Zwangsversteigerung Gewerbeeinheiten mit projektierten Wohnungen

Lfd. Nr. 1: Gewerbeeinheit (Imbiss)
Verkehrswert: 175.000,00 €
Lfd. Nr. 2: Gewerbeeinheit
Verkehrswert: 110.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Teileigentum an zwei Gastronomieeinheiten in einem dreigeschossigen Wohn- und Geschäftshaus als wirtschaftliche Einheit, bestehend aus einer Imbiss-Gastronomieeinheit, zwei im Rohbau befindlichen projektieren Wohnungen, einer Lagerfläche im Dachgeschoss sowie 5 Stellplätzen (2 nutzbar) im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichnet, und einer weiteren Gastronomieeinheit (Nr. 5)

Besichtigung

Das Objekt wurde am 28.07.2025 vor Ort besichtigt. Alle Räume des Sondereigentums sowie Teile des Gemeinschaftseigentums konnten besichtigt werden; verdeckte Bauteile und das Dach blieben ohne nähere Inaugenscheinnahme.

Gebäude

Kanzleistraße 1

Das Gebäude ist ein massiv gebautes, dreigeschossiges Wohn- und Geschäftshaus (unterkellert mit ausgebautem Dachgeschoss) aus dem Jahr 1972, bestehend aus gewerblich genutzten Flächen im EG (Imbiss, Gastronomie), projektierten, sich im Rohbau befindlichen Wohnungen im 1. und 2. OG sowie Lager-/Abstellflächen im DG. Das Gebäude wurde 2017 im EG modernisiert (Einbau einer Gaststätte). Die Grundrissgestaltung ist funktional, jedoch insbesondere in den Obergeschossen durch Rohbauzustand und offene Baumaßnahmen geprägt. Die Belichtung erfolgt Richtung Norden, teils großzügige Fensteröffnungen, aber enge Nachbarbebauung, wodurch Besonnung eingeschränkt ist. Das Gebäude weist einen erheblichen Unterhaltungsstau auf und hat allgemeinen Renovierungsbedarf.

Am Rain 8

Dieses Gebäude ist ein dreigeschossiges, überwiegend unterkellertes Wohn- und Geschäftshaus, historisch als Bäckerei bis 1911 dokumentiert und seither mehrfach umgebaut/saniert – zuletzt Einbau einer Gastronomie 2017 im EG. Bauweise als Fachwerk mit Holzfachwerkwänden und Holzbalkendecken. Die Flächen verfügen mehrheitlich über kleinere Fenster und eingeschränkte Besonnung, die Grundrisse sind unvorteilhaft und in größeren Teilen unwirtschaftlich. Umfangreicher Renovierungsstau liegt vor.

Wohnung (projektierte Wohnungen Kanzleistraße 1)

Beide projektierte Wohnungen (1. OG ca. 61 m², 2. OG ca. 53 m²) befinden sich im Rohbauzustand ohne Ausbau/Ausstattung. Anhand der vorliegenden Grundrisse geplante Raumaufteilung: Wohnen/Essen/Kochen, Schlafen, Bad. Für nachhaltige Nutzung sind umfangreiche Fertigstellungs- und Modernisierungsarbeiten erforderlich (u.a. Fenster, Leitungen, Oberflächen). Zustand ansonsten baujahrsgemäß bzw. als modernisierungsbedürftig einzustufen.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Erdgeschoss von Am Rain 8 durch einen Familienangehörigen betrieben (Tabakladen), der sonstige Gewerbeteil (Imbiss, Gastronomie) weitestgehend leerstehend, aber möbliert.

• Dachform: Sattel-/Giebeldach, Eindeckung: Dachziegel

• Heizung/Warmwasser: Blockheizkraftwerk (Strom, technisch überaltert); Warmwasser im EG über Boiler (Elektro)

• Elektroinstallation: einfache Ausstattung

• Böden: im EG durchschnittliche, nutzbare Beläge; übrige Flächen (u.a. projektierte Wohnungen): Rohbau

• Fenster: überwiegend durchschnittliche, baujahrtypische Qualität; austausch- und modernisierungsbedürftig

• Sanitärausstattung: Damen- und Personal-WC im Gastronomiebereich, durchschnittlicher, gebrauchter Zustand; keine Sanitärausstattung in projektieren Wohnungen

• Besonderheit: Aufzug im Gemeinschaftseigentum (außer Betrieb) und mit alleinigem Nutzungsrecht für Teileigentum Nr. 3

Die Objekte befinden sich in Hechingen (ca. 19.000 Einwohner, Zollernalbkreis, Baden-Württemberg).

Mikrolage: Zentrale Innenstadtlage; Kanzleistraße als Anliegerstraße (Sackgasse, befahrbar); Am Rain Fußgängerbereich. Eckgrundstück, weitgehende Grenzbebauung im direkten Umfeld, typische historische Innenstadtbebauung mit dichter Nachbarschaft. Die Parksituation ist angespannt, insbesondere zu Geschäftszeiten.

Versorgung/Sonstiges: Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Schulen, Kindergärten sowie Busanbindung sind in fußläufiger Entfernung erreichbar. Der Wohnlage wird ein durchschnittliches bis gutes Preisniveau (Mitte im Landkreisvergleich) attestiert.

Grundstück: Die Flurstücke (4052 und 4053, insgesamt ca. 311 m²) sind nahezu trapezförmig, Ecklage, geringfügige Hanglage (leicht abfallend, Nord-Süd-Richtung) mit überwiegend massiver Bebauung überbaut.