Zwangsversteigerung 4,5-Zimmerwohnung und 2 Stellplätze

Lfd. Nr. 1: Wohnung nebst Sondernutzungsrechten an Terrasse, Gartenfläche und Stellplatz - Verkehrswert: 285.000,00 €
Lfd. Nr. 2: TG-Stellplatz - Verkehrswert: 20.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der Wohnung EG im Haus 2, SE-Nr. 2 sowie den Stellplatz Nr. 6 in der Tiefgarage. Zu Wohnung gehören Sondernutzungsrechte an der Terrasse (Aufteilungsplan orange eingezeichnet), dem Kfz-Abstellplatz Nr. 6 u. der an der der Wohnung vorgelagerten Gartenfläche.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 17.09.2025 vollständig, einschließlich der Wohnung, des Tiefgaragenstellplatzes und des Kfz-Stellplatzes im Freien, von mehreren Mitgliedern des Gutachterausschusses besichtigt. Die Bewertung basiert auf der Ortsterminsbesichtigung sowie auf Unterlagen und Auskünften von Behörden und Hausverwaltung.

Wohnung

Die Wohnung umfasst ca. 96,20 m² Wohnfläche und liegt im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses (Baujahr 1991, Massivbauweise). Sie ist als 4 1/2-Zimmer-Wohnung aufgeteilt und beinhaltet Flur, Gäste-WC, Küche, Essbereich, Wohnzimmer, drei Schlafzimmer, Bad, einen Abstellraum sowie eine nach Süden ausgerichtete Terrasse. Das Raumkonzept ist funktional und familiengerecht. Der Zustand zeigt deutliche, dem Alter entsprechende Abnutzungserscheinungen: Schimmelbildung in den Ecken mehrerer Schlafzimmer, altersbedingte Abnutzung der Sanitäreinrichtungen, verschlissener Laminatboden, defekte Rollläden im Wohnzimmer, kleinere Putz- und Fassadenschäden. Insgesamt besteht ein durchschnittlicher bis erhöhter Instandhaltungsbedarf.

Zum Gebäude: Es handelt sich um ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohneinheiten, gemeinschaftlichen Kellerräumen, Fahrradkeller und Trockenraum. Das Gebäude ist nicht unterkellert (Wohnung verfügt über eigenen Kellerraum), ein Aufzug ist nicht vorhanden. Die Außenanlagen sind einfach mit Rasen und Sträuchern gestaltet. Die Erschließung ist vollständig vorhanden, die Nachbarschaftsbebauung besteht aus weiteren Mehrfamilienhäusern. Das Gemeinschaftseigentum weist einen durchschnittlichen Unterhaltungszustand auf. Die Wohnung wird derzeit von der Miteigentümerin selbst bewohnt (Eigennutzung).

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung eigengenutzt und nicht vermietet.

• Satteldach, Tondachziegel, Zwischensparrendämmung

• Gaszentralheizung, Baujahr 1991, konventionelle Heizkörper mit Thermostatventilen

• Bauzeitgemäße Elektroinstallation einschließlich FI-Schutzschalter

• Laminat im Wohnbereich, Fliesen in Bad/Wc

• Holzfenster mit Isolierverglasung (ursprünglich von 1991), Kunststoffrollläden (teilweise defekt)

• Sanitärausstattung: Bad mit Hänge-WC, Unterputz-Spülkasten, Waschbecken, Eckdusche mit Kunststoffkabine, Badewanne; Gäste-WC mit Hänge-WC und Waschbecken

• Kellerraum, Fahrradkeller und Trockenraum zur gemeinschaftlichen Nutzung

Das Objekt befindet sich in Salem, Ortsteil Neufrach, Bodenseekreis, Baden-Württemberg, mit ca. 12.243 Einwohnern.

Die Immobilie liegt am südlichen Ortsrand in ruhiger Wohnlage, wenige Gehminuten vom Ortszentrum entfernt, und ist als Teil eines Wohnkomplexes mit überwiegend Mehrfamilienhäusern bebaut. Die Erschließung erfolgt über eine öffentliche Straße; das Grundstück liegt eben, rechteckig zugeschnitten und ist mit Rasen und Sträuchern gestaltet. Die Nachbarschaft präsentiert sich als reine Wohnlage ohne auffällige Lärm- oder Geruchsbelastungen. Beeinträchtigungen sind keine ersichtlich, das Grundstück liegt jedoch im Bereich einer Hochwassergefahrenzone (bauliche Veränderungen können behördliche Auflagen nach sich ziehen).

Im Ort sind mehrere Grundschulen, eine Gemeinschaftsschule, ein sonderpädagogisches Bildungszentrum sowie zahlreiche Kindergärten vorhanden. Es bestehen gute medizinische Versorgungseinrichtungen und zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten (u.a. Lebensmittelvollsortimenter, Apotheken), überregionale Versorgungseinrichtungen sind in den Nachbarstädten verfügbar. Die Verkehrsanbindung erfolgt per Bus und Bahn, nächster Bahnhof etwa 1,5 km entfernt, Autobahnanbindung je ca. 30–40 km entfernt, nächster Flughafen ca. 21 km.