Zwangsversteigerung Wohnhaus mit Werkstatt und Garage

Verkehrswert: 127.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohnhaus mit Werkstatt und Garage.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 26.03.2025 sowohl innen als auch außen besichtigt. Die Bewertung stützt sich auf die Ortsbesichtigung sowie auf vorliegende Bauakten, Pläne, Grundbuch und weitere Unterlagen. Die Funktionsfähigkeit der technischen Einrichtungen konnte teilweise nicht überprüft werden, teils waren auch keine aktuellen Pläne verfügbar. Einige Gebäudeteile waren nicht begehbar, deren Zustand wurde durch Sichtung bzw. von der Treppe aus beurteilt.

Gebäude

Das Hauptgebäude wurde um ca. 1900 ursprünglich als landwirtschaftliches Wohn- und Betriebsgebäude (mit Stall und Scheune) errichtet und mehrfach umgebaut – zuletzt 2021 im Zusammenhang mit der Nutzungsänderung eines Teils der Scheune in eine Werkstatt für Kfz-Handel und -Service. Genaue Bau- und Umbaustadien sind aktenmäßig teils nicht belegbar. Die angebauten Garagen wurden später ergänzt, das Baujahr der Garage ist unbekannt.

Das Gebäude ist zweigeschossig, teilweise unterkellert, besitzt ein ausgebautes Dachgeschoss sowie Gewölbekelleranteile im Werkstattbereich. Die Grundrisse wurden durch diverse Umnutzungen und Anbauten beengt und sind in verschiedenen Bereichen für eine sinnvolle Wohn- oder Gewerbenutzung als unwirtschaftlich zu bewerten. Die Wohnräume im südlichen Gebäudeteil (EG, OG, DG) sind aktuell ohne Stromversorgung (Zähler ausgebaut) und technisch nur provisorisch bewohnbar. Die Räume über der Werkstatt sowie die Werkstatt selbst stehen leer, die Werkstattflächen sind durch Müll, Fahrzeuge und Feuchtigkeit beeinträchtigt.

Die Bausubstanz ist durch Feuchteschäden, starke Reparaturstaus, provisorische und teils unfachmännische Ausbauarbeiten, Schimmel und allgemeine altersbedingte Mängel (auch Fenster, Sanitär, Böden, Elektro) geprägt. Energetische Modernisierungen sind nur ansatzweise (Vollwärmeschutz begonnen, nicht fertiggestellt) erfolgt. Die äußere Fassade zeigt starke Abnutzungs- und Putzschäden.

Das Dach ist als Satteldach ausgeführt und in den 1970er-Jahren neu gedeckt worden. Die Dachdeckung besteht aus Beton- und Tondachsteinen, Isolierungen konnten nicht festgestellt werden. Dachflächenfenster sind vorhanden, viele Bauelemente befinden sich im Reparaturstau.

Für den Werkstattbereich sowie die Kellerräume bestehen erhebliche Bauschäden, Putz- und Durchfeuchtungsschäden. Hinweise auf Altlasten oder unsachgemäße Lagerung (Ölspuren, defekte Fahrzeuge) wurden im Rahmen des Ortstermins festgestellt, eine fachgutachterliche Untersuchung des Bodens wurde nicht durchgeführt.

Weitere Gebäude

Nördlich an die Werkstatt angebaut befindet sich eine Doppelgarage, die in einfacher Ausführung errichtet wurde. Insgesamt sind Außenanlagen stark rückständig, Zufahrten und Wege sind asphaltiert, allgemeiner Reparaturstau ist zu vermerken.

Grundstück

Das Grundstück umfasst 505 m², ist annähernd eben und von unregelmäßiger Form. Es liegt an einer Durchgangsstraße im Ortszentrum, ist voll erschlossen (Strom, Wasser, Gas, Kanalisation), weist keine besonderen topografischen Schwierigkeiten oder Bewuchsmerkmale auf.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Gebäude leerstehend; die Wohnräume sind technisch nicht nutzbar, Werkstatt und Nebengebäude werden als ungenutzt bzw. als Abstellfläche genutzt.

• Satteldach, Dachdeckung: Beton- und Tondachsteine ohne erkennbaren Vollwärmeschutz, Dachflächenfenster

• Einzelofenheizung (Gas- und Elektroöfen), überwiegend defekt, offensichtlicher Funktionsverlust

• Warmwasser über Boiler

• Elektroinstallation: älter, teilweise defekt, kein Zähler; Versorgung im OG entfernt

• Bodenbeläge: überwiegend PVC, Laminat, Fliesen, Holzriemenböden; stark abgenutzt, Feuchtigkeitsschäden vorhanden

• Fenster: teils Holz-Verbundglas, teils Kunststoff-Isolierglas, vielerorts schadhaft und unfachmännisch eingebaut, Reparaturstau sichtbar

• Sanitärausstattung: einfache WCs, teilweise veraltet, Mängel durch Verschmutzung, Schimmelbildung in Bad/WC; Dusche/WC im OG (Werkstattbereich)

Das Objekt befindet sich in Herbrechtingen, Stadtteil Bolheim (Einwohnerzahl der Stadt: rund 13.070), im Landkreis Heidenheim, Bundesland Baden-Württemberg.

Im Umfeld liegt das Grundstück direkt im Ortszentrum von Bolheim an der Durchgangsstraße. Die Nachbarschaft ist heterogen (Wohnen und Gewerbe, gemischte Bebauung), es besteht mittlere Verkehrsbelastung. Negative Beeinträchtigungen ergeben sich durch Geräuschimmissionen vom Straßenverkehr und benachbarte Nutzungen. Ein Naturschutzgebiet oder Biotop wird nicht erwähnt.

Für den täglichen Bedarf sind im Stadtteil Grundversorgungseinrichtungen vorhanden, Schulen, Kindergärten, Ärzte, umfangreichere Einkaufsmöglichkeiten und sonstige öffentliche Infrastruktur sind vorwiegend im Hauptort Herbrechtingen sowie in der Kreisstadt Heidenheim zu erreichen. Die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel besteht (Bahnhof, Bushaltestelle ca. 100 m entfernt), Anschluss an Bundesstraßen (B19) und Autobahn (A7) ist in wenigen Kilometern erreichbar.

Das Grundstück selbst ist eben und unregelmäßig geschnitten, Bebauung entsprechend dem straßenseitigen Verlauf und der Ortsmittenlage. Kein besonderer Baumbestand oder Bewuchs wurde festgestellt.