Zwangsversteigerung Mehrfamilienhaus mit Garagenzeile

Verkehrswert: 302.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen und Garagenzeile.

Besichtigung

Das Objekt wurde an drei Ortsterminen am 27.09.2024, 24.10.2024 und 04.02.2026 teilweise besichtigt. Das Objekt konnte nur hinsichtlich der Außenbereiche, des Treppenhauses und der Wohnung Nr. 2 besichtigt werden; zwei Wohnungen, sämtliche Garagen, Keller-, Technik- und Dachräume blieben unzugänglich, sodass die Bewertung im Übrigen auf Planunterlagen und sonstigen Unterlagen basiert.

Gebäude

Das Mehrfamilienwohnhaus besteht aus zwei zusammenhängenden Baukörpern in Massivbauweise. Das Bestandsgebäude wurde ca. 1954 als Wohnhaus mit Lagerschuppen errichtet, der Erweiterungsbau als Wohnhauserweiterung ca. 1962. Insgesamt sind 3 Wohnungen mit überschlägig ermittelten ca. 192,9 m² Wohnfläche vorhanden. Auf das Bestandsgebäude entfällt die Wohnung Nr. 2 mit ca. 56,2 m² über Erd- und Obergeschoss. Im Erweiterungsbau liegen die Wohnung Nr. 1 im Erdgeschoss mit ca. 65,1 m² und die Wohnung Nr. 3 im Obergeschoss mit ca. 71,6 m². Hinzu kommen Untergeschossflächen mit Fluren, Hausanschlüssen, Kellerräumen, Kellerabteilen, Heizraum und Öltankraum sowie Dachböden.

Im Bestandsgebäude umfasst Wohnung Nr. 2 im Erdgeschoss Flur, Dusche, WC, Küche und 1 Zimmer sowie im Obergeschoss Flur und 2 Zimmer. Im Erweiterungsbau umfasst Wohnung Nr. 1 Diele, Küche, Sanitärraum und 3 Zimmer. Wohnung Nr. 3 besteht aus Flur, Küche, Sanitärraum, 4 Zimmern und Balkon. Die Grundrisse sind insgesamt funktionsgerecht, weisen aber Einschränkungen auf, insbesondere teilweise gefangene Zimmer. Küchen und Sanitärräume verfügen jeweils über Tageslicht.

Das Gebäude ist unterkellert, ausgenommen die Garagenzeile. Das Wohnhaus hat ein Satteldach; die Dachböden sind nicht ausgebaut. Das Objekt ist nicht barrierefrei. Der bauliche Zustand wurde zum Stichtag als überwiegend baujahresgemäß, teils teilmodernisiert, insgesamt jedoch eher vernachlässigt beschrieben. Die besichtigte Wohnung wies eine einfache bis durchschnittliche Ausstattungsqualität auf. Es besteht erheblicher Instandhaltungs- und Reparaturbedarf, unter anderem an Dachbereichen, Balkon, Hofflächen, Gartenbereichen sowie an Heizung und Warmwasserbereitung. Zudem wurde für die Wertermittlung die Trennung gemeinsamer Heizungs- und Hausanschlussleitungen zum Nachbargebäude unterstellt.

weitere Gebäude

Zur Liegenschaft gehört eine Garagenzeile in Flachdachausführung mit 6 Einzelgaragen im Erdgeschoss. Die Garagen sind massiv errichtet, nicht unterkellert und mit Stahl-/Blech-Schwingtoren in manueller Bedienung ausgestattet. Die Zufahrten und Rangierflächen sind teilweise stark eingeschränkt; zudem besteht Instandsetzungsbedarf an Asphalt- und Betonflächen der Hoffläche und Garagenzufahrten.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt nach den im Ortstermin eingeholten Angaben vollständig vermietet; dies betraf sämtliche Wohnungen und Garagen.

• Dachform und Dachdeckung: Wohnhaus mit Satteldach und Ziegel-/Dachsteineindeckung; Garagenzeile in Flachdachausführung mit Bitumenabdichtung

• Heizung & Warmwasser: Warmwasser-Zentralheizung auf Ölbasis mit Heizkörpern/Radiatoren und Thermostatventilen; überwiegend zentrale Warmwasserbereitung, vereinzelt Elektro-Boiler

• Elektroinstallation: überwiegend baujahresgemäße, teilweise modernisierte durchschnittliche Elektroausstattung und Elektroverteilungen; Fernsehverbindungen, SAT-Anlage; Klingel-/Sprechanlage, teils nur Klingelanlage

• Fenster: überwiegend Kunststoff-Isolierglasfenster mit Rollläden, teils Holz-Isolierglasfenster mit Rollläden; im Untergeschoss teilweise Stahlrahmen-Einfachglasfenster mit Vergitterung

• Sanitärausstattung: Wohnungen jeweils mit Küche samt Zu-/Abfluss sowie Sanitärraum; überwiegend Dusche/WC mit Einbaudusche, Waschbecken und WC; Wohnung Nr. 2 mit separater Dusche und separatem WC

Das Objekt liegt in Pfinztal, Ortsteil Berghausen, im Landkreis Karlsruhe in Baden-Württemberg. Die Gemeinde Pfinztal hat rund 18.000 Einwohner.

Die Mikrolage ist durch eine innerörtliche Erschließungsstraße mit Sammelfunktion geprägt. Es handelt sich um ein Mittelgrundstück in gemischt genutzter Umgebung mit überwiegend offener, 1½- bis 2½-geschossiger Bebauung; in der Nähe befinden sich auch Gewerbeeinrichtungen und ein Bildungszentrum. Deutlich wertbeeinflussend sind die unmittelbar angrenzenden Bahngleise sowie wahrnehmbare bis deutliche Immissionen aus Bahn- und Straßenverkehr. Die Wohnlage wurde als mäßig eingestuft.

Schule, Kindergarten, Läden, Restaurants sowie Freizeit-, Erholungs- und Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf sind im Ort oder ortsnah vorhanden. Die Verkehrsanbindung ist gut; Bus und S-Bahn sind in kurzer Entfernung erreichbar.

Das Grundstück ist 566 m² groß, unregelmäßig geschnitten, weitgehend eben und in Teilen modelliert. Es weist eine Tiefe von bis zu ca. 21 m und eine Breite von ca. 33 m auf. Hauszugänge, Hofflächen und Garagenzufahrten sind befestigt; Vor- und Gartenbereiche sind teils bepflanzt, teils mit Wildwuchs versehen. Es bestehen wechselseitige Überbauungen sowie eine tatsächliche Mitbenutzung von Zufahrt und Leitungen durch das Nachbargrundstück.