Zwangsversteigerung Büroensemble über drei Grundstücke

Eingetragen im Grundbuch von: Baden-Baden

• lfd. Nr. 1: Flurstück: 2524/4, Markgrafenstraße 9
  Verkehrswert: 1.300.000,00 €

• lfd. Nr. 2: Flurstück: 2522/4, Markgrafenstraße
  Verkehrswert: 500.000,00 €

• lfd. Nr. 3: Flurstück: 2385, Hardstraße 22, Markgrafenstraße 7
  Verkehrswert: 1.040.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein leerstehendes Büroensemble als wirtschaftliche Einheit aus drei zusammenhängenden Grundstücken mit zwei baulich verbundenen Bürogebäuden sowie einem eingeschossigen Anbau mit Flachdach, dessen Dach als Parkdeck genutzt wird.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 02.02.2026 im Rahmen einer Ortsbesichtigung als Gesamtbebauung aller drei Grundstücke besichtigt. Es wurde ergänzend auf Grundlage von Bauakten, Grundrissen, Flächenermittlungen, Lageplänen, Grundbuchunterlagen, Denkmalliste und weiteren Behördenauskünften bewertet.

Gebäude

Das Büroensemble erstreckt sich über drei zusammenhängende Grundstücke und wird als wirtschaftliche Einheit bewertet, weil einzelne Bauabschnitte nicht an den Grundstücksgrenzen enden und die Versorgung mit Elektrizität, Wasser und Wärme baulich nicht getrennt ist. Die wirtschaftlich nutzbare Gesamtnutzfläche von Kellergeschoss bis Dachgeschoss beträgt rund 1.022 m²; hiervon entfallen ca. 380,76 m² auf Hardstraße 22/Markgrafenstraße 7 sowie ca. 641,10 m² auf Markgrafenstraße 9 einschließlich des Anbaus auf Flst. 2522/4.

Das Gebäude Hardstraße 22/Markgrafenstraße 7 ist ein unterkellertes, dreigeschossiges Bürogebäude mit Kellergeschoss, Erdgeschoss und zwei Obergeschossen unter Zeltdach; das Grundbaujahr ist nicht bekannt. Um 1995 erfolgte ein maßgeblicher Umbau mit Abtragung des ursprünglichen Daches, Errichtung eines neuen, zurückspringenden zweiten Obergeschosses als Staffelgeschoss, Anbau einer Aufzugsanlage, Herstellung eines Verbindungsbaus zum Nachbargebäude auf Erdgeschossebene sowie einer Kellergeschosserweiterung mit Büro- und Sozialräumen. Das Gebäude ist überwiegend massiv errichtet. Das nachträgliche Staffelgeschoss wurde in Stahlkonstruktion mit aufgesetztem Zeltdach in Holzbauweise ausgeführt. Der Bauunterhaltungszustand ist überwiegend durchschnittlich, jedoch bestehen gravierende Feuchteschäden infolge einer Undichtigkeit der Blecheindeckung im Bereich des Staffelgeschosses, vor allem im Obergeschoss, Treppenhaus und an der Fassade, sowie weitere Feuchteschäden an der Aufzugsanlage und in Kellerräumen. Das Gebäude ist als erhaltenswert kartiert, jedoch kein Kulturdenkmal.

Das Gebäude Markgrafenstraße 9 wurde 1912/13 als Villa errichtet, überwiegend in Massivbauweise, und dient heute als Bürogebäude. Es ist unterkellert, zweigeschossig und mit Mansarddach ausgebildet, wobei sich eines der beiden Geschosse bauartbedingt in der ersten Mansarddachebene befindet. 1986/87 wurde zur Hardstraße hin ein Anbau im Kellergeschoss mit einer weiteren tieferliegenden Ebene erstellt; zudem entstand um 1979 an der nordöstlichen Giebelseite auf Untergeschossebene ein weiterer Anbau. Der Bauunterhaltungszustand ist überwiegend durchschnittlich. Die Grundriss- und Nutzungskonzeption ist bürotypisch; durch die mehrgeschossige, ursprünglich villenartige Struktur ist von einer gegliederten Raumorganisation auszugehen. Die Villa ist Kulturdenkmal.

weitere Gebäude

Auf Flst. 2522/4 befindet sich ein eingeschossiger, nicht unterkellerter Anbau aus ca. 1979 in Massivbauweise mit Flachdach. Er schließt an das Gebäude Markgrafenstraße 9 an und umfasst einen Sitzungssaal mit Nebenraum sowie Sozialräume. Das Flachdach wird als Parkdeck genutzt und ist direkt anfahrbar. Der Bauunterhaltungszustand ist überwiegend durchschnittlich; auch hier wurde lediglich ein nicht gravierender Reparaturstau im Innenausbau beschrieben.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das gesamte Anwesen leerstehend.

• Dachform und Dachdeckung: Hardstraße 22/Markgrafenstraße 7 mit Zeltdach und soweit einsehbarer Blecheindeckung; Markgrafenstraße 9 mit Mansarddach und Schindeleindeckung; Flst. 2522/4 mit Flachdach, genutzt als Parkdeck

• Heizung & Warmwasser: zwei Gaszentralheizungsanlagen im Gebäude Hardstraße 22/Markgrafenstraße 7; die Gebäude Markgrafenstraße 9 und Flst. 2522/4 werden hierüber mitversorgt

• Fenster: Holzrahmenfenster mit 2-fach-Isolierverglasung in allen Gebäudeteilen

• Elektroinstallation: zentrale Versorgung des Ensembles mit Elektrizität, gebäudebezogen nicht getrennt

• Sanitärausstattung: Sozialräume im Kellergeschoss von Hardstraße 22/Markgrafenstraße 7 sowie im Anbau vorhanden

Das Objekt liegt in 76530 Baden-Baden in der Kernstadt von Baden-Baden mit ca. 57.000 Einwohnern, im Stadtkreis Baden-Baden, Baden-Württemberg.

Die Grundstücke befinden sich in Hanglage östlich der Stadtmitte. Das Umfeld ist überwiegend durch Wohnbebauung geprägt. Das Ensemble grenzt südlich bzw. südöstlich an die Markgrafenstraße und nördlich bzw. nordwestlich an die Hardstraße; Hauptzugang und Zufahrt erfolgen über die Markgrafenstraße.

Die öffentliche und private Infrastruktur entspricht der Größe der Stadt. Geschäfte des täglichen Bedarfs sind vorhanden; Ärzte, Apotheken und Krankenhäuser sind im Stadtgebiet verfügbar. Baden-Baden verfügt über einen Bahnanschluss an der Rheintalstrecke Karlsruhe–Basel, eine Anbindung an die A5 über die Anschlussstelle Baden-Baden, Verbindungen über die B500 sowie den Regionalflughafen Baden Airport in wenigen Kilometern Entfernung.

Die drei Grundstücke haben zusammen 2.056 m². Sie sind jeweils unregelmäßig zugeschnitten und das Gelände fällt entlang der Markgrafenstraße sowie zur Hardstraße hin ab. Die Flächen sind teilweise mit Betonpflaster befestigt; unbefestigte Bereiche waren ziergärtnerisch angelegt, zum Stichtag jedoch ungepflegt.