Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Nebengebäude und Garage

Verkehrswert: 790.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus mit integrierter Garage und zweigeschossigem Nebengebäude.

Besichtigung

Das Objekt wurde ausschließlich von außen besichtigt. Das Gutachten basiert hinsichtlich der inneren Ausstattung und Grundrissgestaltung auf den vorliegenden Bauakten sowie auf Annahmen und typischen Ausführungen aus dem Baujahr.

Gebäude

Das freistehende Einfamilienhaus wurde ursprünglich um 1950 errichtet und mehrfach erweitert bzw. umgebaut (Untergeschossanbau 1953/54, Garagenanbau 1963/64, Umbau EG 1970). Das Wohnhaus gliedert sich in ein Untergeschoss (teils ausgebaut), Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss. Die Grundrissgestaltung ist zweckmäßig, die Belichtung erfolgt über ausreichend dimensionierte Fensterflächen. Die gesamte Wohnfläche wird mit ca. 280 m² angegeben, das Untergeschoss bietet etwa 150 m² Nutzfläche.

Das Gebäude ist in massiver Bauweise errichtet, mit verputzter und gestrichener Fassade und einem Walmdach mit Ziegeleindeckung. Die Fenster bestehen überwiegend aus Holz, teilweise mit Klappläden oder Kunststoffrollläden und Fenstergittern. Die Hauseingangstür ist als Rundbogentür mit Lichtausschnitt ausgeführt.

Am Gebäude wurden in den letzten Jahrzehnten regelmäßig Unterhaltungsmaßnahmen durchgeführt; explizite Modernisierungen sind jedoch nicht dokumentiert. Insbesondere im Bereich der Fassade wurden Putzrisse und -ablösungen sowie Schäden an einer Stützmauer festgestellt.
Der Gesamteindruck laut äußerlicher Inaugenscheinnahme ist zufriedenstellend, jedoch mit erkennbarem Instandhaltungsstau an Fassade und Stützmauer.

Weitere Gebäude

Am Wohnhaus angebaut befindet sich ein zweigeschossiger Seitentrakt, der im Erdgeschoss als Garage genutzt wird und über eine innenliegende Treppe, die mit einem ausgebauten Raum im Untergeschoss verbunden ist. Die Bauweise ist massiv, das Flachdach dient teilweise als Dachterrasse.

Grundstück

Das Grundstück umfasst 940 m² in mäßiger bis starker Hanglage, ist nahezu trapezförmig zugeschnitten mit ca. 22 m Straßenfront und rund 33 m mittlerer Tiefe. Es grenzt im Westen an eine öffentliche Grünanlage, ist vollständig erschlossen und über eine ausgebaute Anliegerstraße zugänglich. Das Grundstück ist mit befestigten Wegen, Zufahrt, Stellplätzen, Gartenanlage und Einfriedungen (u.a. Tor, schiedeeisernes Hoftor) versehen. Der Bewuchs besteht aus typischer Gartenbegrünung.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt.

Pforzheim, Stadtteil Nordstadt (Wolfsberg), ca. 130.172 Einwohner, Stadtkreis Pforzheim, Baden-Württemberg.

Das Objekt befindet sich in der guten, innerstädtischen Wohnlage im Wohngebiet „Wolfsberg“, Teil der Nordstadt von Pforzheim. Die umliegende Bebauung besteht überwiegend aus Ein- bis Zweifamilienhäusern sowie Mehrfamilienhäusern. Westlich schließt sich eine öffentliche Grünanlage an; südlich verlaufen größere Straßen (B 294/L 621), was zu Verkehrslärm tagsüber und nachts führen kann.

Die Mikrolage wird durch die fußläufige Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen (ca. 600 m Entfernung), Kindergärten, Ärzten und einem Wochenmarkt als gut bewertet. Die Stadt hat ein gutes Angebot an ÖPNV (Busse, S-Bahn, Regionalbahn).