Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Carport

Verkehrswert: 4.610.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 19.02.2025 vollständig innen und außen besichtigt. Die Beschreibung und Bewertung beruhen auf den Feststellungen beim Ortstermin sowie ergänzend auf Bauakten, Plänen, Flächenangaben und weiteren Behördenauskünften.

Gebäude

Das freistehende Einfamilienhaus wurde 1971 in Holzskelettbauweise mit teilweise massivem Untergeschoss errichtet und ist voll unterkellert. Es verfügt über Untergeschoss, Erdgeschoss und Obergeschoss; ein Dachgeschoss ist nicht vorhanden. Die Bruttogrundfläche beträgt rund 421 m², die Wohnfläche rund 285 m². 2023 erfolgte eine Kaltdachsanierung mit Folienabdeckung. Ein Denkmalschutz besteht nach den vorliegenden Unterlagen nicht.

Das Gebäude ist hangseitig in das Gelände eingebunden; das Untergeschoss ragt in den Hang. Der Hauptzugang liegt auf der Nordseite im Obergeschoss und wird über eine Außentreppe mit Vordach erreicht. Im Untergeschoss befinden sich technische und funktionale Räume sowie zwei Gästezimmer, Flur, innenliegendes Bad/WC, überdachte Terrasse und Außenzugang. Das Erdgeschoss umfasst die Hauptwohnräume mit offenem Wohn-, Ess- und Küchenbereich, zwei innenliegenden Nasszellen mit Dusche, WC, Waschtisch und Umkleide sowie einen stillgelegten, abgedeckten Schwimmbadbereich. Im Obergeschoss sind vier als Wohn- bzw. Schlafräume ausgebaute Zimmer, ein Arbeitszimmer, zwei Bäder mit Oberlichtkuppeln, Garderobenbereich, Galerie und Flur mit Treppenanlage angeordnet.

Die Grundrissgestaltung ist großzügig und individuell, mit Galerie- und Luftraumbereichen sowie umlaufenden Balkonen an Ost-, Süd- und Westseite in Erd- und Obergeschoss. Durch die Hanglage, die großen Fenster- und Schiebeelemente sowie die Ausrichtung bestehen gute Belichtungs- und Besonnungsverhältnisse. Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Haus teils eigengenutzt und teilweise leerstehend. Der bauliche Zustand ist insgesamt durchschnittlich, jedoch mit erkennbaren Instandhaltungsrückständen, insbesondere an Wand- und Bodenbelägen, im Bereich der abgedeckten Luftraumzone sowie an der Deckenuntersicht des Vordachs.

weitere Gebäude

Im nördlichen Grundstücksbereich befindet sich ein unterkellerter Carport in Holzkonstruktion mit erhöhtem Abstellraum und Holz-Schiebeelementen. Zusätzlich sind zwei Außenstellplätze vorhanden. Der Carport ist funktional dem Wohnhaus zugeordnet und zusammen mit der Außentreppen- und Vordachanlage wertrelevant berücksichtigt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus teils eigengenutzt und teilweise leerstehend.

• Flachdach mit Folieneindeckung; 2023 Kaltdachsanierung; Oberlichtkuppeln im Obergeschoss

• Öl-Zentralheizung mit Heizkörpern/Radiatoren; Brenner erneuert; 15.000-l-Außentank

• Warmwasser zentral über Heizungsanlage, solarunterstützt seit ca. 1995

• Holzfenster mit Isolierverglasung, teils als Schiebeelemente

• Elektroinstallation baujahrestypisch

• Sanitärinstallation baujahrestypisch, teils raumhoch gefliest; im Untergeschoss innenliegendes Bad/WC, im Erdgeschoss zwei innenliegende Nasszellen mit Dusche, WC, Waschtisch und Umkleide, im Obergeschoss zwei Bäder

• Böden: Parkett und Holzdielung in den Wohn- und Schlafräumen sowie Flurbereichen

• Holztreppen

• Wand- und Deckenoberflächen überwiegend mit tapezierten Holzfaserlatten

• Freisitze mit Terrasse, umlaufenden Balkonen und Grünflächen

Das Objekt liegt in Konstanz, Stadtteil Königsbau, mit rund 84.700 Einwohnern im Landkreis Konstanz in Baden-Württemberg.

Die Mikrolage ist eine sehr gute, nachgefragte Wohnlage in zentraler Stadtlage. Die Umgebung ist von Wohnbebauung mit kleineren Mehrfamilienhäusern sowie Ein- und Zweifamilienhäusern geprägt. Das Grundstück liegt an einer Anliegerstraße; temporäre Beeinträchtigungen bestehen durch Anliegerverkehr. Besondere Hinweise auf Naturschutzgebiete oder Biotope sind nicht angegeben.

Einrichtungen des täglichen Bedarfs, Kindertagesstätten, Schulen, Ärzte sowie weitere soziale und öffentliche Angebote sind im Stadtgebiet ausreichend vorhanden. Bushaltestellen befinden sich in kurzer fußläufiger Entfernung. Mehrere Bahnhöfe im Stadtgebiet bieten Anbindung an Regional- und Fernverkehr; die örtliche Verkehrsanbindung insgesamt ist gut.

Das Grundstück ist 2.143 m² groß, länglich-rechteckig zugeschnitten und weist überwiegend gerade Grenzen auf. Es steigt von Süden nach Norden an und besitzt Hanglage. Es ist von Norden und Süden erschlossen. Die Flächen sind befestigt und begrünt, mit Baum- und Strauchbestand sowie Holzzaun an der südlichen Grenze. Nach Gutachten besteht wegen der südlich angrenzenden Weinberge eine unverbaubare Aussichtslage. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans „h10 Hard-Buchenberg“ als reines Wohngebiet; zulässig sind zwei Vollgeschosse, offene Bauweise sowie Einzel- und Doppelhäuser.