Zwangsversteigerung Wohnhaus mit drei abgeschlossenen Wohnungen und Garagenanbau

Lfd. Nr. 1: Verkehrswert: 137.000,00 €
Lfd. Nr. 2: Verkehrswert: 137.000,00 €
Gesamtverkehrswert: 274.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohnhaus mit drei abgeschlossenen Wohnungen und Garagenanbau; versteigert werden zwei hälftige Miteigentumsanteile am selben Grundstück.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 17.06.2026 vor Ort besichtigt. Das Erdgeschoss und das Dachgeschoss konnten innen besichtigt werden; die Wohnung im Obergeschoss und die Garage wurden nicht von innen besichtigt, insoweit beruhte die Bewertung ergänzend auf vorgelegten aktuellen Innenfotos sowie den Bau- und Planunterlagen.

Gebäude

Das Gebäude ist ein freistehendes, massiv errichtetes Wohnhaus mit drei abgeschlossenen Wohnungen aus dem Baujahr 1961. Es wurde zweigeschossig mit voll unterkellertem Baukörper und ausgebautem Dachgeschoss unter einem Holz-Satteldach errichtet; an beiden Dachseiten bestehen Dachgaupen. An der Südostseite sind im Erdgeschoss eine Terrasse und darüber im Obergeschoss ein Balkon angeordnet, an der Westseite ist eine eingeschossige Garage angebaut. Die Bruttogrundfläche beträgt rund 430,32 m², die Wohnfläche insgesamt 218,70 m², hinzu kommen ca. 70 m² Nutzfläche im Untergeschoss.

Im Erdgeschoss befindet sich eine 4-Zimmer-Wohnung mit Küche, Bad, separatem WC, Flur und Garderobe mit 77,36 m² Wohnfläche. Das Obergeschoss umfasst ebenfalls 77,36 m²; dort wurde abweichend vom Ursprungsgrundriss eine Zwischenwand zwischen Wohn- und Kinderzimmer entfernt. Im Dachgeschoss ist eine 3-Zimmer-Wohnung mit Kochnische, Bad, separatem WC und Flur mit 63,98 m² untergebracht; ein ursprünglich außenliegendes Zimmer wurde in die Wohnung integriert. Die Grundrissgestaltung ist funktional, die Belichtung überwiegend gut bis ausreichend, die Besonnung durchschnittlich.

Modernisierungen erfolgten nur teilweise, unter anderem an Heizkessel und Warmwasserspeicher um 1993, überwiegend neuen Holz-Isolierglasfenstern um 2001, einem neuen Zählerplatz im Untergeschoss um 2018 sowie Renovierungen der Wohnungen im Obergeschoss 2019 und im Erdgeschoss 2020. Der bauliche Zustand ist insgesamt renovierungsbedürftig mit erheblichem Unterhaltungsstau. Festgestellt wurden insbesondere Feuchteschäden an Wandflächen im Untergeschoss, ein Wasserschaden im Bereich der Außenwand beim Vordach im Erdgeschoss, Putz- und Risseschäden innen und außen sowie ein erhöhter Reparaturanstau am gesamten Holzwerk.

weitere Gebäude

Die angebaute Einzelgarage wurde ebenfalls 1961 in massiver Bauweise errichtet und ist nicht unterkellert. Sie verfügt über rund 15 m² Nutzfläche bei einer Bruttogrundfläche von 18 m². Das Gebäude weist ein flach geneigtes Pultdach mit Asbestzement-Wellplatten auf und befindet sich ebenfalls in renovierungsbedürftigem Zustand mit erheblichem Unterhaltungsstau, insbesondere am Holzwerk und an den Putzfassaden.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung im Erdgeschoss vermietet, die Wohnung im Obergeschoss vermietet und die Wohnung im Dachgeschoss im Zuge eines Mieterwechsels leerstehend, nach Eigentümerangaben jedoch bereits neu vermietet.

• Dachform und Dachdeckung Wohnhaus: Satteldach mit Dachaufbauten bzw. zwei Dachgaupen, alte Ziegeleindeckung, Zinkblech-Dachrinnen und Fallrohre mit Anstrich, einfache Zwischensparrendämmung im ausgebauten Dachbereich, keine Dämmung im Dachspitz

• Dachform und Dachdeckung Garage: flach geneigtes Pultdach, Holzdachkonstruktion, Asbestzement-Wellplatten, Zinkblech-Dachrinnen und Fallrohre

• Heizung und Warmwasser: Öl-Zentralheizung, Wärmeübertragung über Stahlradiatoren mit Thermostatventilen, zentrale Warmwasserversorgung über 300-l-Warmwasserspeicher im Heizraum, Öllagerung in Erdtank im Außenbereich mit laut Plan 10.000 l

• Elektroinstallation: einfacher Ausstattungsstandard, Leitungen unter Putz; in den Wohnungen jeweils Sprechanlage, Telefonanschluss und Türöffner; Zählerplatz im Untergeschoss ca. 2018 erneuert

• Fenster: überwiegend Holzfenster mit Isolierverglasung, teils Doppelfenster; Rollläden überwiegend aus Kunststoff mit Handbetrieb, im Dachgeschoss teilweise Holz-Klappläden

• Sanitärausstattung Erdgeschoss: Bad mit alter Einbauwanne, tiefer Duschwanne mit einfacher Abtrennung, Waschtisch; separates WC mit Stand-WC und Handwaschbecken; insgesamt einfacher, abgenutzter Zustand, leichte Schimmelbildung an Fenstern

• Sanitärausstattung Obergeschoss: Bad mit abgerundeter Duschwanne samt Abtrennung und Waschtisch; separates WC mit Stand-WC und Handwaschbecken; Ausstattung in weiß, Wandfliesen im Bad raumhoch

• Sanitärausstattung Dachgeschoss: Bad mit alter Einbauwanne, Stand-WC und Waschtisch; separates WC mit Stand-WC mit Druckspüler und Waschtisch

• Böden:

  • Erdgeschoss: Laminat und Fliesen

  • Obergeschoss: alter Holzparkett, Laminat, Fliesen, Balkon mit Klinkerbelag

  • Dachgeschoss: Laminat, PVC und Fliesen

  • Untergeschoss/Garage: Betonboden, teils Backsteinboden im Keller

Das Objekt liegt in Oberndorf am Neckar mit rund 14.300 Einwohnern im Landkreis Rottweil in Baden-Württemberg.

Die Mikrolage befindet sich in der Oberstadt in nördlicher Stadtrandlage. Es handelt sich um eine innerörtliche Straße mit mäßigem Verkehr und ohne Durchgangsverkehr. Die Umgebung ist gemischt bebaut, überwiegend wohnbaulich geprägt, schräg gegenüber befindet sich die örtliche Musikschule. Die Wohnlage wurde als gut, die Makrolage als einfach eingeschätzt.

Kindergarten, Schulen, ärztliche Versorgung, Apotheke und Einkaufsmöglichkeiten sind im Ort vorhanden. Eine Bushaltestelle liegt in unmittelbarer Nähe, der Bahnhof ist in kurzer Entfernung erreichbar; auch die überregionale Verkehrsanbindung ist vorhanden.

Das Grundstück ist 283 m² groß, nahezu eben und annähernd quadratisch mit abgeschrägter Ecke. Die Straßenfront und die mittlere Tiefe betragen jeweils etwa 17 m. Das Hauptgebäude steht freistehend, die Garage grenzt entlang zweier Grundstücksgrenzen an. Das Grundstück ist mit Hecken und Zaun eingefriedet und für den vorhandenen Ausbau erschlossen.