Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Garage

Verkehrswert: 245.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienwohnhaus mit Garage.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 20.03.2026 im Rahmen eines Ortstermins innen und außen besichtigt. Die Bewertung stützt sich auf den Ortstermin sowie auf Grundbuchauszug, Bauakte, Lageunterlagen und behördliche Auskünfte.

Gebäude

Das unterkellerte Einfamilienwohnhaus mit integrierter Kellergarage wurde ca. 1964 errichtet und besteht aus einem teilweise wohnlich nutzbaren Untergeschoss als Hanggeschoss, Erdgeschoss und voll ausgebautem Dachgeschoss. Das fiktive Baujahr wurde mit 1991 angesetzt; die Wohnfläche beträgt ca. 200 m², die Garagennutzfläche ca. 37 m². Das Gebäude wurde ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt. Ein Denkmalschutz besteht nicht.

Die Grundrissgestaltung entspricht im Wesentlichen dem Baujahr und ist grundsätzlich funktional. Die Räume sind überwiegend angemessen groß sowie ausreichend natürlich belichtet und belüftet. Durch den Dachgeschossausbau und die wohnlich nutzbaren Flächen im Hanggeschoss steht insgesamt ein großzügiges Flächenangebot zur Verfügung. Ein barrierefreier Zugang besteht wegen der Hanglage nicht; auch die innere Erschließung ist nicht barrierefrei.

Konstruktiv handelt es sich um ein massives Gebäude mit Betonfundamenten, Außenwänden aus Beton bzw. verputztem Mauerwerk im Untergeschoss und verputztem Mauerwerk in den Obergeschossen, einer Steinmontagedecke über dem Untergeschoss, Holzbalkendecke über dem Erdgeschoss sowie Pfettendach aus Nadelholz. Das Dachgeschoss wurde vermutlich nachträglich ausgebaut; dies wird baurechtlich als verfahrensfrei eingeschätzt.

Der bauliche Zustand ist deutlich unterdurchschnittlich. Das Haus steht seit rund sechs Jahren leer und ist derzeit nicht bewohnbar. Festgestellt wurden insbesondere erhebliche Feuchteschäden mit Schimmelbildung im Hanggeschoss, teilweise offene bzw. provisorische Elektroinstallation, ausgebauten Heizkörper, fehlende oder stark abgenutzte Bodenbeläge, ausgebauten Türen im Erdgeschoss, ein Bad im Rohbauzustand, beschädigte Fensterscheiben, nicht fachgerecht verputzte Leibungen, Vermüllung sowie insgesamt erheblicher Instandhaltungs- und Modernisierungsrückstand. Energetisch bleibt das Gebäude hinter heutigen Standards zurück; ein Energieausweis lag nicht vor.

weitere Gebäude

Zur baulichen Anlage gehört eine Kellergarage mit Betonboden, verputzten und gestrichenen Wänden und Decken sowie einem Stahl-/Holztor mit motorischem Antrieb; ein Heizkörper ist vorhanden. Ferner besteht eine Pergola mit Spaltklinkerboden, gestrichenen Kalksandsteinwänden, teilweise Glasbausteinen sowie Flachdachkonstruktion; an ihr wurden schadhafte Doppelstegplatten aus Acrylglas und Feuchteschäden an den Balken festgestellt. Beide Nebenanlagen sind instandhaltungsbedürftig.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt leerstehend; das Wohnhaus wurde nicht genutzt und war aufgrund des erheblichen Instandsetzungs- und Fertigstellungsbedarfs nicht zu Wohnzwecken vermietbar.

• Dachform und Dachdeckung: Pfettendach aus Nadelholz; Dacheindeckung mit Tondachziegeln; Dachrinnen und -abläufe aus Kupferblech; Kaminkopf mit Kupferblech verkleidet; im Dachbereich Zwischensparrendämmung vorhanden

• Heizung & Warmwasser: Ölzentralheizung, Herstellungsjahr 1981, mit Heizöllagerung über 3 Stahltanks à 2.000 l; Wärmeübertragung über Stahlrippenheizkörper, überwiegend ausgebaut; separater Elektro-Warmwasserspeicher

• Elektroinstallation: überwiegend Standard des Baujahrs; zweiadrige Installation; teilweise offene bzw. provisorisch wirkende Elektroinstallation

• Fenster: PVC-Fenster mit 3-Scheiben-Wärmeschutzverglasung und Rollläden; im Dachgeschoss zusätzlich Dachluke

• Sanitärausstattung: Hanggeschoss mit älterem Stand-WC mit Druckspülung, Handwaschbecken, Duschkabine und Ausgussbecken; Erdgeschoss mit WC samt Stand-WC mit Druckspülung, Handwaschbecken vor dem WC im Flur, Bad im Rohbauzustand; Dachgeschoss mit Waschbecken in einem Zimmer

• Böden: Hanggeschoss Flur/Treppenhaus Kunststeinfliesen, WC und Zimmer Textilbelag, Zwischenflur PVC, Kellerräume überwiegend Fliesen; Erdgeschoss Flur Kunststeinfliesen, übrige Bodenbeläge überwiegend entfernt; Dachgeschoss PVC-Belag, ein Zimmer mit Holzboden

Das Objekt liegt in Albstadt, Ortsteil Tailfingen, mit rund 47.164 Einwohnern in der Gesamtstadt, im Zollernalbkreis in Baden-Württemberg.

Es befindet sich in einem Wohngebiet nordwestlich der Ortsmitte. Die Umgebungsbebauung ist durch Ein- und Zweifamilienhäuser in lockerer Bauweise geprägt und gut durchgrünt. Die Lage an einer Wohngebietserschließungsstraße in einem reinen Wohngebiet weist nur geringen Anliegerverkehr und entsprechend geringe Lärmimmissionen auf; weitere Beeinträchtigungen wurden nicht festgestellt.

Kindergärten, Grundschule sowie weiterführende Schulen sind im Ort bzw. näheren Umfeld vorhanden. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf sind gut erreichbar. Eine Bushaltestelle liegt in fußläufiger Entfernung; der nächstgelegene Bahnhof befindet sich in Albstadt.

Das Grundstück ist 695 m² groß, unregelmäßig zugeschnitten und topografisch geneigt; es fällt im mittleren Bereich von West nach Ost um ca. 3,20 m und von Nord nach Süd um ca. 1,80 m. Die Länge an der Malerstraße beträgt ca. 38 m, an der Dreherstraße ca. 21 m, die größte Tiefe ca. 30 m. Der Hauseingang und die Garagenzufahrt erfolgen über die Dreherstraße. Das Grundstück ist überwiegend verwildert und mit Gehölzen bewachsen; befestigte Flächen sind in Betonverbundsteinpflaster ausgeführt, Einfriedungen bestehen überwiegend aus Holzscherenzaun, teilweise Maschendrahtzaun sowie einer Sockelmauer aus Betonsteinen zur Dreherstraße.