Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Doppelgarage und Geräteraum

Verkehrswert: 124.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Doppelgarage und Geräteraum; belastet mit einer Abstandsflächenbaulast.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 08.05.2026 im Rahmen einer Ortsbesichtigung von außen und innen in Augenschein genommen. Die Bewertung stützte sich ergänzend auf Grundbuchauszug, Gemeindeauskünfte sowie Baugenehmigungsunterlagen von 1956 und 1989.

Gebäude

Das Wohnhaus ist ein Einfamilienhaus in Massivbauweise aus dem Ursprungsbaujahr 1956 und besteht aus Untergeschoss, Erdgeschoss als Hochparterre und ausgebautem Dachgeschoss; der Dachspitz ist nicht ausgebaut und über eine Einschubtreppe erreichbar. Das Gebäude wird ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt und verfügt über insgesamt rund 108 m² Wohnfläche, davon ca. 59 m² im Erdgeschoss und ca. 49 m² im Dachgeschoss. Die Raumstruktur ist baujahrtypisch kleinteilig und nur eingeschränkt funktional; der Zugang zum Garten erfolgt nicht direkt über den Wohnbereich, sondern ausschließlich über den Hauseingang. Die wohnlich nutzbaren Räume sind natürlich belichtet und belüftet, insgesamt jedoch nur bedingt zeitgemäß.

Im Erdgeschoss befinden sich Treppenhaus, Flur, Bad, Küche, Wohnen/Essen und ein Zimmer. Das Dachgeschoss umfasst Treppenhaus, Flur und vier Zimmer. Im Untergeschoss sind Kellerräume sowie ein funktionsloses Bad aus dem Baujahr vorhanden; eine Wohnnutzung findet dort nicht statt. Das Haus weist Fundamente aus Beton, im Untergeschoss Betonaußenwände und im Erdgeschoss verputztes Mauerwerk auf. Über dem Untergeschoss besteht eine Steinmontagedecke, im Übrigen Holzbalkendecken.

Das Gebäude wurde teilweise modernisiert, insbesondere durch Dacherneuerung 2006, Einbau einer Öl-Zentralheizung mit Brennwerttechnik 2006 sowie teilweise Erneuerung von Fenstern und Haustür. Gleichwohl besteht erheblicher Instandhaltungs- und Modernisierungsbedarf. Festgestellt wurden aufsteigende Feuchtigkeit an Kellerwänden mit Putz- und Farbablösungen, ein erheblicher Feuchte- und Schimmelschaden im Untergeschoss, teilweise massive Schimmelschäden im Dachgeschoss, verstopfte Abwasserleitung im Heizungsraum, fehlende Rückstausicherung, kleinere Risse an Außenwänden, Putzabplatzungen im Sockelbereich sowie eine überalterte Elektroinstallation.

weitere Gebäude

Zur Liegenschaft gehört eine 1989 genehmigte Doppelgarage in Massivbauweise mit angrenzendem Geräteraum. Die Nutzfläche beträgt insgesamt ca. 38 m², davon ca. 26,4 m² Garage und ca. 11,6 m² Abstellraum. Die Garage verfügt über eine Stahlbetondecke mit Kiespressdach, ein Schwingtor aus Stahl/Holz mit elektrischem Antrieb, das nach Angabe defekt ist, sowie einen Fliesenboden; am Geräteraum wurde ein Glasschaden an der Aluminiumtür festgestellt. An der Deckenuntersicht der Garage bestehen Feuchtespuren.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt.

• Dachform: Pfettendach aus Nadelholz mit Zwischensparrendämmung; Doppelgarage mit Decke aus Stahlbeton und Kiespressdach

• Dachdeckung: Tonziegel, erneuert 2006; Dachrinnen und Ablaufleitungen aus Kupferblech

• Heizung & Warmwasser: Öl-Zentralheizung aus 2006 mit Brennwerttechnik und zentraler Warmwasserbereitung; Solaranlage zur Warmwasserbereitung

• Elektroinstallation: Verteiler mit Kippsicherungen, Standard vor 1980, teilweise zweiadrige Installation, kein FI-Schutzschalter; überaltert

• Fenster: PVC-Fenster mit Isolierverglasung aus 2005 und 1983

• Außentüren: Aluminium-Haustür mit Isolierverglasung aus 1983

• Sanitärausstattung: Bad im Erdgeschoss mit Stand-WC mit Spülkasten, Dusche und Waschbecken; Boden gefliest, Wände raumhoch gefliest, Decke mit Profilholzschalung; Bad im Untergeschoss aus dem Baujahr, außer Betrieb

Das Objekt liegt in Winterlingen mit rund 6.378 Einwohnern im Zollernalbkreis in Baden-Württemberg.

Es befindet sich in ruhiger Wohnlage im südöstlichen Bereich des Ortes an einer Wohngebietserschließungsstraße. Die Umgebungsbebauung ist überwiegend von Ein- und Zweifamilienhäusern geprägt; die Durchgrünung ist durch private Hausgärten gut. Beim Ortstermin wurde nur geringes Verkehrsaufkommen mit entsprechend geringen Lärmimmissionen festgestellt.

Kindergarten und Bushaltestelle liegen jeweils etwa 400 m entfernt, die Grundschule ca. 700 m, die Realschule ca. 500 m. Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs befinden sich im Umkreis von etwa 1,0 bis 1,4 km. Ärzte, Zahnarzt, Apotheke sowie weitere Grundversorgung sind im Ort vorhanden. Der nächstgelegene Bahnhof befindet sich in Albstadt-Ebingen in ca. 8,7 km Entfernung.

Das Grundstück ist 297 m² groß, weitgehend eben und nahezu rechteckig zugeschnitten. Die Straßenfront zur Hülbstraße beträgt ca. 13 m, zur Hirschstraße ca. 21 m; die größte Tiefe liegt bei ca. 21 m. Der Hauseingang erfolgt über die Hülbstraße, die Zufahrt zur Doppelgarage über die Hirschstraße. Das Grundstück ist überwiegend mit Wegen, Terrasse und kleineren Zierbeeten gestaltet.