Zwangsversteigerung Doppelhaushälfte mit Garage

Verkehrswert: 430.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Doppelhaushälfte nebst Garage.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 24.10.2025 im Innen- und Außenbereich besichtigt. Der Keller und das Erdgeschoss wurden dabei angesehen, Ober- und Dachgeschoss waren nicht zugänglich. Grundlagen für nicht einsehbare Bereiche waren vorliegende Grundrisse und Unterlagen.

Gebäude

Das Objekt besteht aus einer vollunterkellerten, zweigeschossigen Doppelhaushälfte mit ausgebautem Dachgeschoss und nicht ausgebautem Spitzboden. Zusätzlich wurde im Erdgeschoss ein Erker angebaut, auf dem sich im Obergeschoss eine Dachterrasse bzw. ein Wintergarten befindet. Errichtet wurde das Gebäude um 1895, 1947 erfolgte eine Aufstockung. Spätere bauliche Veränderungen umfassen den Anbau des Erkers.

Die Bruttogrundfläche beträgt laut Berechnung insgesamt ca. 256 m². Das Gebäude weist eine typische Raumaufteilung für Zweifamilienhäuser auf. Die Wohnungen sind funktional geschnitten, die Räume ausreichend groß und belichtet. Die Ausrichtung der Wohnräume nach Westen sorgt für eine gute Besonnung, während der kleine Garten auf der Nordostseite liegt. Die Nutzung ist überwiegend als Wohnhaus, eine Umnutzung als Einfamilienhaus ist möglich.

Bauzeitbedingt sind die Standards bezüglich Schallschutz nicht auf dem heutigen Stand. Instandhaltungsmaßnahmen wurden regelmäßig durchgeführt, größere Modernisierungen – wie Fenstererneuerungen oder Heiztechnik – erfolgten zwischen den 1980er und 2000er Jahren. Der energetische Zustand entspricht der Effizienzklasse G; Dämmmaßnahmen sind zu empfehlen. Die Garage ist massiv gebaut und besitzt ein am Pultdach aus Wellasbestzementplatten.

Das Gebäude selbst steht nicht unter Denkmalschutz, auch das Grundstück ist baulich nicht besonders eingeschränkt; allerdings befindet es sich in einer geschützten Sachgesamtheit mit bestimmten Vorgaben für Grundstücksveränderungen. Es bestehen keine Hinweise auf Altlasten, das Grundstück ist vollständig erschlossen.

Grundstück

Das Grundstück misst 199 m² und ist rechteckig zugeschnitten (ca. 20 x 10 m). Es ist nahezu eben und von westlicher Seite über eine öffentliche Straße erschlossen. Die Bebauung spiegelt die weitgehend wohnwirtschaftliche Nutzung der Umgebung wider; Ein- und Zweifamilienhäuser mit Garagen prägen die Nachbarschaft. Im nördlichen und östlichen Teil befindet sich ein kleiner Garten. Die bauliche Ausnutzung und Erschließung sind als gut einzustufen. Es bestehen stellplatztechnisch ausreichende Möglichkeiten durch die Garage und Pkw-Flächen im Hof.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt und wurde nicht vermietet. Eine Umwandlung in Vermietungsobjekte oder Eigennutzung als Einfamilienhaus wäre möglich.

• Dach: Satteldach mit Biberschwanzplatten; Erker mit Flachdach; Garage mit Wellasbestzementplatten

• Heizung & Warmwasser:

  • Erdgeschoss über Gastherme (mit Warmwasser), Baujahr ca. 2002

  • Ober- und Dachgeschoss über elektrische Nachtspeicheröfen (1970–2010) und Elektroboiler für Warmwasser

  • Im EG-Bad zusätzlich Handtuchheizkörper

• Elektroinstallation:

  • Stromversorgung über Keller; Zählerkasten mit zwei Zählern im Treppenhaus

  • Telefonanschluss im Keller

• Böden:

  • Kellergeschoss: Fliesen, Laminat, Estrich

  • Erdgeschoss: Fliesen, Laminat

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Drehkippbeschläge, im DG Dachflächenfenster

• Verschattung: Überwiegend Rollläden (Kunststoffpanzer)

• Sanitärausstattung EG-Bad: Badewanne mit Handbrause und Einhandmischbatterie, Waschtisch mit Einhandmischer, wandhängendes WC mit Unterputzspülkasten

• Sonstiges:

  • Treppen als Holzwangentreppe mit Handlauf

  • Außenanlagen: Stahlzaun, Schiebetor, Betonsteinpflaster im Hof, kleiner Gartenbereich

Ulm (Stadtteil Oststadt), ca. 130.000 Einwohner, Landkreis Ulm, Baden-Württemberg

Das Objekt liegt in der Oststadt in einem typischen Wohngebiet mit überwiegend Ein- und Zweifamilienhausbebauung und Garagen. Keine unmittelbaren wesentlichen Beeinträchtigungen; gelegentliche Immissionen durch nördlich liegende Bahngleise sind möglich, aber im Rahmen des Wohngebietes grundsätzlich unproblematisch. Die Straße „Spatzengässle“ ist eine ruhige, öffentliche Wohnstraße. Naturschutzgebiet oder Biotop sind nicht betroffen.

In fußläufiger Entfernung befinden sich eine Bushaltestelle, zwei Supermärkte, Arztpraxen sowie die technische Hochschule. Das Stadtbusnetz ist sehr gut ausgebaut. Schulen, Kindergärten, medizinische Einrichtungen und vielfältige Einkaufsmöglichkeiten sind in Ulm in breiter Auswahl und hoher Qualität vorhanden. Der Hauptbahnhof (ICE) ist ebenfalls gut erreichbar. Die gesamtstädtische Makrolage ist aufgrund der guten Wirtschaftsstruktur und Anbindung ausgezeichnet.

Das Grundstück ist rechteckig (ca. 10x20 m), nahezu eben und verfügt im nördlichen und östlichen Teil über einen kleinen Gartenbereich. Die Erschließung ist vollständig gegeben, Einfriedung durch Stahlzaun, Hof gepflastert, Garage und Pkw-Stellplätze auf dem Grundstück.