Zwangsversteigerung 2-Zimmerwohnung

Verkehrswert: 131.000,00 €

Bi dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um die 2-Zimmerwohnung mit Keller - jeweils Nr. 4. Es besteht ein Sondernutzungsrecht am Stellplatz Nr. 4.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 03.02.2026 und 23.02.2026 durch äußere Inaugenscheinnahme besichtigt. Eine Innenbesichtigung der Wohnung war nicht möglich, die Bewertung erfolgte daher überwiegend auf Basis von Unterlagen und Angaben aus der Teilungserklärung sowie Auskünften von Miteigentümern und der Hausverwaltung.

Wohnung

Die Wohneinheit befindet sich im Untergeschoss eines Mehrfamilienhauses und verfügt über eine Wohnfläche von rund 39 m² sowie einen separaten Kellerraum von etwa 3,9 m². Die Raumaufteilung umfasst zwei Zimmer, eine Küche und ein Badezimmer. Die genaue Grundrissgestaltung und Ausstattungsdetails sind nicht bekannt, da keine Innenbesichtigung erfolgte. Es ist jedoch von einer guten Ausstattungsqualität auszugehen, gemäß der Vermietungsanzeige und vorgelegten Angaben. Die Fenster waren bei der Besichtigung mit heruntergelassenen Rollläden versehen; der Zustand der Oberflächen, der Böden und der Sanitärausstattung konnte nicht festgestellt werden. Informationen zu Modernisierungen sind widersprüchlich: Hinweise gibt es auf eine umfassende Sanierung 2010 und eine weitere Modernisierung 2023, deren Nachweis jedoch nicht erbracht werden konnte.

Das Gebäude wurde etwa 1965 errichtet und vermutlich nach der WEG-Aufteilung 1987 modernisiert. Es handelt sich um einen massiv gebauten, vollständig unterkellerten Baukörper mit insgesamt vier Wohneinheiten. Das Haus verfügt über ein Satteldach mit Gauben; Dach und Dachstuhl waren nicht zugänglich. Die Beheizung erfolgt gemäß Angabe über Gasetagenheizungen. Das Treppenhaus ist massiv ausgeführt mit Kunststeinstufen und Stahlhandlauf. Außenanlagen existieren in Form eines gemeinschaftlich genutzten Innenhofs, Müllplatzes und Fahrradstellplätzen.

Zum Objekt gehört ein nicht befestigter Stellplatz auf einer Rasenfläche, dessen Zufahrt durch eine schmale Einfahrt und eine Betonaufkantung erschwert wird.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung leerstehend.

• Gasetagenheizung (weitergehende Details zur Wärmeverteilung nicht bekannt)

• Treppenhaus in Massivbauweise mit Kunststeinbelag, Stahlhandlauf

• Eingangstür mit Alurahmen und Strukturglas, Klingelanlage mit Gegensprechfunktion

• Gebäude mit Satteldach und Gauben

• Außenanlagen mit gemeinschaftlichem Innenhof, Müllplatz und Fahrradabstellmöglichkeiten

• Fenster (vermutlich isolierverglast, da Modernisierungen angenommen; genaue Ausführung nicht festgestellt)

• Böden, Elektroinstallation und Sanitärausstattung sind mangels Innenzugang nicht dokumentiert

Ort: Karlsruhe, Stadtteil Beiertheim-Bulach, ca. 308.200 Einwohner, Stadtkreis Karlsruhe, Baden-Württemberg

Wohnlage/Mikrolage:
Das Objekt liegt südlich der Innenstadt nahe der L 605, in Randlage zum Stadtzentrum. Die Rolandstraße ist eine reine Anliegerstraße ohne Durchgangsverkehr. In der Nachbarschaft befinden sich überwiegend zwei- bis dreigeschossige Mehrfamilienhäuser. Der Standort weist mittlere Wohnlagequalität und geringe Verkehrsbeeinträchtigungen auf, allerdings besteht für den Souterrainbereich eine laut Lärmkartierung mäßige Lärmbelastung (tagsüber 55–60 dB(A)). Keine Hinweise auf Naturschutzgebiet oder Biotop. Die Parkplatzsituation wird durch einige Stellplätze im öffentlichen Raum ergänzt; ein persönlicher, jedoch erschwert nutzbarer Sonderstellplatz besteht auf dem Grundstück.

Infrastruktur/Versorgung:
Anschluss an den ÖPNV durch Stadtbahn in ca. 4 Gehminuten (Haltestelle Landgrabenstraße), zum zentralen Marktplatz sind es ca. 21 Minuten mit der Bahn. Die Rolandstraße ermöglicht eine problemlose Anbindung an die L 605 und die A5 (Karlsruhe-Süd). Alle Einrichtungen des täglichen Bedarfs (Einkauf, Dienstleistungen, ärztliche Versorgung, Schulen, Kindergärten) befinden sich in der Innenstadt oder an der nahegelegenen Pulverhausstraße.

Grundstück:
Das Grundstück ist rechteckig zugeschnitten, umfasst eine Fläche von 473 m² und ist eben. Die Straßenfront beträgt ca. 15 m, die Tiefe etwa 30 m. Ver- und Entsorgungsleitungen sind vorhanden. Der Innenhof und nicht überbaute Flächen werden gemeinschaftlich genutzt. Hinweise auf Altlasten bestehen nicht.