Zwangsversteigerung 2-Zimmer-Wohnung Nr. 2

Verkehrswert: 45.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine 2-Zimmer-Wohnung Nr. 2 im Erdgeschoss links mit Südterrasse und Sondernutzungsrecht an einem PKW-Abstellplatz Nr. 2.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 04.02.2026 von innen und außen besichtigt. Besichtigt wurden die Wohnung Nr. 2, Gemeinschaftsflächen und Außenanlagen; der Dachspitz konnte wegen versperrter Luke nicht eingesehen werden, teilweise basiert die Bewertung auf vorliegenden Unterlagen.

Wohnung

Die Wohnung Nr. 2 liegt im Ostteil des Erdgeschosses eines Mehrfamilienhauses und verfügt über rund 43,00 m² Wohnfläche. Sie umfasst Wohnzimmer, Schlafzimmer, Flur, Küche, Bad, einen innerhalb der Wohnung angeordneten Abstellraum sowie eine dem Wohnzimmer vorgelagerte, überwiegend durch den oberen Balkon überdachte Südterrasse.

Der Zugang erfolgt über eine Außentreppe an der Ostseite und einen kleinen gemeinschaftlichen Windfang. Der Flur erschließt nordseitig Abstellraum, Bad und Küche sowie südseitig Schlafzimmer und Wohnzimmer. Die Grundrissgestaltung ist insgesamt sinnvoll und der Wohnungsgröße angemessen, wirkt in Teilbereichen jedoch beengt. Nachteilig ist insbesondere, dass der Heizraum des Gebäudes ausschließlich durch diese Wohnung erreichbar ist.

Aufgrund der leichten Hanglage liegen die Fenster der nordseitigen Räume unterirdisch zu Kellerschächten, was die Wohnqualität dort einschränkt. Der Zustand der Wohnung wurde mit Pflegebedarf, strengem Geruch sowie teilweisem Modernisierungs- und Renovierungsbedarf beschrieben.

Gebäude

Das Gebäude wurde um 1965 in Massiv- und Holzständerbauweise als Wohnhaus mit zunächst vier Wohnungen errichtet; der spätere Ausbau des Dachgeschosses zu zwei weiteren Wohnungen wird vor 1982 angenommen. Insgesamt umfasst das Haus sechs Wohneinheiten bei einer Brutto-Grundfläche von rund 374,96 m². Es besteht aus hangseitig freiliegendem Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss. Das Dachgeschoss ist ausgebaut. Für die Wertermittlung wurde infolge durchgeführter Modernisierungen ein fiktives Baujahr 1980 und eine modifizierte Restnutzungsdauer von 34 Jahren angesetzt.

Der Haupteingang liegt an der Nordseite auf Obergeschossniveau; die beiden Erdgeschosswohnungen werden jeweils separat über kleine Windfänge von außen erschlossen. Das Gebäude vermittelt außen und in den besichtigten Gemeinschaftsbereichen teilweise noch den Eindruck des ursprünglichen Baujahrs. Festgestellt wurden unter anderem Modernisierungs-, Renovierungs- und Reparaturbedarf, überalterte Ausstattungsteile, defekte Geländer, meist ältere Eingangs- und Wohnungstüren sowie eine alte Ölzentralheizung. An der Fassade sind mutmaßlich asbesthaltige Eternitplatten vorhanden, an der Nordseite mit deutlichen Schadstellen.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung auf Dauer vermietet.

• Dachform und Dachdeckung: Satteldach ohne Dachaufbauten, Holzdach; Dacheindeckung mit Betonziegeln, teilweise Schneefanghaken; Dachrinnen und Fallrohre aus Blech; laut Gutachten Dach vor ca. 15 Jahren erneuert, mit Aufdachdämmung.

• Heizung & Warmwasser: Ölzentralheizung aus 1964 mit Warmwasseraufbereitung, augenscheinlich teilweise erneuert; Wärmeabgabe nicht näher beschrieben; zeitnaher Modernisierungs- bzw. Austauschbedarf angenommen.

• Elektroinstallation: dem Baujahr bzw. den späteren Einbringungsjahren entsprechende Ausstattung; in Allgemeinbereichen teilweise noch ältere Installationen.

• Fenster: Kunststofffenster; nordseitig mit Sichtschutzglas zu Kellerschächten, laut Eigentümer ca. 15 Jahre alt; südseitige Fenster aus 2020, mit Rollläden.

• Sanitärausstattung: Bad mit Stand-WC, Aufputzspülkasten, Dusche, Waschbecken und Waschmaschinenanschluss; Pflege- und ggf. Modernisierungsbedarf.

Das Objekt liegt in Rickenbach, Ortsteil Hütten, mit rund 3.900 Einwohnern in der Gemeinde, im Landkreis Waldshut in Baden-Württemberg.

Die Mikrolage befindet sich am nördlichen Ortsrand in einem von Wohnbebauung sowie landwirtschaftlichen und handwerklichen Nutzungen geprägten Bereich. Das Objekt liegt an einer Anliegerstraße. Die Wohnlage wurde als mittlere bis gute Wohnlage bewertet.

Ein Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr besteht, die nächste Bushaltestelle liegt etwa 200 m entfernt. Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergarten und weitere Einrichtungen befinden sich in anderen Ortsteilen und Nachbargemeinden; im Hauptort sind die für eine ländliche Gemeinde üblichen Infrastruktureinrichtungen vorhanden.

Das zugehörige Grundstück ist 1.302 m² groß, rechteckähnlich zugeschnitten und fällt von Nord nach Süd leicht ab. Es ist überwiegend regelmäßig begrenzt und mit Wiesen-, Rasen- und Zierflächen sowie Stellplätzen, Zufahrten, Wegen und einzelnen Stützelementen angelegt. Die Stellplätze befinden sich an der Nordseite, südlich durch eine Lebendhecke abgegrenzt.

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