Zwangsversteigerung Dreifamilienhaus mit Garage

Verkehrswert: 490.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein einseitig angebautes Dreifamilienhaus mit drei Wohnungen, ausgebautem Dachgeschoss, Garage sowie zwei Stellplätzen.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 24.07.2025 im Rahmen einer Ortsbesichtigung innen und außen besichtigt. Die Beschreibung und Bewertung beruhen auf der Begehung, vorliegenden Bauunterlagen, Mietverträgen, dem Energieausweis sowie ergänzenden Unterlagen; ein Aufmaß vor Ort wurde nicht durchgeführt.

Gebäude

Das einseitig angebaute Dreifamilienhaus wurde 1950 als Wiederaufbau errichtet; der Gewölbekeller ist historischen Ursprungs. 1959 erfolgte der Ausbau des Dachgeschosses mit Errichtung von Gauben an Nord- und Südseite. Das Gebäude ist voll unterkellert, zweigeschossig und besitzt ein ausgebautes Dachgeschoss sowie einen nicht ausgebauten Dachspitz. Die Brutto-Grundfläche beträgt 323,67 m², die Wohnfläche insgesamt 135,95 m². Die Erschließung erfolgt über den rückwärtigen, nördlichen Hauseingang in ein zentrales Treppenhaus.

• Im Untergeschoss befinden sich Flur, Waschküche, Heizraum, Öllager und Gewölbekeller.

• Im Erdgeschoss liegt eine 2-Zimmer-Wohnung mit Flur, Bad, Küche, Wohn- und Schlafzimmer bei 46,75 m² Wohnfläche.

• Im Obergeschoss befindet sich eine grundrissgleiche 2-Zimmer-Wohnung mit 49,38 m².

• Das Dachgeschoss umfasst eine 2-Zimmer-Wohnung mit Flur, Bad, Wohnzimmer mit offener Küche und Schlafzimmer bei 39,81 m².

Der Dachspitz ist über eine Holzklappleiter aus dem Dachgeschoss erreichbar.

Die Grundrissgestaltung wird insgesamt als durchschnittlich bewertet; die Raumzuschnitte sind gut nutzbar, die Belichtungsverhältnisse überwiegend gut. Das Gebäude ist in herkömmlicher Massivbauweise errichtet, mit massiven Kellerbauteilen, Mauerwerkswänden ab Erdgeschoss, Holzbalkendecken ab Erdgeschoss und älterer Außendämmung.

Der Zustand ist einfach und altersbedingt. Es bestehen unter anderem Putzschäden an der Fassade, Feuchte- und Putzschäden im Untergeschoss, Abnutzungsspuren an Türen und Zargen sowie Mängel bei Schall- und Wärmedämmung. Im Dachgeschoss sind gerissene Badfliesen und ein schadhaftes Laminat im Wohnzimmer vorhanden. Insgesamt handelt es sich um ein älteres Mehrfamilienhaus in einfacher Ausführung.

Weitere Gebäude

Zur Liegenschaft gehört eine massiv errichtete Garage an der nördlichen Grundstücksgrenze. Sie verfügt über ein Flachdach mit Bitumendeckung, ein Holzflügeltor sowie Licht- und Stromanschluss. Der Zustand ist unterdurchschnittlich; es bestehen massive Putzschäden und Rissbildungen. Zusätzlich sind auf der Hoffläche etwa zwei Stellplätze vorhanden.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus vollständig vermietet.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach als Holzkonstruktion, Dachdeckung mit Frankfurter Pfannen; Gauben an Nord- und Südseite; Rinnen und Fallrohre aus Zinkblech

• Heizung & Warmwasser: Öl-Zentralheizung, Baujahr ca. 2008, mit Warmwasser-Standspeicher; Öllager mit 4 Kunststofftanks à 750 Liter; Wärmeabgabe über Heizkörper mit Thermostatventilen

• Elektroinstallation: einfache Ausstattung mit wenigen Steckdosen und Lichtauslässen; soweit erkennbar dreiadrige Installation mit FI-Schutzschalter

• Fenster: überwiegend Kunststoff-Isolierglasfenster aus 2007 und 2009; im Erd- und Obergeschoss überwiegend Kunststoffrollläden

• Sanitärausstattung: Waschküche im Untergeschoss mit Waschmaschinenanschlüssen und 1 Waschbecken; Bad im Erdgeschoss mit Wanne, Waschbecken und wandhängendem WC; Bad im Obergeschoss mit Wanne, Waschbecken und wandhängendem WC; Bad im Dachgeschoss mit Dusche, Waschbecken und wandhängendem WC; Sanitäranlagen ca. 2009 erneuert

Das Objekt liegt in Ulm-Söflingen mit rund 130.000 Einwohnern, im Stadtkreis Ulm, Baden-Württemberg.

Es befindet sich zentral im Stadtteilkern von Söflingen in einem Mischgebiet. Die Umgebungsbebauung ist dicht und innerstädtisch geprägt, überwiegend durch Wohn- und Geschäftshäuser sowie Mehrfamilienhäuser. Das Haus liegt an einer Seitenstraße mit geringem Verkehrsaufkommen in einem verkehrsberuhigten Bereich. Grünflächen sind im unmittelbaren Umfeld nur begrenzt vorhanden.

Versorgungseinrichtungen des täglichen Bedarfs, Gastronomie, Fachhandel, ärztliche Versorgung, Kindergärten und Grundschule sind gut fußläufig erreichbar. Die Haltestelle Söflingen ist in wenigen Minuten zu Fuß erreichbar; dort bestehen Anschlüsse an Straßenbahn und mehrere Buslinien. Auch die überörtliche Verkehrsanbindung ist gut.

Grundstück

Das Grundstück ist eben, nahezu rechteckig geschnitten und mit 213 m² für die vorhandene Bebauung normal ausgelastet. Es grenzt mit der Südseite an die Straße; Zugang und Zufahrt erfolgen von dort. Die Hoffläche ist befestigt, vor der Garage betoniert und teilweise mit Betonpflaster versehen. Eine Einfriedung besteht als Massivmauer. Hinweise auf Setzungsspuren wurden an Garage und Hofmauer festgestellt.

Kontaktdaten Ansprechpartner: Mobil: 0152 08 333 111 E-Mail: schneiderulm1000@gmail.com