Zwangsversteigerung 5-Zimmerwohnug

Verkehrswert: 570.000,00 € (incl. Sicherungsabschlag)

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der im Aufteilungsplan vom 14.09.1995 mit Nr. 2 bezeichneten Wohnung mit Garage und Kellerräumen, in einem Zweifamilienhaus.

Besichtigung:

Das Objekt wurde an zwei Ortsterminen besichtigt. Besichtigt werden konnten nur die gemeinschaftlichen Außenbereiche, das Treppenhaus im Erd- und Untergeschoss, einzelne Kellerräume sowie die Doppelgarage; die Wohnungsbewertung beruht im Übrigen auf vorliegenden Unterlagen und Planunterlagen, da der Zutritt zur Wohnung verweigert wurde.

Wohnung

Die Wohnung Nr. 2 liegt im Obergeschoss eines Zweifamilienhauses und wurde aus zwei früheren Wohnungen zusammengelegt; der Umbau erfolgte ca. 1995. Die Wohnfläche beträgt laut Unterlagen ca. 138,19 m². Zum Sondereigentum gehören Diele, Flur mit Garderobe, zwei Küchen, Bad/WC, Dusche/WC, fünf Zimmer sowie zwei Loggien. Hinzu kommen Speicherflächen, mehrere Dachgeschossräume, vier Kellerräume und ein PKW-Stellplatz in der Doppelgarage.

Die Grundrissgestaltung wird als baujahresgemäß und funktionsgerecht beschrieben. Positiv hervorgehoben sind Tageslicht in Küchen und Sanitärräumen sowie die zwei Loggien. Durch die Größe und die Nebenflächen besteht ein überdurchschnittliches Flächenangebot. Aussagen zu Belichtung, Besonnung, Oberflächen, Innenausstattung und Erhaltungszustand der Wohnung sind wegen der verweigerten Innenbesichtigung nicht verlässlich möglich.

Gebäude

Das Gebäude ist ein unterkellertes Zweifamilienwohnhaus in Massivbauweise mit Untergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss; Baujahr ist ca. 1959. Das Dachgeschoss enthält laut Gutachten keine Aufenthaltsräume im Sinne der Landesbauordnung. Im Erdgeschoss befindet sich eine weitere Wohnung mit Terrasse, im Obergeschoss das Bewertungsobjekt. Das Wohnhaus wurde später teilweise modernisiert und instandgesetzt; der maßgebliche Umbau im Obergeschoss erfolgte ca. 1995.

Die Konstruktion entspricht im Wesentlichen der Bauzeit: massive Außen- und Innenwände, Betondecken, Putzfassade, Holzwangentreppe zwischen Erd- und Obergeschoss sowie massive Treppen in den Kellerbereichen. Das Haus vermittelt eine baujahrestypische Architektur und Konzeption. Die Grundrissstruktur des Hauses ist klassisch organisiert, mit zentralem Treppenhaus und klarer Trennung der Wohneinheiten.

Der gemeinschaftliche Gebäudezustand wurde zum Stichtag als normal bis gut beschrieben, teils baujahresgemäß, teils teilmodernisiert. Die gemeinschaftlichen Innen- und Außenbereiche waren gepflegt. Ein nennenswerter Instandhaltungsrückstau am Gemeinschaftseigentum wurde augenscheinlich nicht festgestellt. Die baulichen Anlagen stehen nicht unter Denkmalschutz. Baujahresbedingte bauphysikalische Einschränkungen, insbesondere bei Schall-, Wärme-, Brand- und Feuchteschutz, sind jedoch zu berücksichtigen.

weitere Gebäude

Zum Objekt gehört eine Doppelgarage mit Flachdach; dem Sondereigentum ist ein Stellplatz in dieser Garage zugeordnet. Die Garage ist nicht unterkellert und verfügt über ein Holz-Schwingtor mit elektrischer Steuerung.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung eigengenutzt.

• Heizung & Warmwasser: Warmwasser-Zentralheizung mit Heizkörpern/Radiatoren/Konvektoren und Thermostatventilen; Heizmedium Öl; Heizzentrale ca. Baujahr 1997; Öltank mit ca. 10.000 Liter Fassungsvermögen; Warmwasserversorgung laut Angabe über Gasthermen

• Fenster: Holz-Isolierglasfenster mit Rollläden, teils mit zusätzlicher elektrischer Markise; im Treppenhaus Leichtmetall-Isolierglasfenster mit Außenjalousien; Dachliegefenster als Isolierglasfenster ohne Rollläden; teils vergitterte Fenster; im Untergeschoss teilweise Stahlrahmen-Einfachglasfenster mit Mäusegitter

• Elektroinstallation: separate Klingel-/Video-/Gegensprechanlage; elektrische Steuerung des Garagentors; im Übrigen keine gesicherten Angaben zur Wohnung möglich

• Sanitär: zwei Küchen mit Zu- und Abfluss; Bad/WC mit Einbaubadewanne, Waschbecken und WC; Dusche/WC mit Einbaudusche, Waschbecken und WC

• Böden: in der Wohnung keine gesicherten Angaben möglich; Treppenhaus teils Holzstufen, teils Kunststeinstufen; Kelleraußentreppe mit Betonblockstufen ohne Belag

• Türen: Holz-Hauseingangstürelement mit Seitenteil; Holz-Wohnungseingangstürelemente mit Türspion

Das Objekt liegt in Karlsruhe im Ortsteil Durlach, einer Großstadt mit rund 310.000 Einwohnern, im Landkreis bzw. Stadtkreis Karlsruhe, Baden-Württemberg.

Die Mikrolage ist eine sehr gute Wohnlage in einer Wohn- und Anliegerstraße. Das Umfeld ist durch offene Wohnbebauung mit überwiegend 1 1/2- bis 2 1/2-geschossigen Wohnhäusern geprägt. Das Grundstück liegt als Mittelgrundstück in Hanglage mit Gefälle nach Nordwesten. Es bestehen nur geringe Verkehrsimmissionen aus Anliegerverkehr; weitere Beeinträchtigungen wurden im Ortstermin nicht festgestellt. Die Fläche liegt innerhalb des Naturparks Schwarzwald Mitte/Nord.

Schulen, Kindergarten, Ärzte, Apotheke, Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants sowie Freizeit- und Erholungsangebote sind im Ortsteil bzw. in nahem Umfeld vorhanden. Die Verkehrsanbindung ist gut; Bus und S-Bahn sind erreichbar, ebenso überörtliche Straßenverbindungen. Ein ICE-Bahnhof befindet sich in der Stadt, ein internationaler Flughafen in regionaler Distanz.

Das Grundstück ist ca. 809 m² groß, nahezu trapezförmig geschnitten und bis zu etwa 33 m tief bei rund 27 m Straßenfront. Es ist topografisch hanglagig und grundstücksspezifisch modelliert. Hauszugänge, Zufahrt und Wege sind befestigt; Vor- und Gartenbereiche sind bepflanzt und begrünt. Das Grundstück ist an das öffentliche Ver- und Entsorgungsnetz angeschlossen.