Zwangsversteigerung 3-Zimmer-Wohnung mit Balkon

Verkehrswert: 70.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine vermietete 3-Zimmer-Wohnung im 2. Obergeschoss mit Balkon, zwei Kellerräumen und Sondernutzungsrecht an einem oberirdischen Stellplatz.

Besichtigung:

Das Objekt wurde außen und innen weitgehend besichtigt. Nicht besichtigt werden konnten die der Wohnung laut Aufteilungsplan zugeordneten zwei Kellerräume; insoweit basiert die Bewertung teilweise auf Unterlagen, da tatsächlich ein anderer Kellerbereich genutzt wird.

Wohnung

Die Wohnung Nr. 05 liegt im 2. Obergeschoss links und verfügt über ca. 65 m² Wohnfläche. Die Raumaufteilung umfasst Flur, separates WC, Bad, Küche, Kinderzimmer, Schlafzimmer sowie Wohnzimmer mit südwestlich ausgerichtetem Balkon. Der Grundriss ist zweckmäßig und für das Baujahr typisch, wirtschaftlich nachteilig wirken jedoch das kleine Bad und insgesamt einfache Zuschnitte. Belichtung und Besonnung werden als gut beurteilt.

Der Ausbauzustand ist schwach. Die Wohnung weist starke Verschmutzungen, allgemeinen Renovierungsbedarf und einen erheblichen Unterhaltungsstau auf. Erforderlich sind Schönheitsrenovierungen an Wänden, Decken, Böden, Türen und den Sanitärbereichen. Im Bad wurde Schimmelpilzbefall festgestellt. Die Innenausstattung ist überwiegend überaltert, teilweise nicht fachhandwerklich ausgeführt und erneuerungsbedürftig. Auch die elektrischen Anlagen sowie die Beheizung der Wohnung sind modernisierungsbedürftig. Der Balkon ist schadhaft und sanierungsbedürftig; ein Belag fehlt. Insgesamt wurde die Wohnung zum Wertermittlungsstichtag als nicht marktgängig beurteilt.

Gebäude

Das Mehrfamilienhaus wurde ca. 1956 in massiver Bauweise errichtet, ist dreigeschossig, unterkellert und bildet mit dem angebauten Nachbarhaus eine Doppelanlage. Im Haus befinden sich sechs abgeschlossene Wohnungen; das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut. Die Wohnfläche der Bewertungseinheit beträgt rund 64 bis 65 m². Modernisierungen sind nur in begrenztem Umfang dokumentiert, insbesondere Kunststofffenster von ca. 1995 und eine Haustür.

Das Gebäude verfügt über ein nicht ausgebautes Satteldach, massive Keller- und Wandkonstruktionen sowie Betontreppen mit Betonwerksteinbelägen. Der Hauseingangsbereich, die Briefkasten- und Klingelanlage sowie Teile der Außenanlage befinden sich in vernachlässigtem Zustand. Im Untergeschoss wurden Ausblühungen und Schimmelbefall in der Waschküche beschrieben. Am Gebäude bestehen unter anderem Abdichtungsmängel gegen Außenanlagen, Abplatzungen und Schäden im Balkonbereich. Die Beurteilung des baulichen Zustands fällt schlecht aus; es besteht erheblicher Unterhaltungsstau und allgemeiner Renovierungsbedarf.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung vermietet.

• Dachform und Dachdeckung: Satteldach; Holzdach ohne Aufbauten; Eindeckung mit Dachsteinen; Dämmung vorhanden; Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech; zwei Kamine über Dach.

• Heizung & Warmwasser: Gasraumerhitzer mit Wärmeübertragung über Luft, beheizt nur zwei Zimmer und den Flur; laut Gutachten austauschbedürftig, Mängel laut Schornsteinfegerbericht nicht behoben. Warmwasser über elektrischen Durchlauferhitzer ohne Speicher im Bad, Baujahr ca. 2021, laut Angabe mit Funktionsstörungen.

• Elektroinstallation: technisch überaltert, teilweise auf Putz verlegt, nicht zeitgemäß; je Raum ein Lichtauslass und ein bis zwei Steckdosen; stark verschmutzte Schalter und Steckdosen; Türöffner und Klingelanlage laut Angabe nicht funktionstüchtig; lose auf Putz verlegtes LAN-Kabel.

• Fenster: Kunststoff-Einfachfenster mit Zweischeibenverglasung, datiert 12.06.1995; freie Lüftung; Kunststoffrollläden; innen und außen Natursteinfensterbänke; im Balkonbereich löst sich teilweise die Rahmenverkleidung.

• Sanitärausstattung: separates WC mit WC und Handwaschbecken; Bad mit eingebauter Wanne und Handwaschbecken; weiße, überalterte Sanitärobjekte einfacher Qualität; im Bad zusätzlich Heizstrahler an der Wand und Fenster; Schimmelbefall im Bad; Wandflächen teilweise gefliest.

Das Objekt liegt in Schrozberg mit rund 5.700 Einwohnern im Landkreis Schwäbisch Hall in Baden-Württemberg.

Die Wohnanlage befindet sich nahe dem Ortsrand in einfacher bis mittlerer Wohnlage innerhalb eines überwiegend wohnbaulich geprägten Umfelds mit offener, dreigeschossiger Bauweise und Geschosswohnungsbau. Das Haus liegt an einer Wohnstraße. Öffentliche Parkmöglichkeiten sind nicht ausreichend vorhanden.

Geschäfte des täglichen Bedarfs, Kindergarten, Metzgerei, Bahnhof und Bushaltestelle befinden sich überwiegend in fußläufiger Entfernung. Der Bahnhof ist im Ort vorhanden; außerdem besteht Anbindung an das überörtliche Straßennetz unter anderem über die B 290 sowie an die Autobahn A 7.

Das Gesamtgrundstück umfasst die vereinigten Flurstücke 1066/2, 1066/20 und 1066/21 mit zusammen 4.520 m². Die Teilflächen sind teils unregelmäßig geschnitten, teilweise Eckgrundstücke und topografisch nahezu eben. Die Wohnung ist mit einem südwestlich ausgerichteten Balkon auf das Grundstück orientiert. Zuwegungen, Stellplatzflächen, Gartenbereiche, Spielgeräte sowie Mülleimer- und Fahrradabstellflächen sind vorhanden; teilweise bestehen Setzungen und Erneuerungsbedarf an Treppen und befestigten Flächen.