Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Einzelgarage

Verkehrswert: 270.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Einzelgarage, Baujahr ca. 1960.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 17.04.2026 vor Ort besichtigt. Das Untergeschoss war wegen zahlreicher Lagergegenstände nur eingeschränkt einsehbar; die Bewertung stützt sich ergänzend auf Grundbuchauszug, Bauakte, Lageunterlagen und behördliche Auskünfte.

Gebäude

Das Einfamilienwohnhaus wurde um 1960 errichtet; Baugenehmigungspläne datieren vom 09.06.1959, eine Nachtragsgenehmigung vom 25.01.1962 liegt vor. 1974 wurde der Umbau der Garage mit Eingang zum Untergeschoss genehmigt. Das Gebäude besteht aus Untergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss sowie nicht ausgebautem, über feste Holztreppe erreichbarem Dachgeschoss. Das Obergeschoss ist trotz Bezeichnung als Dachgeschoss in den Altplänen überwiegend als Vollgeschoss ausgebildet; nur straßenseitig bestehen Teilflächen mit Dachschrägen. Das fiktive Baujahr wurde im Gutachten nicht ausdrücklich genannt, die Restnutzungsdauer wurde jedoch modernisierungsbedingt angepasst.

Die Wohnfläche wurde überschlägig nach WoFlV ermittelt; eine konkrete Quadratmeterzahl ist dem vorliegenden Auszug nicht entnehmbar. Das Haus ist als Einfamilienwohnhaus konzipiert. Die Raumstruktur ist funktional überholt: überwiegend kleine Räume, Schlafräume im Obergeschoss, Badezimmer im Erdgeschoss, kein barrierefreier Zugang und kein direkter Zugang vom Wohnbereich in den Garten. Im Untergeschoss liegt die lichte Höhe nur bei ca. 2,10 m; dortiger Ausbau wurde nicht als Wohnfläche berücksichtigt.

Die Grundrissgestaltung ist damit nur eingeschränkt zeitgemäß. Belichtung und Besonnung sind insgesamt wohnüblich; das Obergeschoss ist gartenseitig vollgeschossig nutzbar. Das Gebäude verfügt über zwei Balkone, einen im Erdgeschoss und einen innenliegenden Balkon im Obergeschoss ohne erkennbaren praktischen Mehrwert.

Der bauliche Zustand ist leicht unterdurchschnittlich. Festgestellt wurden unter anderem Risse an der Garagenaußenwand bis ca. 10 mm sowie weitere Risse am Wohnhaus, ein Feuchte- und Schimmelschaden im Zwischenbau, Ausblühungen und Putzabplatzungen an der Unterseite der Balkonkragplatte, eine geöffnete und nicht wieder verschlossene Badewannenvormauerung, teils undichte Heizkörperventile sowie eine veraltete Elektroinstallation. Das Gebäude steht nicht unter Denkmalschutz. Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt vermietet und wurde ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt.

weitere Gebäude

Zur Hauptsache gehört eine Einzelgarage in Massivbauweise mit Pultdach und Kupferblechdeckung, die über einen Zwischenbau mit dem Wohnhaus verbunden ist. Die Garage verfügt über Zementestrichboden, mit Gipskarton bekleidete Decke sowie ein Stahl-/Holz-Garagentor mit elektrischem Antrieb. Vor der Garage befindet sich ein weiterer Stellplatz.

Am Garagenbau wurden ein ausgeprägter Außenwandriss sowie im Anschlussbereich zum Wohnhaus Feuchte- und Schimmelschäden festgestellt. Der Zwischenbau hat damit besondere wertrelevante Instandsetzungsrisiken.

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Garage zusammen mit dem Wohnhaus vermietet.

• Dachform und Dachdeckung: Pfettendach aus Nadelholz mit ca. 40 mm Dämmplatten; Eindeckung mit Tondachziegeln; Dachrinnen und Abläufe aus Kupferblech. Garage mit Pultdach und Kupferblechdeckung.

• Heizung & Warmwasser: Ölzentralheizung, vermutlich aus 1995, mit zentraler Warmwasserbereitung; Viessmann Vitola biferal Niedertemperaturkessel; Wärmeabgabe über Stahlgliederheizkörper; Heizöl-Außentank, zum Stichtag wurde die Heizung aus Heizölkanistern im Heizraum betrieben.

• Elektroinstallation: überwiegend Standard des Baujahrs, kein FI-Schutzschalter, 3-adrige Installation, in Teilbereichen möglicherweise noch 2-adrig; im ausgebauten Bereich des Untergeschosses teilweise Versorgung über Verlängerungskabel.

• Fenster: überwiegend PVC-Fenster mit Zweischeiben-Isolierverglasung, laut Falzstempel aus 2000; im Untergeschoss und im nicht ausgebauten Dachgeschoss Holzverbundfenster.

• Außentüren: Holzeingangstür mit Doppelverglasung.

• Sanitärausstattung: Erdgeschoss mit separatem WC, ausgestattet mit Stand-WC und Handwaschbecken im Vorraum; Bad im Erdgeschoss mit Badewanne und Waschbecken; Obergeschoss mit weiterem WC mit Stand-WC und Handwaschbecken.

• Böden: Untergeschoss überwiegend Textilbelag bzw. Betonestrich in Waschküche, Keller-, Anschluss- und Heizungsraum; Erdgeschoss Diele mit Natursteinplatten, WC gefliest, Wohn- und Esszimmer mit Parkett, Küche mit PVC-Belag; Obergeschoss Flur mit PVC-Belag, Schlafzimmer mit Textilbelag, Kinderzimmer 1 mit Parkett, Kinderzimmer 2 mit Laminat, WC gefliest.

• Rollläden: Kunststoffrollläden, teilweise Holzrollläden.

Das Objekt liegt in Bisingen mit rund 9.506 Einwohnern im Zollernalbkreis in Baden-Württemberg.

Es befindet sich am südwestlichen Ortsrand in einem von Ein- und Zweifamilienhäusern geprägten Umfeld; zudem liegen Schul- und Sportanlagen sowie ein Friedhof in der Nähe. Die Erschließungsstraße ist eine Wohngebietsstraße mit nur geringem Anliegerverkehr und entsprechend niedrigen Lärmimmissionen. Weitere Beeinträchtigungen wurden nicht festgestellt.

Kindergarten, Grundschule und Bushaltestelle sind jeweils in etwa 300 bis 350 m erreichbar, die Realschule in etwa 400 m. Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs liegen im Umkreis von ca. 0,4 bis 1 km. Der Bahnhof befindet sich in etwa 1 km Entfernung; damit besteht Anschluss an den öffentlichen Nah- und Schienenverkehr.

Das Grundstück umfasst 568 m², ist trapezförmig zugeschnitten und fällt von Nordwest nach Südost um etwa 2,50 m ab; im Bereich der Bebauung beträgt die Höhendifferenz ca. 0,6 m. Die Straßenfront misst etwa 23 m, die größte Tiefe etwa 25 m. Der Zugang zum Haus und die Zufahrt zur Garage erfolgen über den Friedhofweg. Vorhanden sind ein mit Natursteinplatten befestigter Hauszugang, eine Garagenzufahrt in zwei Fahrspuren aus Natursteinplatten, eine Sockelmauer aus Natursteinen mit Stahlzaun zur Straße, eine gartenseitige Stahlbetonstützwand sowie Gartenflächen mit Rasen, Ziergehölzen und Zierbeeten.