Zwangsversteigerung Doppelhaushälfte mit Garage

Verkehrswert: 402.000,00 € (incl. 8.000,00 € für die Photovoltaikanlage)

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Doppelhaushälfte mit Garagen-/Abstellgebäude, teilunterkellert, mit ca. 122 m² Wohnfläche sowie vorhandener Photovoltaikanlage.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 29.01.2026 örtlich besichtigt. Besichtigt wurden die Doppelhaushälfte, der Anbau, Keller-, Erd- und Obergeschossbereiche, Außenanlagen sowie das Nebengebäude; die Beschreibung und Bewertung stützen sich ergänzend auf Archivbauakten und weitere Unterlagen.

Gebäude

Die wesentliche Bebauung besteht aus einem zweigeschossigen, teilunterkellerten Einfamilienhaus in Form einer Doppelhaushälfte mit zweigeschossigem, nicht unterkellertem Anbau. Das Wohnhaus wurde 1953 genehmigt und umfasst eine Wohnfläche von rund 122 m² bei einer Bruttogrundfläche von 267,68 m². Im Kellergeschoss befinden sich Heizraum und zwei Kellerräume. Das Erdgeschoss verfügt über Wohn- und Esszimmer mit offener Küche, Dusche/WC, Garderobe, Abstellraum sowie einen ehemaligen Stall. Im Obergeschoss liegen drei Zimmer im Vorderhaus sowie ein weiteres Zimmer mit Bad/WC im Anbau; das Dachgeschoss dient als nicht ausgebauter Speicher.

Die Grundrissgestaltung ist für eine Doppelhaushälfte dieser Bauzeit typisch und wurde durch spätere Umbauten zeitgemäß weiterentwickelt. Besonders im Erdgeschoss bestehen großzügige Raumverhältnisse durch den offenen Wohn-, Ess- und Küchenbereich. Im Obergeschoss ist ein Durchgangszimmer vorhanden. Die Belichtungs- und Besonnungsverhältnisse werden als durchschnittlich beurteilt.

1990 wurden die Heizungsanlage erneuert und der Anbau umgebaut. 2017 erfolgte eine umfassende Sanierung des Vorderhauses mit Erneuerung der Elektroinstallation, Fenster, Sanitärleitungen im Sanitärbereich, Haustür, Innentüren, Heizkörper sowie Wand-, Boden- und Deckenbelägen; außerdem wurde im Erdgeschoss eine Dusche mit WC eingebaut. 2021 erhielt die Fassade ein Wärmedämmverbundsystem. Die Dachdeckung wurde im Laufe der Zeit offenbar ebenfalls erneuert. Das Gebäude befindet sich überwiegend in gutem, renoviertem Zustand. Noch nicht renoviert ist das Obergeschoss des Anbaus mit einem Zimmer und dem vorgesehenen Bad/WC.

weitere Gebäude

Zum Objekt gehört ein separates, zweigeschossiges, nicht unterkellertes Abstellgebäude mit Kleingarage und Lagerflächen aus dem Jahr 1956 mit rund 54,00 m² Bruttogrundfläche. Es verfügt über Mauerwerkswände, Massivdecke, flach geneigtes Dach, Putzfassade mit teilweiser Holzverkleidung, Betonboden und Stromanschluss; eine Beheizung oder Sanitärausstattung ist nicht vorhanden.

Im Laufe der Zeit wurden Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen vorgenommen, unter anderem am Dach und an Teilen der Fassade. Der Bauzustand ist befriedigend; wertrelevant sind Feuchtigkeitsschäden an der hangseitigen Außenwand. Die Garage ist nach den Feststellungen für übliche Pkw zu klein.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus eigengenutzt; ein Gewerbebetrieb wurde in den bewerteten Räumlichkeiten nicht geführt.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach in Holzkonstruktion mit Betondachsteineindeckung; Anbau mit flachem Pultdach und Wellfaserzementplatteneindeckung, vermutlich asbesthaltig; Nebengebäude mit flach geneigtem Dach, OSB-Platten und Isolierung

• Heizung & Warmwasser: Ölbefeuerte Zentralwarmwasserheizung von 1990 mit Wärmeabgabe über Heizkörper; zwei Öltanks mit je 750 l im Kellergeschoss; Warmwasserversorgung zentral

• Elektroinstallation: 2017 im Vorderhaus erneuert; Nebengebäude mit Stromanschluss

• Fenster: Kunststofffenster mit Dreischeiben-Solierverglasung

• Verschattung: elektrisch bedienbare Alujalousien

• Türen: Holztüren mit Holzzargen, eine Glastür, erneuerte Haustür; Nebengebäude mit Stahlblechschwingtor

• Sanitär: im Erdgeschoss Dusche, WC und Waschbecken, Wände teilgefliest, Boden gefliest; im Obergeschoss des Anbaus ist ein Bad mit Wanne, WC und Waschbecken vorgesehen, jedoch noch nicht eingebaut, derzeit altes WC

Das Objekt liegt in Pfinztal, Ortsteil Wöschbach, mit rund 18.700 Einwohnern im Landkreis Karlsruhe in Baden-Württemberg.

Es befindet sich am westlichen Ortsrand innerhalb eines Mischgebietes in mittlerer Wohnlage. Die Nachbarschaft ist überwiegend von ein- bis zweigeschossiger Wohnbebauung geprägt. Das Grundstück liegt an einer eineinhalbspurig ausgebauten, asphaltierten Wohnstraße mit Gehweg auf einer Straßenseite. Erhöhte Immissionen oder störende Betriebe wurden bei der Besichtigung nicht festgestellt.

Allgemeinbildende Schulen sind in Pfinztal vorhanden, ebenso Einkaufsmöglichkeiten und die üblichen öffentlichen Einrichtungen. Innerörtlich besteht Busanbindung; die nächste Stadtbahnanbindung befindet sich in Pfinztal-Berghausen. Über die Bundesstraßen B 10 und B 293 sowie die Autobahnen A 5 und A 8 ist die Gemeinde an das überregionale Verkehrsnetz angebunden.

Das 367 m² große Grundstück ist rechteckig zugeschnitten, etwa 15,50 m breit und rund 28 m tief. Es handelt sich um ein Reihengrundstück in Hanglage mit Neigung nach Nordosten. Die Höhenlage zur Straße und zu den Nachbargrundstücken wird als normal beschrieben. Das Grundstück ist voll erschlossen, mit Strom, Wasser, Telefon und Kanalisation angeschlossen und mit der Doppelhaushälfte grenzständig bebaut.