Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Doppelgarage

Verkehrswert: 438.500,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Doppelgarage.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 03.02.2026 örtlich besichtigt. Besichtigt wurden das Wohnhaus einschließlich der Innenräume, die Garagen, der Gartenschuppen, der Garten sowie das nähere Umfeld; Innenraumfotos wurden nicht in das Gutachten aufgenommen.

Gebäude

Das 1987 errichtete, eingeschossige Einfamilienhaus ist voll unterkellert und verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss. Zusätzlich wurde 2002 ein weiterer Kellerraum unter einem Teil der Gartenfläche angebaut. Die Gesamtwohnfläche beträgt 180,97 m², verteilt auf 115,62 m² im Erdgeschoss und 65,35 m² im Dachgeschoss; hinzu kommen 173,34 m² Kellernutzfläche sowie 44,35 m² Garagennutzfläche. Das Gebäude ist konventionell in Massivbauweise mit zweischaligem Sichtmauerwerk errichtet, die Außenwände haben insgesamt ca. 45 cm Stärke. Die Dachkonstruktion ist ein gedämmtes Pfettendach.

Im Erdgeschoss befinden sich 3 Zimmer, Küche, Bad, WC, Flur, Treppenraum sowie eine eingehauste Terrasse. Das Dachgeschoss umfasst ebenfalls 3 Zimmer, Küche, Bad, Flur und eine nachträglich eingehauste Loggia. Damit liegt funktional eine Nutzung mit zwei Wohneinheiten nahe, allerdings ohne getrennten Zugang; der Grundriss wird als zweckmäßig und wirtschaftlich beschrieben. Belichtung und Besonnung sind aufgrund der freistehenden Bebauung und der Ausrichtung insgesamt gut, hinzu kommt eine offene Aussichtslage.

Das Kellergeschoss umfasst 6 Räume, Heizungsraum, WC und Flur. Besonders ist der ungewöhnlich große zusätzliche Kellerraum unter dem Garten, der nur über einen anderen Kellerraum erreichbar ist und keine ausreichende eigene Belüftung bzw. Belichtung aufweist. Die lichten Höhen betragen ca. 2,46 m im Erdgeschoss, ca. 2,49 m im Dachgeschoss bei Dachschrägen sowie ca. 2,23 m im Keller. Modernisiert wurden im Wesentlichen der Heizkessel 2011, die Einhausung der Loggia um ca. 2000 sowie die Kellererweiterung 2002.

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt von Miteigentümern zu Wohnzwecken genutzt.

weitere Gebäude

Zum Objekt gehören eine Fertiggarage aus dem Baujahr 1987 sowie eine massive Doppelgarage aus dem Baujahr 1993 mit Satteldach. Die Doppelgarage verfügt über ein elektrisch betriebenes Schwingtor mit Fernsteuerung. Weiter vorhanden ist eine Blockhütte mit ca. 3,50 m x 4,50 m, deren Restwert ausdrücklich genannt, im Verkehrswert jedoch nicht berücksichtigt wurde.

• Dachform/Dachdeckung: Pfettendach, gedämmt; Dacheindeckung mit anthrazitfarbenen Betondachziegeln

• Heizung/Warmwasser: Gas-Zentralheizung; Heizkessel von 2011; Wärmeübertragung über Fußbodenheizung im Erdgeschoss und Flachheizkörper im Dachgeschoss und Keller; zusätzlicher Kachelofen im Wohnzimmer; Warmwasser über elektrische Boiler im Keller sowie in Bad und Küche, im Dachgeschoss 120-Liter-Boiler im Bad

• Elektroinstallation: baujahresgemäßer Standard

• Fenster: Holzfenster; Dachflächenfenster; Einhausung der Loggia mit Alu-Fensterelementen

• Sanitärausstattung: 1 Bad im Dachgeschoss, 1 Bad und separates WC im Erdgeschoss, 1 Dusche und 1 WC im Keller; Bäder raumhoch gefliest

• Böden:

  • Dachgeschoss: Teppichboden in den Zimmern, Fliesen in Küche, Bad und Loggia

  • Erdgeschoss: Fliesen

  • Keller: Fliesen

  • Garagen: Estrich, Beton

  • Terrassen: Fliesen an der Terrasse am Haus, Betonplatten an der erweiterten Terrasse

Das Objekt liegt in Giengen an der Brenz mit ca. 20.000 Einwohnern im Landkreis Heidenheim in Baden-Württemberg.

Es handelt sich um eine ruhige Wohnstraße im Süden von Giengen in Ortsrandlage. Die Nachbarschaft ist von Ein- und Zweifamilienhäusern geprägt. Das Haus liegt an einer asphaltierten Wohnstraße ohne Gehweg; teilweise sind Straßenbäume vorhanden. Immissionen wurden als gering bzw. die Lage als ruhig beschrieben. Hervorgehoben werden die freie Aussicht sowie die Nähe zu landwirtschaftlichen Flächen und Wald.

Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und Bildungseinrichtungen sind laut Gutachten gut erreichbar. In Giengen bestehen mehrere Schulformen und Kindergärten. Der Bahnhof liegt etwa 1 km entfernt; zudem besteht Anbindung an die Brenzbahn sowie über die A 7 an das überregionale Straßennetz.

Das Grundstück ist 556 m² groß, trapezförmig zugeschnitten und überwiegend eben. Der Zugang zum Gebäude und Grundstück erfolgt von Norden; eine zusätzliche Garagenzufahrt besteht von Westen über einen Wendehammer. Das Grundstück ist mit Betonpflaster, Betonsteinen, Betonstufen und Waschbetonplatten befestigt, mit Rasen und Büschen angelegt und durch einen Stabdrahtzaun eingefriedet. Die teilweise Unterkellerung des Gartens schränkt tiefwurzelnde Bepflanzung und die Gartennutzung ein.