Zwangsversteigerung Einfamilienhaus und unbebautes Grundstück

Lfd. Nr. 1: Einfamilienhaus mit Garage im Kellergeschoss - Verkehrswert: 225.000,00 €
Lfd.Nr. 2: unbebautes Grundstück - Verkehrswert: 700,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Garage auf Flurstück 21/2 sowie ein unbebautes Grundstück in wirtschaftlicher Einheit.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 27.01.2025 vollständig innen und außen besichtigt. Die Bewertung fußt auf den Eindrücken der Ortsbesichtigung sowie vorliegenden Unterlagen, darunter Mietverträge, Katasterauszüge und Bauakten.

Gebäude

Das Einfamilienhaus steht auf einem Eckgrundstück in Hanglage und ist zweigeschossig sowie vollständig unterkellert. Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut, jedoch teilweise ausbaufähig. Das genaue Baujahr ist unbekannt; es wurde jedoch 1962 umfassend umgebaut beziehungsweise kernsaniert. Weitere Modernisierungen erfolgten überwiegend in den 1990er Jahren und betreffen Fenster, Haustüre, Treppe, Zentralheizung, Elektroinstallation, Innenausstattung, Bäder und Dacheindeckung. Zuletzt fanden einzelne Modernisierungen im Innenausbau statt.

Die Bruttogrundfläche beträgt ca. 370 m², die Wohnfläche ca. 150 m². Die Belichtung und Besonnung erfolgt über nach Norden und Westen ausgerichtete Wohnräume und Balkon, normalgroße Fensteröffnungen.

Die Gebäudekonstruktion ist massiv mit Streifenfundament, Mauerwerk, Holzfachwerk und massiven Betondecken. Die Fassade ist verputzt und gestrichen. Markante Elemente sind ein umlaufender Balkon sowie eine Eingangsüberdachung.

Weitere Modernisierungen fehlen oder wurden nur teilweise begonnen, insbesondere im Bereich der Elektroinstallation und Innenausstattung. Es zeigen sich zahlreiche unfertige Arbeiten, offene Wand- und Deckenbereiche, teilweise undichte Fenster sowie witterungsbedingter Verschleiß an Balkonteilen. Haus und Garage machen insgesamt einen vernachlässigten und teils unfertigen Eindruck. Energetisch entspricht das Objekt nicht heutigen Standards, insbesondere besteht Sanierungsbedarf an der nicht gedämmten obersten Geschossdecke. Denkmalschutz besteht nicht.

Weitere Gebäude

Im Kellergeschoss befindet sich eine Einzelgarage.

Grundstück

Das Grundstück besteht aus zwei Flurstücken: Hauptflurstück mit ca. 264 m² und einem angrenzenden, ca. 8 m² großen unbebauten Nebenflurstück. Die Fläche ist hanglagig und unregelmäßig geformt (Eckgrundstück, Straßenfronten ca. 10 m und ca. 43 m). Die Tiefe beträgt ca. 18 m (West-Ost) und 15 m (Nord-Süd). Der Zuschnitt ist unregelmäßig, bewachsen mit Hecken als Einfriedung, ansonsten keine besonderen Angaben zum Bewuchs. Die Grundstücke bilden eine wirtschaftliche Einheit und sind nach Auskunft voll erschlossen.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Einfamilienhaus vermietet.

• Dachform: Satteldach (Giebeldach)

• Dachdeckung: Dachziegel

• Heizung: Öl-Zentralheizung (ca. 1990er Jahre), Niedertemperatur-Heizkessel, Stahltank im Gebäude

• Warmwasser: zentral über Heizanlage

• Elektroinstallation: Einfach, teilweise moderne Komponenten (Kippsicherungen, FI-Schutzschalter), teilweise provisorisch und unfertig, deutlicher Sanierungsbedarf

• Fenster: Kunststoff, doppelt verglast, Baujahr ca. 2000

• Böden: durchschnittliche Qualität, übliche Materialien, Zustand teils unfertig

• Sanitärausstattung: Modernisierungen in den 1990er/2000er Jahren, durchschnittliche Qualität, Zustand teils unfertig

• Sonstiges: Holzofen (Eigentum des Mieters)

Das Objekt liegt in einem Wohngebiet von Epfendorf-Harthausen (ca. 3.200 Einwohner), im Landkreis Rottweil, Baden-Württemberg.

Die Mikrolage ist geprägt von ruhigen, wenig befahrenen Wohnstraßen, Nachbarschaft mit 1-2 Familienhäusern in offen/geschlossener Bauweise, Hanglage mit leichter Steigung nach Süden. Die Topografie ist typisch für ländliche Randlagen. Es gibt keine wesentlichen Beeinträchtigungen, kein Denkmalschutz, keine Altlasten, kein Bodenordnungsverfahren.

Schulen und Kindergarten sind in der Gemeinde vorhanden, weitere Angebote im nächstgelegenen Stadtkern (Oberndorf am Neckar, ca. 5 km entfernt). Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte sowie ÖPNV sind im Ort und in der Nachbargemeinde verfügbar. Die nächste Bushaltestelle ist rund 2,6 km entfernt; der nächste Bahnhof in Oberndorf am Neckar (5,3 km), Anschluss an die Autobahn A81 bei Oberndorf (3,8 km). Die überregionale Lage ist ländlich geprägt, größere Städte wie Stuttgart (ca. 70 km).