Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Garagen-Werkstattgebäude

Verkehrswert: 310.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein mit einem zweigeschossigen Einfamilienhaus, einem angebauten Werkstattgebäude und drei Garagen bebautes Grundstück.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 08.12.2025 zunächst straßenseitig außen besichtigt. Am 26.01.2026 erfolgte die Besichtigung des Wohnhauses und der Werkstatt; die Garagenebene wurde außen besichtigt. Die Bewertung stützt sich ergänzend auf Bauakten, Pläne, Grundrisse und weitere Unterlagen.

Gebäude

Das freistehende Einfamilienhaus wurde in Massivbauweise errichtet und nach den vorliegenden Unterlagen sowie den Angaben im Gutachten etwa 1964 fertiggestellt. Es ist zweigeschossig, nicht unterkellert und mit einem Satteldach ausgestattet; das Dachgeschoss ist nicht zu Wohnzwecken ausgebaut. Aufgrund der sehr steilen Hanglage ist das Untergeschoss straßenseitig erdberührt und talseitig frei zugänglich. Die Bruttogrundfläche beträgt ca. 426,72 m², die Wohnfläche von Unter- und Erdgeschoss ca. 202,42 m².

Der Grundriss ist haus- und hangtypisch gegliedert. Im Untergeschoss befinden sich neben kellerüblichen Räumen ein Bad sowie talseitig vier Aufenthaltsräume, darunter Schlafzimmer, Kinderzimmer und ein früherer Lichtpausraum. Im Erdgeschoss liegen die Eingangsdiele, die Küche mit offen angeschlossenem Essplatz, ein Wohnzimmer mit Balkon, ein Duschbad sowie ein früherer Arbeitsbereich mit Büro und Atelierraum, die innerhalb des Wohnbereichs liegen und wohnlich nutzbar sind.

Die Grundrissgestaltung bietet ein großzügiges, individuell geprägtes Raumprogramm mit Wohn- und Arbeitsbereichen auf zwei Ebenen. Durch die talseitige Freilegung des Untergeschosses sind dort Belichtung und Nutzbarkeit gegenüber einem üblichen Kellergeschoss verbessert; das Wohnzimmer mit Balkon sowie die hangseitige Lage sprechen zudem für gute Besonnungsmöglichkeiten in den freiliegenden Bereichen.

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Anwesen eigengenutzt. Der bauliche Zustand des Wohnhauses wird als überwiegend mäßig und abgewohnt beschrieben. Es besteht Reparaturstau, insbesondere beim Innenausbau mit Maler- und Bodenbelagsarbeiten, bei der überalterten Heizung sowie wegen eines Wasserschadens im Untergeschoss. Betroffen ist auch das dortige Bad; die Funktionsfähigkeit konnte nicht geprüft werden.

Weitere Gebäude

An der nordwestlichen Hausecke wurde ca. 1989 in Massivbauweise ein Garagen-/Werkstattgebäude angebaut. Es ist zweigeschossig, nicht unterkellert und verfügt über ein einhüftiges Satteldach mit mehreren Neigungsebenen. Auf der mittleren Ebene befindet sich die Werkstatt mit ca. 40,50 m² Nutzfläche; darüber liegt eine Garage mit drei Stellplätzen. Die Zufahrt zur Garagenebene erfolgt direkt von der Straße, der Zugang zu Haus und Werkstatt über eine absteigende Außentreppe.

Das Gebäude entstand über einem bereits vorhandenen Freisitz mit Stützmauer. Der Bauunterhaltungszustand wird, soweit begehbar, als überwiegend durchschnittlich und baujahresbezogen beschrieben.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Anwesen eigengenutzt.

• Dachform/Dachdeckung Wohnhaus: Satteldach mit Ziegeldeckung

• Dachform/Dachdeckung Garagen-/Werkstattgebäude: einhüftiges Satteldach mit Faserzementwellplatten

• Heizung/Warmwasser: Ölzentralheizung, laut Gutachten etwa um 1980; Warmwasserversorgung über die Zentralheizung; Erdaußentank mit ca. 10.000 l Fassungsvermögen

• Elektroinstallation: soweit erkennbar aus dem Grundbaujahr; zum Stichtag war die Stromversorgung für das Anwesen vom Versorger abgestellt

• Fenster: Holz- und Kunststoffrahmenfenster mit 2-fach-Isolierverglasung; im Dielenbereich zusätzlich Glasbausteine

• Sanitärausstattung: Bad im Untergeschoss mit Badewanne, Dusche, WC und Waschbecken; Duschbad im Erdgeschoss mit Dusche, WC und Waschbecken

• Böden: überwiegend textile Beläge, Fliesen und Betonwerksteinplatten

Das Objekt liegt in 75305 Neuenbürg in der Kernstadt. Neuenbürg hat ca. 8.200 Einwohner, liegt im Enzkreis in Baden-Württemberg.

Die Mikrolage befindet sich nördlich oberhalb der Stadtmitte. Das Grundstück wird über die Alte Pforzheimer Straße erschlossen, eine Hauptzu- und Durchfahrtsstraße (L338). Die Nachbarschaft ist überwiegend von Wohnbebauung geprägt; die Straßenlage kann zu verkehrsbedingten Beeinträchtigungen führen.

Die Infrastruktur entspricht der Größe der Stadt. Im Gutachten werden Einrichtungen des Gesundheitswesens, größere Einzelhandelsgeschäfte, weiterführende Schulen, Handwerksbetriebe sowie Busverbindungen nach Pforzheim und in umliegende Gemeinden genannt. Zudem besteht Anschluss an die Enztalbahn in Richtung Pforzheim und Bad Wildbad; überregionale Straßenanbindungen sind ebenfalls vorhanden.

Das Grundstück ist 695 m² groß, rechteckig zugeschnitten und in Richtung Süden/Südosten stark fallend. Es ist entsprechend der Bebauung erschlossen; Wasser-, Elektro- und Kanalanschluss sind vorhanden. Befestigte Flächen bestehen aus Betonplatten und betonierten Oberflächen, unbefestigte Bereiche waren überwiegend grün überwuchert und ungepflegt.