Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Garten

Verkehrswert: 35.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes, zweigeschossiges Einfamilienhaus mit teilweiser Unterkellerung und teilweise ausgebautem Dachgeschoss.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 23.02.2026 ausschließlich von außen besichtigt; eine Innenbesichtigung sowie eine Dachbegehung waren nicht möglich. Das Objekt wurde daher teilweise auf Grundlage der vorliegenden Unterlagen, Bauakten und des äußeren Eindrucks bewertet.

Gebäude

Bei dem Hauptobjekt handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus, dessen Baujahr nicht belegt ist und sachverständig an den Anfang des 20. Jahrhunderts datiert wurde. Eine wesentliche Veränderung ist für 1941 mit dem Einbau einer Wohnung dokumentiert. Das Gebäude ist zweigeschossig, teilweise unterkellert und verfügt über ein teilweise ausgebautes Dachgeschoss; außerdem ist eine Dachgaube vorhanden. Die Bauweise besteht im Erdgeschoss aus Massivbau, in den Obergeschossen aus Fachwerk mit Ausmauerung. Das Gebäude ist verputzt und gestrichen, das Erdgeschoss farblich abgesetzt, der Südgiebel im Ober- und Dachgeschoss verblendet.

Die Raumaufteilung ist nur eingeschränkt nachvollziehbar. Für das Kellergeschoss werden ein bis zwei Kellerräume vermutet. Zu Erd- und Obergeschoss sowie Dachgeschoss liegen ältere Grundrissunterlagen vor; zugleich weist das Gutachten ausdrücklich auf mögliche Abweichungen zwischen Plan und tatsächlichem Bestand hin. Der Grundriss ist nach sachverständiger Einschätzung unwirtschaftlich und nicht mehr zeitgemäß.

Belichtung und Besonnung sind durch baualterstypische Fensteröffnungen und relativ enge Nachbarbebauung eingeschränkt; westlich bestehen günstigere Verhältnisse durch unbebaute Bereiche. Der bauliche Zustand ist schlecht. Genannt werden unterlassene Instandhaltung und fehlende Modernisierung, Putzschäden sowie teilweise offene Dachflächen mit Feuchtigkeitseintritt. Wegen des hohen Holzanteils der Konstruktion und der offenen Dachbereiche wird ein Hausschwammbefall als nicht auszuschließen, vielmehr sogar als wahrscheinlich beschrieben. Das Gebäude wurde nicht durchgreifend modernisiert, ist wirtschaftlich überaltert und weist nach dem Gutachten keine wirtschaftliche Restnutzungsdauer mehr auf. Es steht nicht unter Denkmalschutz; das Grundstück liegt jedoch teilweise in denkmalrelevanten Bereichen, sodass vor Bodeneingriffen eine Abstimmung mit der Denkmalpflege erforderlich ist.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Einfamilienhaus augenscheinlich leerstehend.

Das Objekt liegt in Burladingen im Ortsteil Killer mit rund 12.000 Einwohnern im Zollernalbkreis in Baden-Württemberg.

Die Mikrolage ist von Wohnbebauung mit ein- bis zweigeschossigen Ein- und Zweifamilienhäusern geprägt. Das Grundstück liegt an einer innerörtlichen Verbindungsstraße; die tatsächliche Bebauungssituation ist jedoch die eines gefangenen Hinterliegergrundstücks ohne unmittelbare Anbindung an eine öffentliche Verkehrsfläche. Nachteilig sind die fehlende dinglich gesicherte Erschließung, die enge Nachbarbebauung sowie die nur über ein Notwegerecht unterstellte Zuwegung. Eine sehr geringe Hochwassergefährdung und eine mittlere Starkregengefährdung sind angegeben.

Eine Bushaltestelle befindet sich unmittelbar, der Bahnhof Killer in kurzer Entfernung von etwa 0,2 km Luftlinie. Weitergehende Angaben zu Schulen, Kindergärten, Ärzten und Einkaufsmöglichkeiten enthält das Gutachten nicht.

Das Grundstück ist im Wesentlichen eben, 526 m² groß und unregelmäßig zugeschnitten; die mittlere Tiefe beträgt etwa 21 m. Es handelt sich um ein Hinterliegergrundstück ohne eigene Straßenfront. Teilweise bestehen Einfriedungen durch Mauer und Zaun; entlang der Ostgrenze liegt eine geringfügige nachbarliche Grenzüberbauung vor, die im Gutachten als wertneutral eingestuft wird. Die Fläche ist augenscheinlich mit den üblichen Ver- und Entsorgungsanschlüssen versehen, die Erschließung im öffentlich-rechtlichen Sinn ist jedoch nicht gesichert. Bauplanungsrechtlich ist das Grundstück dem unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB zugeordnet und wegen der fehlenden gesicherten Erschließung als Rohbauland bewertet.