Zwangsversteigerung 2 Ladeneinheiten mit Lager- und Nebenräumen

Lfd. Nr. 1: Ladeneinheit; Verkehrswert: 80.000,00 €
Lfd. Nr. 2: Ladeneinheit; Verkehrswert: 79.000,00 €

Bei den Versteigerungsobjekten handelt es sich um das Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan mit Nr. 6 bezeichneten Laden im Erdgeschoss nebst Lager und Nebenräumen Nr. 6 im Kellergeschoss sowie das Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan mit Nr. 5 bezeichneten Laden im Erdgeschoss nebst Lager und Nebenräumen Nr. 5 im Kellergeschoss. Die Objekte bilden eine wirtschaftliche Einheit.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 18.03.2026 im Rahmen eines Ortstermins innen besichtigt; in Augenschein genommen wurden die Ladeneinheiten Nr. 5 und Nr. 6 als verbundene wirtschaftliche Einheit. Die Bewertung stützt sich ergänzend auf Grundbuch, Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Bauakten und weitere behördliche Unterlagen.

Wohnung

Die primär zu bewertende Einheit besteht aus zwei verbundenen Teileigentumseinheiten mit zusammen rd. 84,4 m² Nutzfläche, aufgeteilt in Verkaufsflächen im Erdgeschoss sowie Nebenräume im Untergeschoss. Einheit Nr. 5 umfasst rd. 41,7 m² mit Verkaufsraum, Nebenraum und WC; Einheit Nr. 6 umfasst rd. 42,7 m² mit Verkaufsraum, Nebenraum, Vorraum und Teeküche.

Im Erdgeschoss besteht eine offene, zusammenhängende Ladensituation; die ursprünglichen Einheiten wurden durch eine Korbbogenöffnung verbunden. Im Untergeschoss besteht zusätzlich ein Durchgang zwischen den Nebenflächen. Die innere Verbindung erfolgt über eine gemeinsame Spindeltreppe mit Metallgeländer und Kinderschutz. Die Schaufensterfronten verlaufen zweiseitig mit zusammen ca. 14 m Länge; die Ladentiefe im Erdgeschoss beträgt ca. 3,7 m. Die Belichtung der Verkaufsbereiche erfolgt über die großflächigen Schaufenster, die Untergeschossräume verfügen dagegen über keine Tagesbelichtung.

Der Grundriss ist zweckmäßig, funktional und flexibel nutzbar. Der Ausstattungs- und Dekorationszustand wurde als zeitgemäß und durchschnittlich beschrieben. Die Nebenräume im Untergeschoss sind trotz reduzierter Raumhöhe von ca. 2,25 m attraktiv und nutzbar; im Erdgeschoss beträgt die lichte Höhe ca. 2,62 m.

Gebäude

Das Objekt befindet sich in einem 1986 errichteten, dreigeschossigen Wohn- und Geschäftshaus in Massivbauweise mit ausgebautem Dachgeschoss und Vollunterkellerung. Im Gebäude befinden sich ein Bistro, 10 Ladengeschäfte, 5 Büro-/Praxisflächen und 10 Wohnungen. Die zu bewertenden Einheiten liegen im Erdgeschoss innerhalb einer innenliegenden Passage; zwei Treppenhäuser mit Lift erschließen die oberen Geschosse. Die Fassade ist verputzt, der Instandhaltungszustand des Gemeinschaftseigentums wird insgesamt als zeitgemäß bezeichnet. Modernisiert wurde insbesondere die Gaszentralheizung im Jahr 2004. Am Gemeinschaftseigentum wurden Schwarzverfärbungen und Rissbildung an einer Giebelfassade im Dachgeschoss sowie Putzabplatzungen im Sockelbereich festgestellt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die wirtschaftliche Einheit leerstehend.

• Dachform und Dachdeckung: Satteldach in verschiedener Ausrichtung mit Ziegeleindeckung, Dachentwässerung über Fallrohre, Schneefanghaken; Schleppgauben vorhanden, Dach nur eingeschränkt einsehbar

• Heizung & Warmwasser: Gaszentralheizung, Einbaujahr 2004; Wärmeabgabe im Erdgeschoss über Fußbodenheizung, im Untergeschoss über Radiatoren; Warmwasser zentral, zusätzlich elektrischer Boiler am Abgussbecken im Erdgeschoss

• Elektroinstallation: Unterputzinstallation; bedarfsgerechte Licht- und Stromauslässe in einfacher Anzahl; mehrere Stromanschlüsse in den Nebenräumen; für beide Einheiten war nur eine Sicherungseinheit ersichtlich

• Fenster: Schaufensterelemente mit Festverglasung, Aluminiumrahmen und Isolierverglasung; Eingangstüren als Aluminiumrahmentüren mit Glasausschnitt

• Sanitär: innenliegendes WC im Untergeschoss mit Zwangsentlüftung, Vorraum mit Handwaschbecken und Mischbatterie, WC-Kabine mit Wand-WC und Aufputzspülkasten; Teeküche im Untergeschoss mit Wasser- und Abwasseranschlüssen

• Böden: Natursteinbelag im Erdgeschoss; Laminat in den Nebenräumen und der Teeküche im Untergeschoss; Fliesen im WC-Bereich

• Sonstige Ausstattung: Kassettendecken und Paneelendecke im Erdgeschoss; verputzte und gestrichene Wände; Füllungstüren; Klimaanlage oberhalb des Eingangs der Einheit Nr. 5

Das Objekt liegt in Waldshut-Tiengen, Stadtteil Tiengen, mit ca. 25.400 Einwohnern, im Landkreis Waldshut in Baden-Württemberg.

Die Mikrolage befindet sich im Stadtzentrum der Altstadt in einer Fußgängerzone. Das Teileigentum liegt innerhalb einer Passage in zurückgezogener Lage. Die Nachbarschaft ist von innerstädtischer Wohn- und Geschäftsbebauung geprägt; in unmittelbarer Umgebung befinden sich öffentliche Einrichtungen und Einzelhandel. Beeinträchtigungen ergeben sich aus der Lage innerhalb einer Passage mit schwächeren Passantenströmen und aus der Nähe zur Bahntrasse; zudem liegt die Stadt in der Einflugschneise des Flughafens Zürich. Die gewerbliche Lage wird für Dienstleistungen als gut, für publikumsabhängigen Einzelhandel dagegen als angespannt beurteilt.

Schulen, Kindertagesstätte, Einkaufsmöglichkeiten sowie weitere Einrichtungen des täglichen Bedarfs befinden sich in kurzer Entfernung. Eine Bushaltestelle des öffentlichen Nahverkehrs ist in wenigen Gehminuten erreichbar; zudem besteht in Tiengen Anschluss an die Deutsche Bahn auf der Strecke Basel–Singen.

Das Grundstück ist mit rd. 758 m² regelmäßig geschnitten, etwa 22 m breit und 35 m tief. Es ist nahezu eben, wobei der Passageneingang zur Korngasse um zwei Stufen vertieft liegt. Das Grundstück ist zweiseitig angebunden, entlang der Bebauung regelmäßig geformt und als Doppelhauskonstellation mit durchlaufender Grundstücksgrenze ausgebildet; Einfriedungen bestehen nicht.