Zwangsversteigerung 4-Zimmerwohnung mit Garagenstellplatz und Hobbyraum

Verkehrswert: 253.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der Wohnung im EG, nebst Balkon, Hobbyraum im Kellergeschoss, Kellerraum und Speicherraum im DG, SE-Nr. 1.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 19. September 2025 sowohl von außen als auch innen besichtigt. Dabei wurden die Eigentumswohnung im Erdgeschoss, der zugehörige Hobbyraum, Kellerraum und der Speicherraum im Dachgeschoss, die Garage sowie alle relevanten gemeinschaftlichen Bereiche in Augenschein genommen. Die Bewertung erfolgte primär auf Grundlage der Ortseinsicht und verfügbarer Unterlagen.

Wohnung

Die Erdgeschosswohnung umfasst ca. 97,5 m² Wohnfläche verteilt auf Wohnzimmer mit Balkonzugang, Schlafzimmer, zwei Kinderzimmer, Küche, Diele, Bad und separates WC. Die Raumaufteilung entspricht der typischen Vierzimmerwohnung mit funktional geschnittener Diele als Verteiler. Die Belichtung ist in den Wohn- und Schlafräumen gut, die Wohnräume verfügen größtenteils über großzügige Fensterflächen in Holzrahmen mit Isolierverglasung.

Der Zustand der Wohnung ist renovierungsbedürftig. Aufgrund mehrjährigen Leerstands befinden sich umfangreicher Hausrat, deutlicher Verschmutzungsgrad, Feuchtigkeitsspuren und ein starker Geruch in der Wohnung. Anzeichen für Schädlingsbefall (Mäuse) sowie Feuchtigkeit an Wandflächen wurden festgestellt. Eine umfassende Entrümpelung, Grundreinigung, Schädlingsbekämpfung sowie weitergehende Instandsetzungsarbeiten sind erforderlich.

Das Bad und das WC entsprechen dem Ausstattungsstand des Baujahres (1974) und wurden seit Errichtung offenbar nicht modernisiert.

Zuordnung Sondereigentum/Keller/Dachraum

Der Wohnung sind ein Hobbyraum und ein Kellerraum im Kellergeschoss sowie ein Speicherraum im Dachgeschoss als Sondereigentum zugeordnet. Letzterer ist nicht zum dauerhaften Aufenthalt geeignet und weist einen unfertigen bzw. Rohbauzustand mit sichtbarem Estrich, unvollständiger Dämmung, fehlenden Installationen und ausgeprägtem Schimmelbefall auf. Der Hobbyraum im Keller ist übliche Nutzfläche.

Das Gebäude

Das Gebäude wurde 1974 als Zweifamilienhaus in massiver Bauweise mit vollständiger Unterkellerung und Satteldach errichtet. Es besteht aus zwei Eigentumswohnungen, jede mit zugeteilter Fläche im Dach- und Kellergeschoss und gemeinsamer Doppelgarage. Die Fassade ist verputzt, Treppenhaus und Kellerbereiche sind solide ausgeführt. Im Dachgeschoss sind, bedingt durch nicht abgeschlossene Bauarbeiten, einige Flächen im Rohbauzustand. Am und im Gebäude sind altersentsprechende Gebrauchsspuren (Abplatzungen, Feuchteschäden, Schimmel) sichtbar, insbesondere im Dach- und Kellerbereich. Das Gebäude ist nicht barrierefrei.

Weitere Gebäude

Eine Doppelgarage an der Nordgrenze des Grundstücks bildet gemeinsame Nutzfläche; der zu bewertenden Einheit ist ein Garagenstellplatz zugeordnet. Die Garage ist unverputzt, weist altersbedingte Putzabplatzungen auf und ist mit elektrischer Beleuchtung ausgestattet.

Grundstück

Das Grundstück (Flurstück 6958) ist 1.081 m² groß, weist eine polygonale Form ohne nennenswerte Geländeneigung auf und ist im rückwärtigen (westlichen) Bereich gärtnerisch und teils landwirtschaftlich (Kleintierhaltung) genutzt. Das Wohngebäude befindet sich straßenseitig. Vorgarten und Wege sind dem Bebauungsplan entsprechend begrünt. Die Erschließung erfolgt über die südlich gelegene Anliegerstraße Limburgstraße.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt (Wohnung zzgl. zugehöriger Räume) leerstehend. Es bestanden weder Miet- noch Pachtverhältnisse; eine Nutzung erfolgte zuletzt nicht.

• Dachform: Flach geneigtes Satteldach (bis ca. 15° Dachneigung)

• Dachdeckung: Tondachziegel, Dachstuhl in Holzbauweise, teilweise Dachflächenfenster, unfertiger Ausbau Dachgeschoss

• Heizung & Warmwasser: Zentrale Stückholzheizung, Baujahr 2018, Wärmeverteilung über wandmontierte Radiatoren, zentrale Warmwasserbereitung über Pufferspeicher, solarthermische Unterstützung (Installation 2009)

• Elektroinstallation: Leitungssystem überwiegend aus Bauzeit, Kellerleitungen sichtbar gedämmt, Dachgeschoss Elektroinstallation unvollständig

• Böden: In Diele, Bad, Küche und Treppenhaus keramische Fliesen; Wohn- und Schlafzimmer Laminat; Kinderzimmer mit PVC-Belag; Dachgeschoss ohne fertigen Belag (Estrich)

• Fenster: Holzfenster (Baujahr typisch), Isolierverglasung, teilweise Kunststoff-Dachflächenfenster; Rollläden vorhanden

• Sanitärausstattung: Bad mit Wanne und offener Dusche (Baujahrstandard), separates WC mit Waschbecken, keine Modernisierung; Dachgeschoss keine Sanitärausstattung, Rohbauzustand

Sasbach am Kaiserstuhl (ca. 3.500 Einwohner), Landkreis Emmendingen, Baden-Württemberg.

Mikrolage & Wohnlage

Die Limburgstraße liegt am ruhigen westlichen Ortsrand in einer überwiegend kleinparzellierten Wohngebietslage, geprägt von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie kleinen Mehrfamilienhäusern. Die Straßenführung ist verkehrsberuhigt (Anliegerstraße), ohne Durchgangsverkehr, und die Nachbarschaft ist familiär und eigennutzungsorientiert. Die Umgebung ist ländlich und naturnah; westlich schließen landwirtschaftliche Flächen an. Vereinzelt kann bei ungünstiger Windlage Geruchsbelastung durch eine rund 500 m entfernt liegende kommunale Kläranlage auftreten. Es bestehen geringe verkehrs- oder gewerbliche Emissionen. Grundstücksausprägung und Wohnumfeld werden als gepflegt und solide beschrieben. Die Wohnlage ist gut bis gehoben.

Infrastruktur

Kindergarten, Grundschule, Nahversorger, Hausarzt und Bushaltestelle sind bequem fußläufig erreichbar (meist unter 800 m). Weiterführende Schulen und weitere Einkaufsmöglichkeiten befinden sich im nahe gelegenen Endingen (ca. 7–8 km). Die Bahnstation "Sasbach am Kaiserstuhl" ist ca. 1,1 km entfernt, die Anbindung an Buslinien in die Region ist gegeben. Die Autobahn A5 (AS Riegel) ist etwa 13 km entfernt. Die Versorgung für den täglichen Bedarf ist vor Ort gesichert, städtische Angebote und medizinische Versorgung in Emmendingen und Freiburg sind schnell erreichbar.

Grundstück

Das Grundstück ist weitgehend eben, polygonal zugeschnitten, straßenseitig erschlossen und gärtnerisch wie kleintiermäßig genutzt. Bewuchs und Einfriedungen entsprechen weitgehend den Vorgaben des Bebauungsplans (Vorgarten, Hecken, landwirtschaftlicher Garten im hinteren Bereich).