Zwangsversteigerung Eigentumswohnung im OG mit Abstellraum

Verkehrswert: 247.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um einen Miteigentumsanteil an einem mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung im 1. Obergeschoss links sowie einem Abstellraum im Erdgeschoss (beide im Aufteilungsplan mit Nr. 18 bezeichnet). Zusätzlich besteht ein Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz im Freien (Nr. 13). Das Wohnungseigentum befindet sich in einer Wohnanlage mit insgesamt 21 Wohneinheiten.

Besichtigung

Das Objekt wurde im Rahmen einer Außen- und Innenbesichtigung größtenteils in Augenschein genommen. Gemeinschaftliche Räume wie der Heizungsraum wurden dabei nicht besichtigt. Die Bewertung erfolgte zusätzlich auf Grundlage vorliegender Unterlagen (Bauzeichnungen, Grundbuchauszug, Energieausweis, etc.).

Wohnung

Die Wohnung befindet sich im 1. Obergeschoss links (Nr. 18) eines Mehrfamilienhauses und verfügt über etwa 124 m² Wohnfläche, verteilt auf einen großzügigen Flur, drei Zimmer, Wohnzimmer mit Zugang zum Südost-Balkon, Küche und Bad. Die Raumaufteilung ist zweckmäßig, die Belichtung und Besonnung sind gut bis ausreichend.

Die Ausstattung ist einfach: Laminat und Fliesenböden, verputzte und gestrichene Wände, Decken tlw. mit Holzvertäfelung (einzelne Ausblühungen sichtbar), Fenster aus 2023 (Kunststoff, 3-fach-Verglasung, tlw. Rollläden), mit teils beschädigten Fensterbänken. Sanitäreinrichtung: Dusche, WC, Waschbecken, Waschmaschinenanschluss, raumhoch gefliest, Entlüftung über Fenster. Küche mit Einbauten, jedoch nicht mehr werthaltig. Zustand der Wohnung: befriedigend mit Unterhaltungsstau, z. B. Schimmelpilzbefall im Schlafzimmer und erneuerungsbedürftigen Fugen im Bad.

Gebäude

Das Gebäude (Baujahr ca. 1992) ist Teil eines aus drei aneinandergebauten Baukörpern bestehenden Mehrfamilienhauses und nicht unterkellert. Es weist zwei Vollgeschosse auf, ein ausgebautes Satteldach (Holzkonstruktion, Dachhaut erneuerungsbedürftig, Dachsteine, Zinkblechrinnen) sowie massives Mauerwerk mit offensichtlichen Ausblühungen und mangelhaft ausgeführter Fassadenabdichtung. Die Stahlbetontreppe im Treppenhaus ist schadhaft und stellt ein Sicherheitsrisiko dar.

Gemeinschaftliche Anlagen und Außeneinfriedungen bedürfen der Instandsetzung. Heizungsanlage: Öl-Zentralheizung (Baujahr ca. 1992, erneuerungsbedürftig). Es besteht erheblicher Renovierungs- und Unterhaltungsbedarf an Fassade, Dach, Leitungen, Balkonen, Treppenhaus und Außenanlagen. Die Eigentümergemeinschaft hat einen hohen Instandhaltungsstau; niedrige Erhaltungsrücklagen, monatlich hohes Hausgeld, Sonderumlagen sind wahrscheinlich.

Nutzungsart

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung eigengenutzt. Auch das mit dem Sondereigentum verbundene Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz wurde eigengenutzt.

Crailsheim, Stadtteil Roßfeld, ca. 36.239 Einwohner, Landkreis Schwäbisch Hall, Baden-Württemberg

Mikrolage / Wohnlage:
Die Wohnlage befindet sich nahe dem Ortsrand, ca. 2,5 km vom Stadtzentrum entfernt und zählt zur mittleren Lage. Die Maulacher Straße ist eine Wohnstraße, in Ecklage zur Haller Straße (Bundesstraße) mit sehr hoher Verkehrsbelastung und deutlichen Lärmeinwirkungen. Nachbarschaftsbebauung überwiegend wohnbaulich und locker strukturiert (ein- bis zweigeschossig), teilweise gewerbliche Nutzungen.

Infrastruktur:
Geschäfte des täglichen Bedarfs sind in ca. 800 m Entfernung, Schulen und Ärzte etwa 1 km entfernt. Bushaltestelle in fußläufiger Nähe, Bahnhof ca. 2 km entfernt. Die überörtliche Anbindung erfolgt über die B 14, B 290 sowie die Autobahnen A 6 und A 7 (ca. 12-15 km).

Grundstück:
Unregelmäßige Eckgrundstücksform mit etwa 3.140 m² Fläche, Straßenfront ca. 100 m, mittlere Tiefe ca. 30 m, leicht hängige Topografie, von der Straße abfallend, mit Hecken eingefriedet und teilweise gepflasterten Hofflächen (erneuerungsbedürftig). Balkon mit Südostausrichtung.