warmwasser über Boiler. Wärmeübertragung über Flachheizkörper im Dachgeschoss und Obergeschoss, Stahlheizkörper im Erdgeschoss und Keller, zusätzlich Handtuchheizkörper in Obergeschoss und Erdgeschossbad.

• Elektroinstallation: im Dachgeschoss und Obergeschoss Stand 1982, im Erdgeschoss und Keller Stand 1955.

• Fenster: Holzfenster in den Wohngeschossen aus 1982 mit Kunststoffrollläden; im Keller Kunststofffenster sowie ein Stahlfenster.

• Sanitärausstattung: in jedem Wohngeschoss jeweils ein Bad und ein separates WC gemäß Grundriss; zwei Waschmaschinenanschlüsse im Keller.

• Böden:

  • Dachgeschoss: Teppich in den Zimmern, Fliesen in Bad, WC und Flur

  • Obergeschoss: Parkett in Wohn- und Schlafräumen, PVC in der Küche, Fliesen in Bad, WC und Flur

  • Erdgeschoss: PVC in den Wohnräumen, Fliesen in Küche, Bad, WC und Flur

Das Objekt liegt in Herbrechtingen-Anhausen mit etwa 230 Einwohnern im Ortsteil Anhausen; Herbrechtingen hat rund 13.200 Einwohner und liegt im Landkreis Heidenheim in Baden-Württemberg.

Die Mikrolage ist durch eine ruhige Wohnstraße in einem Wohngebiet geprägt. In der Straße überwiegen Ein- und Zweifamilienhäuser. Das Objekt liegt an einer geteerten Anliegerstraße mit beidseitigem Gehweg. Die Umgebung ist von landwirtschaftlichen Flächen und Waldflächen geprägt; nennenswerte Immissionen wurden nicht festgestellt.

Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und Bildungseinrichtungen sind in Bolheim und Herbrechtingen gut erreichbar. Herbrechtingen ist an die Bundesautobahn A 7 angebunden und liegt an der Brenzbahn; der Bahnhof befindet sich in rund 4 km Entfernung.

Das Grundstück hat eine Fläche von 1.080 m² und einen trapezförmigen Zuschnitt. Das Gelände fällt von Westen nach Osten um etwa 2 m ab; es handelt sich somit um ein Hanggrundstück mit Ausblick nach Osten. Vorhanden sind Rasen- und Grasflächen, Pflanzflächen, ein Apfelbaum, eine Birke, Büsche, Einfriedungen durch Drahtzaun und Mauer.