Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Garagengebäude

Verkehrswert: 609.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Garagengebäude.

Besichtigung

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag ausschließlich von außen in Augenschein genommen; eine Innenbesichtigung und Grundstücksbetretung wurden nicht ermöglicht. Das Objekt wurde daher hinsichtlich wesentlicher Teile nach Aktenlage, Bauunterlagen und äußerem Eindruck bewertet.

Gebäude

Das 2010 errichtete Einfamilienhaus ist eingeschossig, vollunterkellert und als offene Wohneinheit konzipiert; das Dachgeschoss ist teilweise zum Erdgeschoss hin geöffnet. Das Untergeschoss wurde in Massivbauweise, das Erdgeschoss in Holzständer- bzw. Leichtbauweise errichtet; Gründung über Bodenplatte. Die Außenansicht zeigt eine verputzte Fassade mit Farbanstrich. Das Haus steht in Hanglage, sodass das Untergeschoss zur Straße ebenerdig in Erscheinung tritt.

Die Wohnfläche beträgt ca. 188 m². Nach den vorliegenden Plänen umfasst das Untergeschoss Diele, Büroraum, Sanitärraum, Hauswirtschaftsraum mit Technik, Küche sowie Wohnbereich mit Terrasse. Im Erdgeschoss befinden sich Diele, Bad sowie zwei Schlafzimmer und eine Dachterrasse. Der Grundriss wird als zeitgemäß und modern beschrieben; der Wohnbereich ist nach Süden orientiert. Das Gebäude ist allseitig belichtet und wirkt großzügig mit Tageslicht versorgt.

Das Haus verfügt über ein Satteldach mit Ziegeleindeckung und Fallrohrentwässerung; zusätzlich besteht ein eingeschossiger, begrünter Flachdachbereich. Die Dachkonstruktion ist als Holzdach mit Sparren und Firstpfetten beschrieben. Eine Aufsparrendämmung ist aktenkundig; insgesamt wird ein bauzeittypisch guter Wärmeschutz mit Wärmedämmverbundsystem angenommen. Denkmalschutz besteht nicht.

Umbauten oder Modernisierungen nach Baujahr wurden nicht konkret benannt. Der bauliche Zustand konnte innen nicht verifiziert werden; von außen zeigte sich das Wohnhaus modern und zeitgemäß, ohne wesentliche erkennbare Schäden oder besonderen Unterhaltungsrückstau. Laut Gutachten wurde wegen der fehlenden Innenbesichtigung ein Sicherheitsabschlag von 5 % berücksichtigt.

weitere Gebäude

Zum Objekt gehört ein 2010 errichtetes Garagengebäude mit insgesamt vier Garagenbereichen. Beschrieben sind drei Einzelgaragen mit Zwischendurchgang sowie ein straßenlängsseitiger zusätzlicher Garagenteil; insgesamt ergibt sich eine Nutzfläche von rund 117 m². Die Zufahrt ist geschottert und mit Natursteineinfassung versehen; Teilbereiche sind überdacht. Das Garagengebäude liegt auf Straßenniveau, teilweise in den Hang eingebunden. Die Nutzung erfolgte zusammen mit dem Wohnhaus eigengenutzt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus eigengenutzt; auch das Garagengebäude wurde eigengenutzt. Miet- oder Pachtverhältnisse wurden nicht bekannt.

Das Objekt liegt in Lottstetten, Ortsteil Nack, mit rund 2.500 Einwohnern in der Gemeinde bzw. ca. 200 Einwohnern im Ortsteil, im Landkreis Waldshut und im Bundesland Baden-Württemberg.

Die Mikrolage befindet sich in einem gewachsenen Wohngebiet in Südhanglage. Die Umgebung ist von eingeschossiger Wohnhausbebauung mit Eigenheimcharakter in offener Bauweise und Durchgrünung geprägt. Das Grundstück wird über eine asphaltierte, endausgebaute Straße mit einseitigem Gehweg und Straßenbeleuchtung erschlossen. Als Beeinträchtigung wurde eine bemerkbare Flugzeugfrequentation durch die Einflugschneise des Flughafens Zürich genannt. Die Wohnlage wird insgesamt als ländlich und gut bewertet.

Einrichtungen der öffentlichen und privaten Infrastruktur liegen überwiegend in der Kerngemeinde. Grundschule, Kindertagesstätte und Einkaufsmärkte sind jeweils in etwa 3 km Entfernung genannt. Eine Bushaltestelle für den öffentlichen Nahverkehr liegt nahe dem Objekt im Ortszentrum; ein Bahnanschluss befindet sich in Lottstetten.

Das Grundstück ist 779 m² groß, regelmäßig geschnitten und etwa 33 m breit sowie 24 m tief. Es handelt sich um eine Südhanglage; dadurch tritt das Untergeschoss zur Straße ebenerdig hervor, was Stützmauern erforderlich macht. Das Grundstück ist einseitig an die öffentliche Straße angebunden, mit Stützmauer, Brüstung und Grünhecken eingefriedet. Die Freiflächen sind gärtnerisch gestaltet; ferner sind Naturstein- und Betonstützkonstruktionen sowie eine unterirdische Zisterne mit 9 m³ Fassungsvermögen vorhanden. Planungsrechtlich liegt das Grundstück im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Herrenacker“ in einem allgemeinen Wohngebiet.

Rechtsanwalt Behrmann, Bamberg AZ: 00228/25 Tel.: (09 51) 9 86 99-0