Zwangsversteigerung Zweifamlienwohnhaus mit Doppelgarage

Verkehrswert: 275.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Zweifamilienwohnhaus mit Doppelgarage.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 10.03.2026 ausschließlich von außen besichtigt. Die Bewertung erfolgte hauptsächlich auf Grundlage von Plänen, Baugesuchsunterlagen und Erfahrungswerten, da keine Innenbesichtigung möglich war.

Gebäude

Das Zweifamilienhaus wurde ca. 1965 errichtet (Fertigstellung 1966 angenommen) und ist voll unterkellert, verfügt über zwei Vollgeschosse und ein nicht ausgebautes Dachgeschoss mit Bühne. Die Wohnfläche beträgt insgesamt ca. 200 m², verteilt auf zwei fast identische Wohnungen (EG und OG jeweils ca. 100 m²). Die Nutzfläche (UG und DG) beläuft sich auf ca. 155 m². Die Bruttogrundfläche des Gebäudes liegt bei ca. 497 m².

Das Gebäude zeigt deutliche Alters- und Abnutzungserscheinungen. Erkennbar sind zahlreiche Schäden wie fehlende Balkongeländerfüllungen, Rotalgenbefall an der Nordseite, marode Balkonplatten und Schäden am Eingangsvordach. Die Fassade ist verputzt, jedoch ohne Wärmedämmverbundsystem. Fenster sind vermutlich Alufenster der Erstausstattung mit PVC-Rollläden. Die Dachkonstruktion ist ein Satteldach in Holzausführung, gedeckt mit rotbraunen, vermutlich ursprünglichen Dachziegeln. Stahlbetondecken werden vermutet, ebenso wie massive Innen- und Außenwände. Denkmalschutz besteht nicht.

Sanierungen oder wesentliche Modernisierungen wurden laut Außenbesichtigung und Nachbarangaben in den letzten ca. 40 Jahren nicht durchgeführt. Das Gebäude präsentiert sich daher in einem komplett renovierungs- und modernisierungsbedürftigen Zustand mit stark vernachlässigten Außenanlagen und verwildertem Garten.

Die Grundrisse sind als typische, baujahresgemäße Zweifamilienhausgrundrisse ausgeführt. Beide Wohnungen verfügen jeweils über Flur, Garderobe, Elternschlafzimmer, zwei Kinderzimmer, Bad (ohne separates Gäste-WC), Küche, Ess- und Wohnzimmer sowie einen Balkon nach Westen. Belichtungsverhältnisse bestehen aus allen Himmelsrichtungen.

Die Doppelgarage ist ebenfalls ca. 1965/66 erbaut, massiv errichtet mit flach geneigtem Holzdach und asbesthaltiger Welleternitdeckung. Es sind zwei Kipp-Garagentore vorhanden, beide renovierungsbedürftig. Eine Montagegrube ist vorhanden. Die Nutzfläche beträgt ca. 27 m².

Der Zustand der Wohnungen wird – mangels Innenbesichtigung – als baujahrestypisch und renovierungsbedürftig angenommen (alte Wand-, Decken- und Bodenbeläge; originale Bäder/WC; keine fortlaufend durchgeführten Modernisierungen).

Weitere Gebäude

Die massiv erstellte Doppelgarage mit flachgeneigtem Holzdach und Welleternitdeckung (vermutlich asbesthaltig) ist dem Wohnhaus direkt angebaut. Sie besitzt zwei Garagenplätze mit Kipp-Garagentoren sowie eine Montagegrube. Das Dach weist Schäden auf.

Grundstück

Das Grundstück ist 618 m² groß, in südlicher Hanglage mit Gefälle nach Süden. Es liegt an einer verkehrsberuhigten Wohnerschließungsstraße (Sackgasse) am Pfarrer-Hentschel-Weg. Die Topografie fällt nach Süden ab, die Grundstücksform und Maße sind aus den Plänen ersichtlich. Die Außenanlagen sind ungepflegt, mit überwiegend verwildertem Bewuchs. Ein niedriger Zaun (Maschendraht) sowie alte Gemäuer und Gehwege (Pflaster- und Waschbetonplatten) prägen das Bild. Keine Altlasten oder Baulasten sind eingetragen, Altlastenkataster wurde jedoch nicht eingesehen.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt mutmaßlich komplett eigengenutzt. Hinweise auf Vermietung bestehen nicht, jedoch lässt der äußere Zustand und die heruntergelassenen Rollläden auf einen möglicherweise verlassenen oder wenig genutzten Zustand schließen.

Das Objekt befindet sich in Dornstadt, Ortsteil Bollingen, im Alb-Donau-Kreis, Baden-Württemberg. Dornstadt hat ca. 8.600 Einwohner und liegt ca. 8 Kilometer nördlich von Ulm, mit sehr guter Verkehrsanbindung über die B10, die nahegelegene Autobahn A8 (Anschlussstelle Ulm-West), sowie IC-Bahnanschluss in Ulm. Busanbindung ist vorhanden.

Mikrolage/Wohnlage: Das Grundstück liegt in einem ruhigen, gewachsenen allgemeinen Wohngebiet, überwiegend 1-2-Familienhausbebauung aus den 1970er und 1980er Jahren. Direkt östlich schließt ein Kindergarten an. Weitere Beeinträchtigungen oder Lärmquellen wurden zum Besichtigungszeitpunkt nicht festgestellt. Die Straße ist eine ruhige Sackgasse (Pfarrer-Hentschel-Weg), die der reinen Wohnerschließung dient.

Infrastruktur: Im Ortsteil bestehen nur eingeschränkte Einkaufsmöglichkeiten. In Dornstadt (ca. 1,5 km entfernt) sind alle Waren des täglichen Bedarfs erhältlich. Es gibt mehrere Kindergärten, Grundschulen, eine Hauptschule mit Werkrealschule, Realschule, Förderschule sowie Musik- und Volkshochschule. Weiterführende Schulen sind in Ulm. Zahlreiche Freizeitmöglichkeiten und Vereinsangebote sind vorhanden.

Grundstück: Das Grundstück fällt nach Süden ab (Hanglage), die Form ist konventionell und aus dem Bebauungsplan ersichtlich. Der Bewuchs ist ungepflegt und teils verwildert.

Herr Bolz, Tel. 0721 142-21043