Zwangsversteigerung 3-Zimmerwohnung im Erdgeschoss

Verkehrswert: 105.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine 3-Zimmerwohnung im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses.

Besichtigung

Das Objekt wurde im Rahmen einer Innen- und Außenbesichtigung in Augenschein genommen. Ausgenommen war dabei der Dachgeschossbereich, welcher nicht besichtigt werden konnte. Die Bewertung erfolgte überwiegend auf Grundlage vorliegender Unterlagen und eigener Messungen.

Wohnung

Die Wohnung befindet sich im Erdgeschoss rechts eines Mehrfamilienhauses und verfügt über etwa 62 m² Wohnfläche. Die Raumaufteilung umfasst Flur, Bad, Küche, Kinderzimmer, Schlafzimmer und Wohnzimmer mit Zugang zu einem Ostbalkon. Die Grundrissgestaltung entspricht dem Baujahr und ist zweckmäßig. Die Wohnung ist ausreichend belichtet und besonnt.

Der Zustand der Wohnung ist insgesamt als befriedigend einzustufen, es besteht jedoch ein erheblicher Instandhaltungsstau. Renovierungs- und Reinigungsbedarf liegen vor. Böden sind mit Laminat und Fliesen versehen, teilweise mangelhafte oder fehlende Sockelleisten, und die Ausführung ist nicht überall fachgerecht. Die Wände sind mit einfachem Putz und Tapeten gestaltet, das Bad ist raumhoch gefliest, aber insgesamt vernachlässigt. Die Decken verfügen über Putz mit Holzvertäfelungen, mehrfach in nicht fachgerechter Ausführung.

Eine einfache Einbauküche ist installiert, findet aber keine Berücksichtigung bei der Wertermittlung und ist geruchsbelastet. Das Mobiliar ist größtenteils nicht geräumt, Entsorgungsbedarf muss einkalkuliert werden. Im Keller sind zwei Räume der Wohnung zugeordnet; ein Abstellraum im Dachgeschoss steht ebenfalls zur Verfügung.

Gebäude

Das Gebäude wurde ca. 1961 in Massivbauweise errichtet, verfügt über drei Vollgeschosse mit acht Wohnungen je Gebäudeteil und ist einseitig angebaut. Die Fassade ist verputzt, zeigt jedoch Witterungsspuren und partielle Abplatzungen. Es besteht ein erheblicher Unterhaltungsstau und moderater Modernisierungsgrad (insbesondere Fenster und Treppenhaus wurden vereinzelt erneuert). Insgesamt wird der bauliche Zustand des Gebäudes als befriedigend mit erheblichem Renovierungsbedarf eingeschätzt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung leerstehend.

• Dachform: Satteldach, Dacheindeckung mit Dachsteinen, Dachrinnen und Regenfallrohre aus Kupfer.

• Heizung: Kein zentrales System; Gas-Etagenkessel (Wolf, ca. 1995) im eigenen Kellerraum, einzelner Kaminanschluss im Wohnzimmer. Im Kinderzimmer Heizkörper, in der Küche kein Heizkörper vorhanden.

• Warmwasser: Elektro-Boiler im Keller (nur für die Wohnung).

• Elektroinstallation: Einfache, tlw. technisch überalterte Anlage, teilweise auf Putz verlegt, veralteter Verteilerkasten.

• Fenster: Kunststofffenster mit Zweischeibenverglasung, Rollläden (teilweise defekt/verschmutzt, teilweise elektrisch im Wohnzimmer).

• Sanitärausstattung: Einfaches Bad (Dusche nicht fertiggestellt), WC, Handwaschbecken, Waschmaschinenanschluss; insgesamt vernachlässigter Zustand.

Crailsheim (ca. 36.000 Einwohner), Landkreis Schwäbisch Hall, Baden-Württemberg

Das Objekt befindet sich im Ortsteil Altenmünster mit etwa 2.900 Einwohnern.

Die Nachbarschaft besteht überwiegend aus aufgelockerter, drei- bis viergeschossiger Wohnbebauung. Es bestehen punktuell Beeinträchtigungen durch Straßenverkehr (Roßfelder Straße mit regem Verkehr). Die Wohnstraße „Vorderes Hägle“ ist mäßig befahren, der Ausbauzustand ist zeitgemäß.

Die Mikrolage ist als mittel bis gut einzustufen: Stadtnah, Entfernung zum Zentrum rund 1,5 km, in fußläufiger Distanz zu Geschäften des täglichen Bedarfs, Ärzten, Kindergarten und Schulen. Die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel ist durch eine nahegelegene Bushaltestelle gegeben. Der Bahnhof liegt etwa 2 km entfernt und es gibt eine gute Anbindung an das regionale und überregionale Straßennetz (B14, B290, BAB A6/A7 ca. 15 km).

Grundstück

Das Grundstück ist mit etwa 625 m² bemessen, eben und mit unregelmäßiger Form. Es handelt sich um ein Eckgrundstück mit Hecken als Einfriedung und einfacher Gartenanlage (kein Sondernutzungsrecht an Grünflächen für diese Wohnung).