Zwangsversteigerung Wohnhaus mit Anbau und Schopfgebäude

Verkehrswert: 195.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohngrundstück mit Wohnhaus samt Anbau sowie Schopfgebäude.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 30.10.2025 ausschließlich von der Straße aus besichtigt; eine Innenbesichtigung war nicht möglich. Das Objekt wurde daher hinsichtlich Bauzustand, Ausbau und Nutzung teilweise anhand äußerlich erkennbarer Merkmale, Bauakten und genehmigter Planunterlagen bewertet.

Gebäude

Das ältere Wohnhaus mit hofseitigem Anbau steht entlang einer Grundstücksgrenze und umfasst vermutlich eine Wohneinheit. Es weist ein Vollgeschoss auf; das Dachgeschoss ist nach Annahme ausgebaut, zudem ist das Gebäude teilunterkellert. Das Ursprungsbaujahr ist nicht bekannt. Bereits 1982 war nach Aktenlage ein Abbruch mit Neubau vorgesehen, dieser wurde jedoch nicht umgesetzt. Für das Gebäude liegt kein verlässlicher Bestandsplan vor.

Konstruktiv wird von Stampfbetonfundamenten, verputztem Backsteinmauerwerk bei den Außenwänden, teils ausgemauerten Fachwerkwänden im Inneren, Bruchsteinmauerwerk im Keller sowie Holzbalkendecken über dem Erdgeschoss ausgegangen. Das Wohnhaus und der Anbau besitzen ein Satteldach mit Ton-Falzziegeldeckung; an der Hofseite befindet sich ein Eingangsvorbau in Holzpfostenbauweise mit flach geneigtem Pultdach. Sichtbar oder aktenbasiert angenommen sind Holzfenster mit Isolierverglasung, teilweise Kunststoffrollläden sowie einfache Ausstattungsstandards.

Der Grundrisszuschnitt ist unbekannt. Zur Raumaufteilung, Wohnfläche, Belichtung und inneren Erschließung liegen wegen fehlender Innenbesichtigung keine gesicherten Angaben vor. Nach dem äußeren Eindruck und den wertrelevanten Hinweisen im Gutachten ist der bauliche Zustand unklar; ob noch Bewohnbarkeit besteht, konnte nicht festgestellt werden. Maßgeblich ist, dass nach der vorliegenden Baugenehmigung vom 27.07.2023 das Wohnhaus einschließlich Anbau abgebrochen werden soll; hierfür wurde ein Abbruch- und Räumungsaufwand berücksichtigt. Denkmalschutz besteht nicht.

weitere Gebäude

Das rückwärtige Schopfgebäude wurde 1974 errichtet; ein Satteldachaufbau erfolgte vermutlich um 1982. Es ist nicht unterkellert und umfasst ein Vollgeschoss, das Dachgeschoss war nach Annahme nicht ausgebaut. Nach dem Bestandsplan von 1974 gliedert sich das Erdgeschoss in Garage, Büroraum, Lagerraum sowie WC mit Vorraum. Die Nutzfläche des Erdgeschosses beträgt rund 81 m², die Bruttogrundfläche rund 97 m².

Konstruktiv bestehen vermutlich Stampfbetonfundamente, 24 cm starke Hohlblock-Außenwände, teilweise 11,5 cm bzw. 24 cm starke Innenwände sowie eine Stahlbetondecke über dem Erdgeschoss. Das Satteldach ist in Holzkonstruktion ausgeführt und nach Annahme mit Wellasbestzementplatten gedeckt; für einen künftigen Umbau ist daher die Entsorgung nach TRGS 519 relevant. Der Ausbau ist einfach, mit verputzten Wand- und Deckenflächen, teilgefliestem WC, Holzfenstern mit Isolierverglasung aus dem Baujahr sowie einfachem Tor- und Türbestand.

Wertrelevant ist, dass das Schopfgebäude nach der genehmigten Planung vom 27.07.2023 als Bestandskörper erhalten und umfassend zum Wohnhaus umgebaut werden soll. Erhalten bleiben sollen wesentliche Außen- und Mittelwände; vorgesehen sind neue Öffnungen, eine Aufstockung im 1. Obergeschoss sowie ein Dachgeschossaufbau. Der vorhandene Dachstuhl muss hierfür vollständig abgebrochen werden. Der bauliche Zustand ist altersbedingt einfach; zusätzlich wurde ein Abschlag für Instandhaltungsstau, unklare Beheizung und fehlende Innenbesichtigung angesetzt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Anwesen nach äußerem Eindruck vermutlich unbewohnt; das Schopfgebäude und die Garage waren vermutlich ebenfalls ungenutzt.

Das Objekt liegt in Waghäusel, Stadtteil Kirrlach, mit rund 9.000 Einwohnern im Stadtteil und etwa 22.400 Einwohnern in der Gesamtstadt, im Landkreis Karlsruhe in Baden-Württemberg.

Es befindet sich im älteren Ortskernbereich in relativ guter, ruhiger Wohnlage. Die Umgebung ist überwiegend wohnbaulich genutzt, teils in Mischgebietslage, mit angrenzend bebauten Nachbargrundstücken und überwiegend einseitiger Grenzbebauung in diesem Straßenabschnitt. Das Grundstück liegt an einer voll ausgebauten Ortsstraße mit bituminöser Fahrbahn und beidseitigen Gehwegen aus Betonpflaster; öffentlicher Parkraum ist nur eingeschränkt vorhanden. Wesentlich ist Anlieger-, Ziel- und Quellverkehr, kein Durchgangsverkehr.

Die Infrastruktur der Stadt ist insgesamt gut. Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs sind in Waghäusel vorhanden, größere Einzelhandelsangebote im Stadtgebiet ebenfalls. Schulen sind im Stadtgebiet vorhanden, ein Gymnasium im Nachbarort. Der öffentliche Nahverkehr erfolgt über Busverbindungen, Bahnanschlüsse bestehen in anderen Stadtteilen. Über die B 36 und den Autobahnanschluss Kronau an die A 5 besteht gute überörtliche Verkehrsanbindung.

Das 502 m² große Grundstück ist annähernd rechteckig zugeschnitten, mit einer Straßenfront von ca. 9,39 m, einer rückwärtigen Breite von ca. 9,26 m und einer mittleren Tiefe von ca. 53,90 m. Die Oberfläche ist eben bezogen auf Straßenniveau. Die Zufahrts- und Hofflächen sind mit Betonpflaster befestigt; vorhanden sind zudem Hoftor sowie Ver- und Entsorgungsanschlüsse. Baurechtlich erfolgt die Beurteilung nach § 34 BauGB; eine Bebauung in zweiter Reihe ist nach Gutachten grundsätzlich möglich und durch die vorliegende Baugenehmigung gestützt.

Volksbank Kurpfalz eG, Fr. Heldner, Tel. 06221 9090