Zwangsversteigerung Mehrfamilienhaus mit Doppelgarage

Verkehrswert: 590.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus mit Doppelgarage.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 01.10.2025 vor Ort besichtigt; besichtigt werden konnten das Mehrfamilienhaus, die Doppelgarage und der Außenbereich. Nicht besichtigt wurden die Wohnung im Untergeschoss mit Außenbereich, ein Schlafzimmer der Dachgeschosswohnung, der Drempelbereich bzw. das Dach, die Westfassade sowie die nördliche Garage; insoweit basiert die Bewertung teilweise auf Unterlagen und es wurde Mangelfreiheit unterstellt.

Gebäude

Das 1967 in Massivbauweise errichtete Mehrfamilienhaus bildet das wertprägende Hauptobjekt. Es ist viergeschossig, voll unterkellert bzw. im Untergeschoss teilweise zu Wohnzwecken ausgebaut und verfügt über insgesamt 4 Wohnungen mit zusammen ca. 339,10 m² Wohnfläche sowie ca. 14,13 m² Nutzfläche. Das bewertungsrelevante Baujahr wurde mit 1971 angesetzt. Die Bruttogrundfläche beträgt ca. 567,95 m². Das Gebäude ist nicht denkmalgeschützt.

Im Erdgeschoss und Obergeschoss befinden sich jeweils weitgehend baugleiche Wohnungen mit Flur, Wohnzimmer, drei weiteren Zimmern, Küche, Bad, Gäste-WC, Abstellraum und je zwei Balkonen. Die Wohnfläche beträgt jeweils ca. 102,79 m². Die Dachgeschosswohnung umfasst ca. 55,30 m² und besteht aus Flur, Wohnzimmer, zwei Zimmern, Küche und Bad; abweichend vom Plan wurden ein Speicher zu Wohnraum umgebaut, eine Trennwand entfernt und eine Wohnungstür eingebaut. Im Untergeschoss befindet sich laut Plan eine weitere Wohnung mit Flur, Wohnzimmer, zwei Zimmern, Küche, Bad und Terrasse mit ca. 78,22 m² Wohnfläche; daneben sind zwei Keller, Heizungsraum, Abstellraum und Öl-Tankraum vorhanden.

Das Gebäude hat ein Satteldach in Holzkonstruktion; die Geschossdecken bestehen aus Betonmassivkonstruktionen bzw. Fertigbalkendecken.

Der bauliche Zustand ist insgesamt altersentsprechend mit erkennbaren Instandhaltungs- und Modernisierungsbedarfen. Festgestellt wurden unter anderem Rissbildungen an Balkonanschlüssen, Feuchte- und Algenverfärbungen an Fassadenbereichen, ein gelöstes Regenfallrohr, Abnutzungsspuren an Böden, Wänden und Decken, Schimmelanzeichen in einzelnen Bädern und Kellerbereichen sowie ein möglicher asbesthaltiger Faserzement an teilweise vorhandenen Balkonverkleidungen. Barrierefreiheit ist nicht gegeben.

weitere Gebäude

Zur wirtschaftlichen Einheit gehört eine 1967 errichtete eingeschossige Doppelgarage in Stahlbetonbauweise ohne Unterkellerung. Sie verfügt über zwei separate Garagen, Flachdach in Stahlbetonkonstruktion mit bituminöser Abdichtung und Kiesauflage sowie Müllunterstellplätze an der Nordseite.

Der Zustand ist einfach und altersbedingt. Festgestellt wurden eine von außen und innen erkennbare Rissbildung an der Südfassade, Korrosionsspuren an der Bodenabschlussleiste des südlichen Kipptors, Betonabplatzungen im Sockelbereich infolge Feuchtigkeit sowie Verfärbungen an Decke und Wänden mit Hinweis auf Feuchte- bzw. Schimmelbildung. Stromanschluss ist vorhanden.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Mehrfamilienhaus als Wohngebäude mit vier Wohneinheiten genutzt; bei der Besichtigung war eine Nutzung durch Mieter in einzelnen Einheiten ersichtlich.

• Dachform und Dachdeckung Mehrfamilienhaus: Satteldach, Holzkonstruktion, Betondachpfannen, außenliegende Entwässerung über Zinkrinnen und Zinkrohre

• Dachform und Dachdeckung Doppelgarage: Flachdach, Stahlbetonkonstruktion, Bitumenbahnen mit Kiesauflage, außenliegende Entwässerung über gestrichenes Zinkrohr

• Heizung und Warmwasser: Öl-Zentralheizung mit Warmwasseraufbereitung, Inbetriebnahme 2011, Heizöl-Tank mit ca. 10.000 l Fassungsvermögen; Wärmeverteilung über Flächenheizkörper

• Elektroinstallation: dem gewichteten Baujahr entsprechend; in der Dachgeschossküche teilweise Aufputzinstallation; in der Garage Stromanschluss vorhanden

• Fenster: Mischung aus Holzfenstern mit Doppelverglasung aus dem Ursprungsbaujahr, Kunststofffenstern mit Doppelisolierverglasung, im Treppenhaus Glasbausteine; teilweise manuelle Rollläden

• Sanitärausstattung: Erdgeschoss mit Gäste-WC und Bad mit Badewanne, Waschbecken und Waschmaschinenanschluss; Obergeschoss mit Gäste-WC, separatem Waschraum und Bad mit Dusche, WC und Waschbecken; Dachgeschossbad mit Badewanne, Stand-WC, Waschbecken und Waschmaschinenanschluss

• Böden: Terrazzo im Treppenhaus, Laminat, Parkett, Fliesen, im Obergeschoss teils Marmorfliesen, PVC; Garagenboden aus Estrich

Das Objekt liegt in Waldshut-Tiengen, Kernstadt Waldshut, im Landkreis Waldshut in Baden-Württemberg. Die Stadt hat 25.993 Einwohner, die Kernstadt Waldshut 11.516 Einwohner, jeweils Stand 31.12.2024.

Das Objekt befindet sich im westlichen Bereich der Kernstadt in einem überwiegend wohnbaulich geprägten Umfeld mit nicht störenden Kleingewerbebetrieben. Es liegt an einer öffentlichen Straße mit einseitigem Gehweg und einseitiger Straßenbeleuchtung. Bei der Ortsbesichtigung wurden keine außergewöhnlichen Immissionen festgestellt; die Wohnlage wurde als gut und ortsüblich ruhig beurteilt. Ein Überflutungsbereich ist laut Gutachten nicht gegeben.

Ein Stadtzentrum ist in etwa 2 km Entfernung erreichbar. Eine Bushaltestelle befindet sich wenige Meter entfernt. Die Stadt verfügt über die für eine Kreisstadt übliche Infrastruktur mit Einkaufsmöglichkeiten, Kindergarten, Schulen, weiterführenden Schulen, Krankenhaus, Ärzten sowie Bus- und Bahnangeboten.

Das Grundstück ist 567 m² groß, trapezförmig zugeschnitten und von Nord nach Süd abfallend. Die Gebäude sind in Ost-West-Richtung ausgerichtet. Der Hof ist asphaltiert, Zuwegungen sind mit Betonplatten und Beton befestigt; Grünflächen mit Rasen, Bäumen und Sträuchern sind vorhanden. Das Grundstück ist erschlossen; Wasser, Abwasser, Elektrizität und Telekommunikation liegen an.