Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus mit zwei Garagen

Verkehrswert: 474.700,00 €
davon entfällt auf Zubehör:
14.700,00 € (Photovoltaikanlage)
4.000,00 € (Einbauküche)

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein vollunterkellertes Fertighaus mit zwei Wohneinheiten, ausgebautem Dachgeschoss, zwei Garagen, einem Carport, mehreren Schuppen und einer Photovoltaikanlage.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 03.09.2024 durch Innen- und Außenbesichtigung aufgenommen. Die Bewertung stützt sich zudem auf Unterlagen wie Baugesuchsakten, Pläne, Abrechnungen und mündliche Auskünfte, ein örtliches Aufmaß erfolgte nicht.

Gebäude

Das bestehende Gebäude ist ein voll unterkellertes, eingeschossiges Zweifamilienhaus in Fertigbauweise (Holztafelbauweise) mit ausgebautem Dachgeschoss. Die Grundrisse verteilen sich auf ein Kellergeschoss, ein Erdgeschoss und ein Dachgeschoss, die Bruttogrundfläche beträgt knapp 395 m². Die Wohnfläche ist dem Exposé nicht exakt zu entnehmen, die DG-Wohnung umfasst ca. 55 m², genaue Flächen für das EG sind nicht explizit genannt. Die Räume sind funktional aufgeteilt mit ausreichend großen Wohnbereichen. Im Zuge des Dachgeschossausbaus 2013 erhielt das Haus eine große Dachgaube, neue Fenster, modernisierte Sanitärbereiche und ein erneuertes Dach mit verbesserter Dämmung. Die Grundrisse der Wohnungen sind jeweils separat zugänglich (DG über eigene Außentreppe). Der Kamin im EG sorgt für zusätzliche Atmosphäre.

Das Gebäude weist insgesamt einen guten und gepflegten Zustand mit teilweisem Modernisierungsstand auf. Die energetische Qualität wurde in Teilen (Dach, Fenster, Anlagentechnik) verbessert. Die Fassade und die Kellerdecke befinden sich aber noch auf dem Stand der Bauzeit. Es wurde auf mögliche Schadstoffbelastungen (typisch für Fertighäuser dieser Zeit) hingewiesen. Im Keller bestehen leichte Bauschäden durch Feuchtigkeit, insbesondere an der Stützwand des Kellerabgangs. Insgesamt entspricht die Ausstattung einem ordentlichen Standard.

Weitere Gebäude

Das Grundstück ist zusätzlich mit zwei Fertiggaragen (eine mit Montagegrube, beide mit elektrischem Rolltor), einem einfachen Carport (Holzkonstruktion mit Wellblech), einer Gartenhütte (Holz, Betonboden), einer Werkstatt (Holzkonstruktion, OSB-verkleidet, Flachdach mit Folienabdichtung), einem Freisitz sowie einem Gewächshaus bebaut. Auf Garage und Werkstatt ist die Photovoltaikanlage montiert.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt teilweise eigengenutzt, teilweise vermietet.

• Satteldach mit Flachdachziegeln, 2013 neu eingedeckt, zusätzliche Dachgaube

• Ölzentralheizung (Bj. ca. 2004) mit Heizkörpern (Blech- und Gliederheizkörper, Thermostatventile), Kaminofen im EG

• Warmwasserbereitung über Heizung

• PV-Anlage (7,02 kWp, Baujahr 2023, Batteriespeicher: BYD 5,12 kWh)

• Elektroinstallation mit separaten Zählern (Wohnung/ PV)

• Kunststofffenster mit Isolierverglasung, erneuert 2013, Vorbaurollläden (manuell/elektr.)

• Fußböden: EG Fliesen & Parkett, DG Laminat & Fliesen, KG Fliesen/Beton

• Sanitärausstattung: je Wohnung vollwertiges Bad (EG: bodengleiche Dusche, Wanne, WC, Pissoir; DG: Duschbad, WC, Waschmaschinenanschluss), EG zusätzlich Gäste-WC

• Außentreppen: Stahltreppe zur DG-Wohnung, Betontreppe zu KG

• Terrasse und Balkon: EG mit überdachter Terrasse (Holzkonstruktion mit Wellplatten), DG mit Balkon (Holzboden, Geländer, Markise), separate Dachterrasse DG

• Klimaanlage (Splitgerät, LG) im Wohnzimmer EG

Achstetten, Ortsteil Stetten (ca. 5.200 Einwohner, Landkreis Biberach, Baden-Württemberg)
Das Objekt liegt am östlichen Ortsrand in einem ruhigen Wohngebiet mit überwiegend eingeschossiger Wohnbebauung, direkt angrenzend an Felder. Die Umgebung ist dörflich-ländlich, die Nachbarschaftsbebauung besteht hauptsächlich aus Einfamilienhäusern und kleinen Mehrfamilienhäusern, ohne erkennbare Beeinträchtigungen oder Naturschutzauflagen. Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit untersagt dort gewerbliche Nutzung.

Infrastruktur: Eine Kinderkrippe und ein Kindergarten sind im Ort (15 Minuten fußläufig), Grundschule im Hauptort Achstetten, weiterführende Schulen im nahen Laupheim, Erbach oder Ulm (ÖPNV/Bahnanschlüsse vorhanden). Hausärztin im Ort; Krankenhäuser und Fachärzte in Laupheim, Erbach und Ulm. Einzelhandelsangebote im Hauptort, Bäcker und Gastronomie in Stetten, weitere Einkaufsmöglichkeiten in den umliegenden Städten. Die B30 ist in 5 Minuten mit dem Auto erreichbar, die A7/A8 in ca. 18–25 Minuten. Bahnanschluss in Laupheim/Erbach (7 bzw. 6 min per PKW). Buslinien verkehren im Ort, der Standort ist jedoch auf Pkw angewiesen.

Grundstück

Das Grundstück misst ca. 1.053 m², ist eben und besitzt einen trapezförmigen Zuschnitt. Im Osten und Norden grenzt es an Landwirtschaftsflächen und liegt am Rande eines ruhigen Wohngebiets. Der Baugrund ist als tragfähig und ohne bekannte Besonderheiten angenommen. Die Bebaubarkeit richtet sich nach dem Bebauungsplan. Natürliche Immissionen (z. B. landwirtschaftliche Einflüsse) sind zeitweise zu erwarten.

RA Lang, Tel. 07351/585-33