Zwangsversteigerung 3-Zimmerwohnung Nr. 4

Verkehrswert: 261.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der Wohnung im Obergeschoss rechts und einen Abstellraum im Untergeschoss, im Aufteilungsplan mit Nr. 4 bezeichnet, in einem Mehrfamilienhaus. Zugeordnet ist das Sondernutzungsrecht an dem PKWStellplatz, im Freiflächenplan mit "St.4" bezeichnet.

Besichtigung

Das Objekt wurde im Rahmen der Gutachtenerstellung sowohl außen als auch innen besichtigt. Die Besichtigung umfasste den Großteil der baulichen Anlagen, mit Ausnahme einzelner nicht zugänglicher Bereiche. Die Bewertung basiert auf dem während der Besichtigung gewonnenen Eindruck und auf diversen Unterlagen (Bauakte, Grundbuch, Teilungserklärung etc.).

Wohnung

Die Wohnung befindet sich im Obergeschoss rechts eines kernsanierten Mehrfamilienhauses und ist im Aufteilungsplan mit Nr. 4 bezeichnet. Sie verfügt über eine Wohnfläche von etwa 75 m² sowie einen zugehörigen Kellerraum mit ca. 5 m² Nutzfläche im Untergeschoss. Die Raumaufteilung umfasst Wohnzimmer mit Balkonzugang (Südwest), Schlafzimmer (Südost zur Straße), Kinderzimmer (Südost zur Straße), Küche (Nordwest), Badezimmer (Nordwest), Flur (innenliegend) und einen Balkon (Südosten zur Straße, anteilig ca. 1,6 m²). Die Grundrissgestaltung ist zweckmäßig, die Belichtung und Besonnung der Räume als normal bis gut zu bewerten.

Der Ausstattungsstandard ist zeitgemäß und entspricht einer kernsanierten Einheit, allerdings bestehen im Bereich des Sondereigentums Wasserschäden an Decke und Innenwand (vermutlich durch undichte Abläufe des Dachgeschossbalkons). Der allgemeine bauliche Zustand der Wohnung ist gut.

Das Gebäude, in dem sich die Einheit befindet, ist voll unterkellert, zweigeschossig und verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss. Das Ursprungsbaujahr liegt um 1962, es erfolgte jedoch von 2021 bis 2023 eine umfassende Kernsanierung mit Aufstockung um ein Geschoss. Die Gesamtwohnfläche des Hauses beträgt etwa 520 m². Die Bausubstanz ist massiv, es handelt sich um ein freistehendes Gebäude mit neun Nutzungseinheiten (Keller-, Erd-, Ober- und Dachgeschosswohnungen). Das Objekt präsentiert sich als energetisch saniertes KfW-Effizienzhaus 70. Die Fassaden sind gedämmt und verputzt, das Dach ist als Sattel- bzw. Giebeldach mit Dachsteindeckung ausgeführt.

Weitere Gebäude

Auf dem Grundstück sind weitere Gebäude als Gemeinschaftseigentum vorhanden, darunter ein Abstellhaus für Fahrräder, Kinderwagen und Mülltonnen mit etwa 42 m² Nutzfläche (Pultdach mit Kunststoff-Wellplatten) sowie ein Garagengebäude mit zwei Einstellplätzen (Mauerwerk/Beton, Flachdach). Die Nutzung der Garagen ist über Sondernutzungsrechte geregelt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung vermietet. Über die Einbeziehung des Kfz-Stellplatzes in die Miete bestehen keine gesicherten Informationen.

• Dach als Sattel- bzw. Giebeldach, Dachdeckung mit Ton-Dachsteinen

• Zentralheizung über Luftwärmepumpe, Wärmeverteilung als Fußbodenheizung mit Raumthermostaten

• Warmwasser zentral über Heizung mit Warmwasserspeicher im Keller

• Fenster aus Kunststoff mit 3-fach-Isolierverglasung, elektrische Kunststoffrollläden, Fensterbänke innen aus Kunststein, außen aus Metall

• Elektroinstallation: zeitgemäße Ausstattung mit Zählerschrank, Kippsicherungen und FI-Schutzschalter

• Böden mit schwimmendem Estrich, überwiegend gefliest

• Sanitärausstattung: wandhängendes WC, Waschbecken, bodengleiche Dusche mit Teilverglasung, weiße Sanitärobjekte, Waschmaschinenanschluss

• Lüftung durch Fenster und zentrale Lüftungsanlage mit Feuchtesteuerung

Neckarzimmern, Neckar-Odenwald-Kreis, Baden-Württemberg, ca. 1.400 Einwohner

Das Objekt befindet sich am nordwestlichen Ortsrand in einer mittleren bis guten Wohnlage innerhalb eines überwiegend wohnbaulich genutzten Bereichs mit zwei- bis dreigeschossigen Wohnbauten. Es handelt sich um ein Eckgrundstück an einer voll ausgebauten Wohnstraße mit mäßigem Durchgangsverkehr, ohne Gehwege. Beeinträchtigungen sind nicht bekannt. Die Nachbarschaft besteht vorwiegend aus Wohnbebauung ähnlicher Prägung, eine Grenzbebauung liegt nicht vor.

Die Entfernung zum Ortszentrum beträgt ca. 1 km. Ein Bahnhof befindet sich in Neckarzimmern; weitere Bahnhöfe und Anschlussmöglichkeiten bestehen in Mosbach, Heilbronn und Heidelberg. Die Anbindung an das Straßennetz erfolgt über die nahegelegene B 27, die Autobahn A 6 ist rund 22 Kilometer entfernt.

Das Grundstück weist eine unregelmäßige Form auf (ca. 42 m Straßenfront, mittlere Tiefe 27 m, Fläche 1.132 m²). Die Topographie ist von der Straße aus leicht ansteigend. Das Grundstück ist überwiegend mit Rasen und vereinzelten Bepflanzungen (gemeinschaftliche Gartenanlagen) gestaltet.