Zwangsversteigerung Wohn- und Geschäftshaus

Verkehrswert: 482.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohn- und Geschäftshaus mit Gaststätte, Wohnung, Garage, möglicher Parkfläche für 6 PKWs, Abstellraum und vermutlich vorhandener Kegelbahn.

Besichtigung:

Das Objekt wurde an zwei Ortsterminen ausschließlich von außen besichtigt, da weder das Grundstück noch das Gebäude zugänglich waren. Das Objekt wurde daher im Übrigen anhand der sichtbaren Gebäudeteile, vorliegenden Bauantragspläne von 1968 und weiterer Unterlagen bewertet.

Gebäude

Das eingeschossige, unterkellerte Wohn- und Geschäftshaus mit ausgebautem Dachgeschoss wurde ursprünglich 1937 errichtet und 1968 umgebaut und erweitert. Im Zuge der Erweiterung entstanden sanitäre Anlagen, eine Kegelbahn, ein Öllager im Kellergeschoss, zusätzliche Wohnräume im Dachgeschoss sowie ein Abstellraum und eine Garage. Die Gesamtwohnfläche der Wohnung im Dachgeschoss beträgt ca. 152 m². Hinzu kommen ca. 206 m² Nutzfläche der ehemaligen Gastronomie im Erdgeschoss sowie ca. 139 m² Kellerfläche.

Im Erdgeschoss befand sich eine Gaststätte mit Gastraum von ca. 40,34 m², Küche von ca. 16,58 m², Kegelbahn von ca. 123,60 m², Flur, Windfang sowie Damen- und Herren-WC. Die Grundrissgestaltung wurde für die frühere gastronomische Nutzung als funktional beurteilt. Der Zugang zur Gewerbeeinheit erfolgt straßenseitig über eine Treppe. Das Dachgeschoss umfasst nach Plan 5 bis 6 Zimmer, Flure sowie Bad/WC; ein ehemals vorhandener Balkon war zum Stichtag überbaut und vermutlich zu weiterem Wohnraum ausgebaut. Die Wohnung wird als nachfragegerecht eingeschätzt. Die Belichtung erfolgt von Westen, Norden und Osten und ist insgesamt vermutlich gut.

Das Gebäude ist massiv errichtet. Außenwände bestehen aus Schalbeton und Mauerwerk, die Decken aus Beton- und Holzkonstruktionen. Das Hauptgebäude verfügt über ein Krüppelwalmdach mit Gaube. Der Ausbau- und Erhaltungszustand entspricht nach äußerem Eindruck überwiegend dem Stand der Erweiterung von 1968. Wesentliche Modernisierungen, Renovierungen oder Sanierungen sind nicht dokumentiert und wurden äußerlich nicht erkannt. Für die Bewertung wurde daher ein überalterter, nicht mehr zeitgemäßer Standard sowie ein mäßiger bis durchschnittlicher Unterhaltungszustand zugrunde gelegt. Das Gebäude ist kein Kulturdenkmal; bei Eingriffen in den Boden sind wegen der Lage im archäologischen Gebiet Abstimmungen erforderlich.

weitere Gebäude

1968 wurden an den Erweiterungsbau ein Abstellraum mit ca. 23 m² Nutzfläche sowie eine Garage mit ca. 17 m² Nutzfläche angebaut. Beide sind nicht unterkellert, von der Hoffläche aus erschlossen und mit flach geneigten Dächern ausgestattet. Aufgrund des Baujahrs wird bei der Eindeckung mit Faserzementwellplatten von asbesthaltigem Material ausgegangen.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung im Dachgeschoss eigengenutzt; auch die Garage wurde genutzt. Die ehemalige Gastronomie mit ihren Nebenräumen stand ungenutzt und war vermutlich nicht vermietet.

Das Objekt liegt in Remchingen, Ortsteil Wilferdingen, mit 5.247 Einwohnern; die Gesamtgemeinde Remchingen hat 11.977 Einwohner. Es befindet sich im Enzkreis in Baden-Württemberg.

Die Mikrolage ist eine Lage im Ortszentrum an einer Ortsdurchgangsstraße. In der direkten Nachbarschaft stehen überwiegend ein- bis dreigeschossige Wohnhäuser sowie gemischt genutzte Gebäude unterschiedlicher Baujahre. Beeinträchtigungen bestehen insbesondere durch Verkehrslärm der Hauptstraße. Die Wohnlage und Geschäftslage wurden jeweils als mittel eingestuft.

Kindergärten, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, sonstige Infrastruktureinrichtungen und Ärzte befinden sich in der Umgebung und sind teils fußläufig oder mit dem Bus erreichbar. Eine Bushaltestelle befindet sich in fußläufiger Entfernung, der Bahnhof Wilferdingen-Singen in etwa 1,0 km Entfernung; darüber bestehen Stadtbahn- und Regionalbahnanschlüsse.

Das Grundstück ist 421 m² groß, annähernd rechteckig geschnitten und liegt auf Straßenniveau, leicht nach Westen abfallend. Die Straßenfronten betragen ca. 31,50 m zur Kinzigstraße und ca. 11,50 m zur Hauptstraße, bei einer mittleren Tiefe von ca. 13,00 m. Die Hoffläche ist mit Knochensteinen gepflastert und bietet Stellmöglichkeiten für etwa 6 Pkw. Das Grundstück ist über die Kinzigstraße erschlossen und grenzt mit Gebäudeteilen an Nachbarbebauung an.