Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus mit Nebengebäude (ehemaliger Schopf)

Verkehrswert: 420.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Zweifamilienwohnhaus mit Nebengebäude (ehemaliger Schopf).

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 01.12.2025 im Rahmen einer Ortsbesichtigung augenscheinlich und zerstörungsfrei von außen und innen besichtigt. Das Objekt wurde ergänzend anhand vorgelegter Unterlagen bewertet; technische Prüfungen, Maß- und Funktionsprüfungen erfolgten nicht.

Gebäude

Das Hauptgebäude ist ein Zweifamilienhaus in Hanglage in Massivbauweise mit Kellergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss. Das Gebäude wurde in den 1930er Jahren ursprünglich als Einfamilienhaus errichtet und etwa in den 1960er Jahren zu einem Zweifamilienhaus umgebaut. Die Wohnfläche beträgt insgesamt ca. 149 m², davon ca. 71 m² im Erdgeschoss und ca. 78 m² im Obergeschoss; das Dachgeschoss wurde wohnflächenrechtlich nur insoweit berücksichtigt, als eine belastbare Anrechenbarkeit nicht nachgewiesen werden konnte.

Im Erdgeschoss befinden sich ein Abstellraum mit separatem Außeneingang, ein Badezimmer, eine Wohnküche und ein weiteres Wohn-/Zimmer. Das Obergeschoss umfasst zwei Schlafzimmer, eine derzeit nicht ausgebaute Küche, eine Diele, ein Badezimmer sowie den Aufgang zum Dachgeschoss. Im Dachgeschoss sind Abstell- und Lagerflächen sowie ein ausgebautes Zimmer vorhanden. Die Grundrissgestaltung entspricht einer gewachsenen Altbaustruktur mit späteren Änderungen; sie ist funktional, aber nicht modern. Aufgrund der Hanglage und der Fensteranordnung ist von insgesamt ordentlichen Belichtungsverhältnissen in den Wohnbereichen auszugehen.

Modernisierungen sind nur in Teilbereichen erkennbar. Die Heizungsanlage wurde auskunftsgemäß in den 1990er Jahren erneuert, einzelne Fenster wohl um 2000 ausgetauscht, zudem bestehen Hinweise auf Modernisierungen einzelner Räume und des Obergeschossbads in diesem Zeitraum. Der Unterhaltungszustand ist insgesamt unterdurchschnittlich bis mäßig. Sichtbar sind Feuchteerscheinungen und Putzabplatzungen im Keller bzw. Hanggeschoss, Ausblühungen am Bruchsteinmauerwerk, deutliche Gebrauchsspuren an Böden, Wänden und Türen sowie ein nicht unerheblicher Sanierungsbedarf insbesondere bei Abdichtung bzw. Drainage, Dach, Dämmung, älteren Fenstern und der Heizungsanlage. Eine Denkmaleigenschaft wird nicht angenommen.

weitere Gebäude

Als Nebengebäude ist ein ehemaliger Schopf vorhanden, der als einfache Scheune mit untergeordnetem Stallanbau zu beschreiben ist. Das Gebäude erstreckt sich über Erdgeschoss, Dachgeschoss und Dachspitz und dient überwiegend Lager-, Abstell- und sonstigen Nebenflächenzwecken. Der Ausbauzustand ist einfach und weitgehend ursprünglich, an sichtbaren Bauteilen bestehen deutliche Alterungs- und Verwitterungsspuren.

Der Stallanbau ist ebenfalls sehr einfach ausgeführt und zeigt Einbauten der Tierhaltung sowie Feuchte- und Verschmutzungserscheinungen, besonders im Boden- und Wandfußbereich. Teilweise erscheint die Dachentwässerung nur provisorisch instandgesetzt. Für die Wellplattendeckung wurde wegen des Baualters auf ein mögliches Asbestrisiko hingewiesen, ohne Materialprüfung. Auch hier besteht deutlicher Instandsetzungsbedarf. Eine Verbindung vom Obergeschoss des Wohnhauses zum Dachgeschoss des Schopfs ist vorhanden. Nutzungsmäßig handelt es sich nicht um Wohnfläche, sondern um Neben- und Nutzflächen.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt auskunftsgemäß und augenscheinlich leerstehend.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach; Holzdachkonstruktion mit Dachpfannendeckung am Wohnhaus, Wellplattenkonstruktion am Nebengebäude

• Heizung/Warmwasser: Gaszentralheizung mit Warmwasserspeicher; Wärmeübertragung über Heizkörper, im Erdgeschossbad zusätzlich Handtuchheizkörper

• Elektroinstallation: zentraler Zählerschrank mit zwei separaten Zählerplätzen für die beiden Wohneinheiten; ein Zähler war auskunftsgemäß entfernt

• Fenster: überwiegend doppelt verglaste Kunststofffenster mit teilweise vorhandenen Rollläden; daneben ältere einfach verglaste Holzfenster; teilweise Glasbausteinflächen

• Sanitärausstattung: Erdgeschossbad mit Stand-WC und wandhängendem Spülkasten, wandhängendem Waschbecken und Badewanne; Obergeschossbad mit wandhängendem WC mit Unterputzspülkasten, wandhängendem Waschbecken mit Einhebelmischbatterie und Badewanne

• Böden: Keller/Hanggeschoss teils Beton, Naturboden oder Plattenbelag; Erdgeschoss im Abstellraum und Eingangsbereich vermutlich Kunststoffboden, im Bad kleinteilige Fliesen, in der Wohnküche Fliesen oder Kunststoffboden, im Zimmer Parkett oder parkettähnlicher Boden; Obergeschoss überwiegend holzoptischer Bodenbelag, vermutlich Laminat; Dachgeschoss teils textiler Belag, teils roher Holzfußboden

Das Objekt liegt in Heuweiler mit rund 1.200 Einwohnern im Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald in Baden-Württemberg.

Die Mikrolage befindet sich im Ortskern in überwiegend wohnlich geprägtem, dörflichem Umfeld mit Ein- und Mehrfamilienhäusern sowie teilweise landwirtschaftlich geprägten Höfen. Das Grundstück liegt an einer innerörtlichen Sammelstraße. Wertrelevante Immissionen oder Beeinträchtigungen, die über das lagetypische Maß hinausgehen, wurden nicht festgestellt.

Kindergarten und Grundschule sind im Ort bzw. in fußläufiger Nähe vorhanden. Eine Bushaltestelle ist ebenfalls fußläufig erreichbar. Einkaufsmöglichkeiten, Apotheke, ärztliche Versorgung, weiterführende Angebote des täglichen Bedarfs sowie der nächstgrößere Bahnhof befinden sich in den umliegenden Gemeinden bzw. im nahen Umland.

Das Grundstück ist 331 m² groß, unregelmäßig polygonal zugeschnitten und steigt von der Straßenseite nach hinten an. Es ist teilweise grenzbebaut, voll erschlossen und an die öffentliche Wasserversorgung sowie Abwasserbeseitigung angeschlossen. Vorhanden sind Garten- und Vorgartenflächen, befestigte Hofflächen, Terrassen- bzw. Aufenthaltsflächen, Einfriedungen, Stützmauern sowie teilweise marode Mauerkonstruktionen im rückwärtigen Bereich.