Zwangsversteigerung Mehrfamilienhaus mit Garagenzeile

Verkehrswert: 835.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen als Studentenwohnheim sowie einer Garagenzeile.

Besichtigung:

Das Objekt wurde an drei Ortsterminen besichtigt. Das Objekt konnte nur teilweise in Augenschein genommen werden; zugänglich waren die Wohnungen Nr. 6, 7 und 8, das Treppenhaus sowie die Außenbereiche, während drei Wohnungen, sämtliche Garagen und die Haustechnikräume nicht betreten werden konnten, sodass die Bewertung insoweit auch auf Unterlagen beruhte.

Gebäude

Das ca. 2016 ursprünglich als Studentenwohnheim errichtete Gebäude wird zum Wertermittlungsstichtag als Mehrfamilienwohnhaus genutzt. Es ist ein nicht unterkellertes, in Massivbauweise errichtetes Wohnhaus mit Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss. Die Wohnflächen der sechs Wohnungen wurden anhand der Planunterlagen überschlägig mit insgesamt ca. 367,6 m² ermittelt. Im Erdgeschoss liegen die Wohnungen Nr. 4 und 5 mit ca. 56,5 m² und 55,9 m², im Obergeschoss die Wohnungen Nr. 6 und 7 mit ca. 69,5 m² und 71,1 m², im Dachgeschoss die Wohnungen Nr. 8 und 9 mit ca. 59,4 m² und 55,2 m². Hinzu kommen Treppenhaus, Waschraum sowie eine Dachterrasse außerhalb der Wohnungen.

Die Wohnungen bestehen laut Unterlagen jeweils aus Flur, Küche, Sanitärraum und drei Zimmern. Die Grundrisse sind funktionsgerecht, jedoch mit Einschränkungen, unter anderem teilweise gefangenen Zimmern, fehlender Unterkellerung und fehlenden Balkonen. Küchen und Sanitärräume verfügen jeweils über Tageslicht. Im Ortstermin wurden Abweichungen zwischen Plänen und tatsächlicher Ausführung festgestellt; insbesondere ist in den besichtigten Wohnungen jeweils nur ein Duschbad vorhanden, obwohl in den Plänen zwei Duschbäder dargestellt sind. Bei den Wohnungen Nr. 4 und 5 bestehen zusätzliche Treppenhauszugänge; mögliche weitere Abtrennungen konnten wegen fehlender Innenbesichtigung nicht verifiziert werden.

Das Gebäude besitzt Außenwände aus Mauerwerk mit Wärmedämmverbundsystem und Putzfassade, Stahlbetondecken sowie eine zweiläufige Treppe als Eisenkonstruktion mit Holzstufen. Der Unterhaltungszustand wurde als baujahresgemäß, insgesamt aber eher vernachlässigt beschrieben; die Ausstattungsqualität der besichtigten Wohnungen ist einfach bis durchschnittlich. Es besteht unter anderem Bedarf an Maler-, Tapezier- und Teilinstandsetzungsarbeiten sowie an der Herstellung einer eigenständigen Heizungsversorgung und eigenständiger Hausanschlüsse.

weitere Gebäude

Zum Objekt gehört eine Garagenzeile mit 6 Einzelgaragen, davon eine Garage mit zusätzlicher Abstell- bzw. Lagerfläche. Die Garagen sind in Flachdachausführung errichtet und mit Stahl-/Blech-Schwingtoren ausgestattet. Die Zufahrten weisen teils stark eingeschränkte Durchfahrtsbreiten und Rangierflächen auf; die Zufahrt zur größeren Garage erfolgt augenscheinlich über ein Nachbargrundstück, ohne dass ein dinglich gesichertes Geh- und Fahrrecht bekannt ist. Auch die Garagen konnten im Ortstermin nicht von innen besichtigt werden. Der bauliche Zustand der Hofflächen und Garagenzufahrten ist teilweise instandsetzungsbedürftig.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt insgesamt vermietet; nach den im Ortstermin eingeholten Angaben waren sämtliche Wohnungen und Garagen vermietet.

• Dachform und Dachdeckung: Wohnhaus mit Satteldach und Dachgauben, eingedeckt mit Ziegeln/Dachsteinen; Garagen in Flachdachausführung mit Bitumenabdichtung

• Heizung & Warmwasser: keine eigenständige Heizzentrale; Mitversorgung über die im Nachbargebäude befindliche Warmwasser-/Zentralheizung; Wärmeübertragung über Heizkörper/Radiatoren mit Thermostatventilen, in Sanitärräumen teils Handtuchheizkörper; Warmwasser überwiegend zentral über die Heizzentrale im Nachbargebäude, vereinzelt über Elektro-/Boiler

• Elektroinstallation: baujahresgemäße durchschnittliche Elektroausstattung und Elektroverteilungen, Fernsehanschlüsse, SAT-Anlage, Klingel-/Sprechanlage

• Fenster: Kunststoff-Isolierglasfenster mit Rollläden

• Sanitärausstattung: Wohnungen jeweils mit Dusche/WC, Einbaudusche, Waschbecken und WC; Küchen mit Zu- und Abfluss

Das Objekt liegt in Pfinztal im Ortsteil Berghausen, einer Gemeinde mit rund 18.000 Einwohnern im Landkreis Karlsruhe in Baden-Württemberg.

Es befindet sich an einer innerörtlichen Erschließungsstraße mit Sammelfunktion, die als Kreisstraße eingestuft ist. Die Wohnlage wurde als mäßig bewertet. Prägend sind gemischte Nutzungen in offener Bauweise, überwiegend 1,5- bis 2,5-geschossige Bebauung sowie nahegelegene gewerbliche Nutzungen. Unmittelbar angrenzend bzw. direkt vorhanden ist ein Bahngleiskörper; dadurch und durch den Straßenverkehr bestehen deutlich wahrnehmbare Verkehrsimmissionen.

Schulen, Kindergarten, Ladengeschäfte, Restaurants sowie Freizeit-, Erholungs- und Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf sind im Ortsteil bzw. nahegelegen vorhanden. Die Verkehrsanbindung ist gut. Eine Bushaltestelle befindet sich in kurzer Entfernung, ebenso eine S-Bahn-Haltestelle; damit ist auch der öffentliche Nahverkehr gut erreichbar.

Das Grundstück ist 489 m² groß, unregelmäßig geschnitten und weitgehend eben, mit grundstücksspezifischen Modellierungen. Die Breite beträgt ca. 25 m, die Tiefe bis ca. 19 m. Vorhanden sind befestigter Hauszugang, Hofflächen und Garagenzufahrten, Einfriedungen sowie teils bepflanzte, teils verwilderte Vor- und Gartenbereiche. Es bestehen wechselseitige Überbauungen mit Nachbargrundstücken; zudem erfolgt die Zuwegung, Zufahrt und nach gutachterlicher Annahme auch die Ver- und Entsorgung teilweise über ein Nachbargrundstück.