Zwangsversteigerung 2-Familienhaus mit Einliegerwohnung und Flachdachanbau (Rohbau)

Verkehrswert: 600.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein 2-Familienhaus mit Einliegerwohnung im Untergeschoss sowie einem Flachdachanbau (Rohbau).

Besichtigung

Das Objekt wurde am 14.08.2025 vorab von außen und am 24.10.2025 innen besichtigt. Die Bewertung basiert auf der Ortsbesichtigung sowie den vom Auftraggeber überlassenen Unterlagen und Bauplänen.

Gebäude

Das Hauptgebäude ist ein vollunterkellertes 1-geschossiges 2-Familienhaus mit Satteldach und zwei langen Schleppgauben, ursprünglich Baujahr 1963/64 und umfassend kernsaniert um 2021. Die moderne Sanierung umfasst neue Dachdeckung und Dämmung, Fenster, Elektroinstallation, Sanitärbereiche sowie Fußbodenheizung. Die Wohnfläche beträgt ca. 183 m² (EG: ca. 79 m², DG: ca. 81 m², UG/Einliegerwohnung: ca. 23 m²). Zuzüglich gibt es ca. 77 m² Nutzfläche in UG und Dachspitz.

Der Gebäudeteil wurde durch einen zweigeschossigen Flachdachanbau (Rohbau, ca. 80 m² BGF) ergänzt, der ab 2021 entstand. Ursprünglich waren zwei Einliegerwohnungen geplant; inzwischen ist daraus eine Maisonett-Wohnungskonzeption mit internem Treppenhaus geworden. Die Fertigstellung des Anbaus ist noch ausstehend (fehlende Fenster, Ausbau, Leitungen).

Die Grundrissgestaltung ist einfach und zweckmäßig. In EG und DG werden die Hauptwohnungen je als 4-Zimmer-Wohnungen mit Küche und Bad genutzt. Das Untergeschoss beherbergt die Einliegerwohnung. Das Kellergeschoss bietet zudem Nebenräume wie Heizung, Waschküche und Lager.

Das Haus erhielt im Zuge der Kernsanierung eine neue Fassade (Wärmedämmputz), elektrisch betriebene 3-fach-verglaste Kunststofffenster (außer Rohbau), neue Zimmertüren und moderne Bodenbeläge. Außenanlagen wie Hof, Terrasse und Garten sind nur teilweise angelegt oder provisorisch (Schotterflächen).

Das Objekt weist einige unfertige Bauleistungen auf (Sockelputz, Balkonbelag, Terrasse/Garten, Verkleidung Dachuntersicht). Im DG-Treppenhaus wurden Feuchteflecken festgestellt; in Teilen des UG Schäden am Wandputz. Elektromängel und eine teilweise nicht funktionierende Fußbodenheizung werden weiter bemängelt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Erdgeschoss eigengenutzt, das Dachgeschoss von Angehörigen des Eigentümers bewohnt und die Einliegerwohnung im Untergeschoss vermietet. Der Rohbauanbau war ungenutzt und unfertig.

• Satteldach (Hauptgebäude) mit neuer, anthrazitfarbener Flachziegeldeckung (ca. 2021), Dach vollständig gedämmt, Gauben ebenfalls erneuert

• Flachdach (Anbau, Rohbau, Bitumenabdichtung)

• Außenwände massiv, Fassade verputzt und mit Wärmedämmputz und weißem Anstrich versehen (ca. 2022), Anbau unverputzt

• 3-fach-verglaste, anthrazitfarbene Kunststofffenster mit elektrischen Rollläden (noch nicht im Rohbau installiert)

• Fußbodenheizung (flüssiggasbetrieben, Einbau 2022, Defekte im DG), Versorgung über erdgedeckten Flüssiggastank (Eigentum Versorger)

• Neue Elektroinstallation (2021, vereinzelt Defekte)

• Komplette neue Bäder und WCs im UG, EG und DG

• Bodenbeläge überwiegend Vinyl (EG) oder Fliesen (DG, UG)

• Innenausbau: Reibe- und Rauputz, Zimmertüren mit Echtholzfurnier

• Außenanlagen: Stellplätze (geschottert), Terrasse/Garten provisorisch, Balkon (teilweise nicht fertiggestellt)

Das Objekt liegt in Blaustein, Ortsteil Weidach (ca. 16.500 Einwohner, Alb-Donau-Kreis, Baden-Württemberg).

Die Mikrolage ist geprägt von einer ruhigen Randlage am Nordostrand des Ortsteils, mit überwiegend benachbarter Wohnbebauung; im Südosten grenzt eine Scheune an. Die Erschließung erfolgt über eine Anlieger-/Durchgangsstraße (Ländlesweg/Kapellenstraße). Einen besonderen Einfluss durch Gewerbe, Lärm oder sonstige Beeinträchtigungen gibt es nicht. Ein schmaler Gartenbereich befindet sich südlich des Hauses, dazu geschotterte Hof- und Zugangsflächen.

Schulen, viele Kindergärten, Ärzte sowie Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf sind im nahegelegenen Hauptort Blaustein (ca. 5 km) vorhanden; in Weidach selbst bestehen keine Einkaufsmöglichkeiten. Die Anbindung an den ÖPNV erfolgt über Busse, der nächste Bahnanschluss ist in Blaustein. Die Bundesstraße B28 und die A8 sind gut erreichbar.

Das Grundstück mit 472 m² ist eben, rechtwinklig zugeschnitten und vollständig als Bauland ausgewiesen. Es ist gering bewachsen (teilweise provisorische Gartenanlagen, Schotterflächen). Der Lichtgraben im Süden dient der Belichtung der Untergeschosswohnung und ist Teil einer Geländemodellierung.

Rechtsanwalt Peter Hartmann, Tel. 0511/9574-5201