Zwangsversteigerung Büroräume (SE-Nr. 11227)

Verkehrswert: 155.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der Teileinheit (nicht zu Wohnzwecken dienende Räume im 1. Obergeschoss Mitte rechts), SE- Nr. 11227.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 10.09.2025 von innen und außen besichtigt. Die Feststellungen beruhen auf einer zerstörungsfreien Inaugenscheinnahme sowie ergänzend auf Grundbuch-, Teilungs- und Bauunterlagen; Funktionsprüfungen technischer Anlagen wurden nicht durchgeführt.

Wohnung

Die Einheit Nr. 11227 verfügt nach vollzogener Änderung der Teilung über 43,32 m² Nutzfläche bei 187/10.000 Miteigentumsanteilen; die Einheit Nr. 11228 umfasst 67,33 m² Nutzfläche bei 290/10.000 Miteigentumsanteilen.

Die Flächen wurden der Teilungserklärung bzw. den im Grundbuch vollzogenen Änderungen entnommen; ein eigenes Aufmaß war nicht Gegenstand des Gutachtens. Für Nr. 11227 ist dokumentiert, dass ein ursprünglich zugehöriger Raum mit 17,70 m² einer anderen Einheit zugeschlagen wurde; die reduzierte Fläche von 43,32 m² wurde gutachterlich zugrunde gelegt. Beide Büros wurden vom Eigentümer hochwertig saniert; hierfür wurden als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 15.000 € für Nr. 11227 und 20.000 € für Nr. 11228 angesetzt. Die Vermietbarkeit als Büro wird als gut eingeschätzt.

Gebäude

Das Gebäude ist ein vollunterkellertes Wohn- und Geschäftshaus mit überwiegender Wohnnutzung, errichtet auf einem 2.081 m² großen Grundstück. Es stammt aus der frühen 1960er-Jahre-Bebauung; im Gutachten werden Bauunterlagen von 1958 und eine Teilungserklärung von 1962 genannt. Die Anlage umfasst 23 Wohnungen, 9 nicht zu Wohnzwecken dienende Einheiten und 6 Garagen und ist als WEG-Grundstückseinheit organisiert.

Der Baukörper wurde in drei Bauabschnitten entlang einer vorgelagerten Wohnstraße errichtet, ist insgesamt rund 61,00 m lang, 10,54 m breit und an einer Stelle um 1,40 m seitlich versetzt. Das Haus verfügt über fünf Vollgeschosse, ist voll unterkellert und besitzt drei Hauseingänge. Der Zugang zu den bewerteten Einheiten erfolgt über den Eingang Glärnischstraße 8, anschließend über das Treppenhaus und einen Flur im Obergeschoss. Ein Aufzug ist nicht vorhanden; Barrierefreiheit besteht daher nicht.

Im Erdgeschoss befinden sich sechs Ladengeschäfte, darüber Wohnungen und gewerbliche Einheiten. Im Kellergeschoss liegen Gemeinschaftsflächen, Heizungsraum und getrennte Kellerabteile; den beiden versteigerten Büros ist kein Kellerabteil zugeordnet. Der bauliche Zustand des Gesamtgebäudes wird als gepflegt, instand gehalten und dem Baujahr entsprechend ordentlich beschrieben. Größere Reparaturen oder Instandsetzungen waren laut Hausverwaltung nicht vorgesehen. Denkmalschutz für das konkrete Gebäude besteht nicht.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war beide Teileigentumseinheiten durch die Eigentümerin selbst als Büro genutzt; Mietverhältnisse bestanden nicht.

• Dachform und Dachdeckung: im bereitgestellten Auszug nicht näher beschrieben

• Heizung und Warmwasser: zentrale Gasbrennwerttherme im Heizungskeller; die technischen Anlagen wurden als funktionstüchtig bezeichnet

• Elektroinstallation: büroübliche Infrastruktur mit Telefon, Internet, Fax, Drucker und Computer vorhanden

• Fenster: nicht näher beschrieben

• Sanitärausstattung: Büroeinrichtungen mit Sanitärräumen gemäß Grundriss-/Teilungsunterlagen; Details der Ausstattung nicht näher beschrieben

• Böden:

  • keine näheren Angaben zu Bodenbelägen der Büroräume im bereitgestellten Auszug

Das Objekt liegt in Konstanz, Ortsteil Petershausen Ost, mit rund 85.770 Einwohnern im Landkreis Konstanz in Baden-Württemberg.

Die Mikrolage ist durch eine verkehrsreiche Ausfallstraße geprägt. Das Gebäude liegt zwischen alter Rheinbrücke und Fährverbindung, mit Erschließung über eine vorgelagerte Wohnstraße und Ausfahrt über die Glärnischstraße. Die Nachbarschaft besteht überwiegend aus mehrgeschossigen Wohn- und Geschäftshäusern; südlich grenzt ein größeres Neubauvorhaben an. Tagsüber ist mit Verkehrslärm zu rechnen.

Bushaltestellen befinden sich in kurzer Entfernung, insbesondere am Sternenplatz mit Verbindungen in die Stadtteile. Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs, ärztliche Versorgung, Apotheke sowie kleinere Läden sind fußläufig erreichbar. Die Stadt verfügt zudem über Bahnanschlüsse und überregionale Straßenanbindungen; die Fährverbindung verbessert die regionale Erreichbarkeit.

Das Grundstück ist langrechteckig zugeschnitten und weitgehend eben, mit einer Höhendifferenz von etwa 1,50 m über die Länge. Zwischen Straße und Gebäude befinden sich eine mit Sträuchern bewachsene Mauer sowie die interne Wohnstraße. Die Hofflächen sind teilweise mit Betonverbundsteinen bzw. Pflaster befestigt; rückwärtig liegen die Garagen. Das Grundstück befindet sich im Bebauungsplan „Seehausen“.