Zwangsversteigerung zwei Wohnungen

Lfd. Nr. 1: 2-Zimmer-Wohnung, Verkehrswert: 251.000,00 €
Lfd. Nr. 2: Wohnung, Verkehrswert: 223.000,00 €

Bei den Versteigerungsobjekten handelt es sich um zwei Untergeschosswohnungen: eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit offenem Stellplatz sowie eine Ein-Zimmer-Wohnung im Anbau mit Carport-Stellplatz.

Besichtigung:

Das Objekt wurde zunächst am 22.09.2025 nur von außen besichtigt, da kein Zutritt zu den Einheiten möglich war. Am 19.03.2026 erfolgte eine Innen- und Außenbesichtigung beider Wohnungen; ergänzend stützte sich die Bewertung auf Bauakte, Teilungserklärung, Grundbuch und weitere Unterlagen.

Wohnung Nr. 6

Die Wohnung Nr. 6 liegt im Untergeschoss des Haupthauses und ist als Zwei-Zimmer-Wohnung mit Küche, Flur und vergrößertem Bad ausgebildet. Die Wohnfläche beträgt ca. 56,4 m². Das Bad wurde durch Zusammenlegung mit einem im Plan vorgesehenen Abstellraum erweitert. Alle Räume werden über einen innenliegenden Flur erschlossen. Die Fenster liegen über Geländeniveau; die Belichtung erfolgt von Südwesten sowie teilweise von Südosten, im Wohnzimmer jedoch unterhalb eines Balkons. Das innenliegende Bad ist ohne natürliche Belichtung. Die Grundrissgestaltung ist funktional, die Belichtungsverhältnisse sind teilweise eingeschränkt.

Wohnung Nr. 8

Die Wohnung Nr. 8 befindet sich im Untergeschoss des eingeschossigen Anbaus und ist über einen separaten Außenzugang erreichbar. Maßgeblich ist der rechtliche Zustand als Ein-Zimmer-Wohnung mit ca. 50,8 m² Wohnfläche. Tatsächlich weicht der Ausbau hiervon ab: Die Einheit erstreckt sich über das gesamte Untergeschoss des Anbaus und wurde mit drei Zimmern, Küche und Bad umgebaut. Damit bestehen Abweichungen zwischen Teilungserklärung, genehmigtem Zustand und tatsächlichem Ausbauzustand. Die Erschließung erfolgt über einen innenliegenden Flur. Die Fenster liegen ebenfalls über Geländeniveau; die Belichtung erfolgt von mehreren Seiten, ist aber in Teilbereichen eingeschränkt. Die Grundrissgestaltung ist funktional, die Drittverwendungsfähigkeit wegen der rechtlichen Unklarheiten jedoch eingeschränkt. In der Einheit wurden Schimmel im Bad sowie ein defekter Spülkasten festgestellt.

Gebäude

Das Hauptgebäude mit Anbau wurde 1970 genehmigt; für Wohn- und Aufenthaltsräume im Unter- und Dachgeschoss erfolgte 1971 eine Nachtragsgenehmigung. Als Baujahr der baulichen Anlagen in ihren wesentlichen Bestandteilen wird 1971 angesetzt. Das Haupthaus ist ein vollständig unterkellertes, zweigeschossiges Mehrfamilienhaus mit zu Wohnzwecken ausgebautem Dachgeschoss. Laut Aufteilungsplan sind dort insgesamt sechs Wohneinheiten vorhanden; Erd- und Obergeschoss sind als Zwei-Spänner ausgebildet, je eine weitere Wohnung liegt im Dachgeschoss und im Untergeschoss. Im Untergeschoss befinden sich außerdem Keller-, Wasch-, Trocken- und Heizungsräume.

Der Anbau ist ebenfalls unterkellert, eingeschossig und weist je Geschoss eine Wohneinheit mit Außenzugang auf. Tatsächlich ist das Untergeschoss des Anbaus vollständig zu Wohnzwecken ausgebaut und wird von Wohnung Nr. 8 genutzt; dies stimmt nicht mit der maßgeblichen Teilungserklärung überein. Die baulichen Anlagen wurden in Massivbauweise errichtet. Das Haupthaus besitzt eine wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren; zum Stichtag wurde bei einfachem Modernisierungsgrad eine Restnutzungsdauer von rund 30 Jahren angenommen.

Der bauliche Zustand ist insgesamt baujahrentsprechend. Erneuerungen betrafen insbesondere Bodenbeläge, Fenster und Sanitärbereiche beider Wohnungen etwa in den Jahren 2012 bis 2016; auch die Hauseingangstüren wirken erneuert. Das Anwesen macht insgesamt jedoch keinen gepflegten Eindruck. Am Anbau sind Verwitterungserscheinungen mit Vermoosung der Fassade sichtbar, im Heizungskeller des Haupthauses wurden Feuchtigkeitsschäden festgestellt. Nach Mitteilung der Hausverwaltung bestehen zudem Mängel an Balkonen, Eingangspodest und Heizung; hierfür sind Maßnahmen geplant, deren Kosten zum Stichtag noch nicht beziffert waren.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag waren beide Wohnungen bewohnt und vermietet; die Mietverhältnisse waren nach vorliegenden Angaben bereits gekündigt, die Einheiten jedoch weiterhin genutzt.

• Dachform/Dachdeckung: Haupthaus als Pfettendach mit Betonziegeleindeckung; Anbau mit Flachdach, teilweise als Dachterrasse/Balkon genutzt

• Heizung & Warmwasser: Gas-Zentralheizung, Baujahr 1990, mit Warmwasserboiler; Wärmeübertragung überwiegend über Radiatoren, vereinzelt Wandheizkörper

• Elektroinstallation: überwiegend Unterputz, im Heizungsraum Aufputz

• Fenster: Kunststoffrahmenfenster mit Isolierverglasung, Baujahre ca. 2010/2012 bzw. 2013; überwiegend Kunststoff-Aufsatzrollläden

• Sanitärausstattung Wohnung Nr. 6: raumhoch gefliestes Bad mit Raumspartusche und Glasabtrennung, Badewanne, Waschbecken, wandhängendem WC mit Unterputz-Spülkasten, Wandheizkörper, Waschmaschinenanschluss

• Sanitärausstattung Wohnung Nr. 8: raumhoch gefliestes Bad mit Dusche und Kunststoffabtrennung, Badewanne, Waschbecken, Stand-WC mit Aufputz-Spülkasten, Heizkörper, Waschmaschinenanschluss

Diese Zwangsversteigerung weist folgende Besonderheit auf: Das oben beschriebene Objekt wird gemeinsam mit einem oder mehreren anderen Objekten versteigert. Dies ist ersichtlich aus den Versteigerungsdaten / Terminsbestimmung (siehe oben). Dabei besteht die Möglichkeit, die Versteigerungsobjekte einzeln oder in einem Gesamtgebot zu ersteigern. Das wird sich jedoch erst beim Versteigerungstermin ergeben und vom Rechtspfleger bekannt gegeben. Nähere Informationen hierzu erfragen Sie bitte bei Gericht, dem Gläubiger oder dem vom Gläubiger beauftragten Vertreter/Makler. Wenn hier kein bzw. nur eines der vorhandenen Gutachten zum Download zur Verfügung gestellt wurde, können alle Gutachten unter dem jeweiligen Aktenzeichen oder beim Amtsgericht eingesehen werden.

Das Objekt liegt in Freiburg im Breisgau, Stadtteil Betzenhausen, mit 237.460 Einwohnern (31.12.2024), Baden-Württemberg.

Die Mikrolage ist eine relativ ruhige Nebenstraße in gewachsener Wohnbebauung. Die Umgebung ist geprägt von 1,5- bis 2-geschossigen Wohnhäusern unterschiedlichen Alters in aufgelockerter, durchgrünter Bauweise.Die Wohnlage wird für den Stadtteil als vorteilhaft, insgesamt als durchschnittliche bis mittlere Wohnlage eingestuft.

Einrichtungen des täglichen Bedarfs, Einkaufsmöglichkeiten, gastronomische Angebote, Ärzte, Apotheken und Bankfilialen sind im Stadtteil vorhanden. Kinderbetreuung und Schulen befinden sich im näheren Umfeld. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist durch Stadtbahn und Bus sehr gut; die Innenstadt ist in kurzer Zeit erreichbar. Auch die Anbindung an das überregionale Straßennetz ist günstig.

Das Grundstück ist annähernd eben und rechteckähnlich zugeschnitten, mit einer Fläche von 751 m². Es ist im vorderen Bereich mit dem Haupthaus bebaut; entlang einer Grundstücksseite schließt der eingeschossige Anbau an. Die Zufahrt verläuft seitlich, Hofflächen sind teils lose bekiest, teils mit Platten oder Pflaster befestigt, Teilflächen sind begrünt. Ein Holzschuppen, ein Carport und höherer Baumbewuchs im rückwärtigen Bereich sind vorhanden.