Zwangsversteigerung Einfamilienhaus

Verkehrswert: 129.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 13.02.2025 von außen und innen besichtigt. Das Schlafzimmer und Wohnzimmer im Erdgeschoss waren nicht zugänglich. Die Bewertung stützt sich ergänzend auf Bauunterlagen aus dem Stadtarchiv sowie Angaben aus Schreiben und E-Mails der lokalen Behörden.

Gebäude

Das Einfamilienhaus wurde im Jahr 1896 auf einem massiv gebauten Streifen- und Einzelfundament errichtet. Das Objekt ist teilunterkellert, wobei der Keller aus Mauerwerksgewölbe mit Natursteinboden besteht. Das Gebäude umfasst ein Erdgeschoss, ein Obergeschoss und ein Dachgeschoss; das Dachgeschoss wurde um 1930 zwar ausgebaut, aktuell jedoch nicht genutzt und als nicht ausgebaut gewertet. Die Brutto-Grundfläche beträgt ca. 269 m², die Wohnfläche ca. 157 m².

Der Grundriss ist als nicht zeitgemäß zu bewerten: Die Bewohner des Obergeschosses müssen das Erdgeschoss durchqueren, um ihre Räume zu erreichen, das Bad im OG ist nur über die Küche nutzbar. Alle wesentlichen Räume sind über den Flur zugänglich. In den letzten 15 Jahren wurden teilsanierende Maßnahmen durchgeführt, insbesondere der Austausch von Fenstern (ca. 2010), die Modernisierung von Bädern (2021 und 2022) und die Installation einer Wärmepumpe mit PV-Anlage (2023). Andere Bereiche, wie Elektroinstallation und Treppenhaus, sind weitgehend im Originalzustand mit Instandhaltungsrückstau. Das Gebäude ist nicht denkmalgeschützt, liegt aber im Bereich einer kommunalen Gestaltungssatzung.

Das Satteldach mit Krüppelwalmgiebel ist mit Betonziegeln eingedeckt. Die Belichtung der Räume ist durchschnittlich, da Fensterflächen überwiegend nach Süden ausgerichtet sind. Die Besonnung entspricht der Ortsmittellage und ist als durchschnittlich einzuschätzen. An der Gebäuderückseite und im Sockelbereich bestehen Putzabplatzungen (Bauschäden). Am Gebäude ist ein überdachter Holzbalkon vorhanden.

Grundstück

Das Grundstück hat eine Größe von 376 m², ist unregelmäßig zugeschnitten mit einer Straßenfront von ca. 17,5 m und einer mittleren Tiefe von ca. 27 m. Die Erschließung erfolgt über eine schmale Anliegerstraße ohne Gehweg. Es ist überwiegend als baureifes Land klassifiziert. Das Gelände ist teilweise terrassiert und mit Naturstein und Laubbäumen auf der Hangseite bewachsen. Im vorderen Bereich wurde ein PKW-Stellplatz angelegt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Grundstück eigengenutzt; das Haus wurde von den Eigentümern und deren Familie bewohnt. Das Dachgeschoss wird derzeit nicht als Wohnraum genutzt.

• Satteldach mit Krüppelwalmgiebel, Eindeckung mit Betonziegeln

• Heizung über Wärmepumpe (2023), Wärmeverteilung über Heizkörper

• Warmwasserbereitung zentral über Wärmepumpe

• Elektroinstallation: Unterputz (nicht zeitgemäß), wenige Steckdosen, Aufputzbeleuchtung, Badezimmer mit Einbaustrahlern

• Sanitärausstattung: Zeitgemäß, Bäder modernisiert (2021/2022)

• PV-Anlage (2023)

Ortslage:
Horb am Neckar, ca. 25.800 Einwohner, Landkreis Freudenstadt, Baden-Württemberg.

Mikrolage und Wohnlage:
Das Objekt befindet sich östlich des historischen Marktplatzes in einem durch Wohnnutzung geprägten Bereich. Kirche, Rathaus und eine Gaststätte liegen in unmittelbarer Nähe. Die Straße Bußgasse ist eine schmale ortstypische Anliegerstraße ohne Gehweg, asphaltiert. Kirchenglocken sind gut hörbar, ansonsten bestehen keine erheblichen Beeinträchtigungen. Die Nachbarschaft ist durch historische und gepflegte Wohnhäuser geprägt.

Infrastruktur:
Schulen, Kindergärten, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten befinden sich innerhalb des Ortes und sind auf kurzen Wegen erreichbar. Bus- und Bahnanbindung bestehen im Hauptort Horb, mit Direktverbindungen beispielsweise nach Stuttgart.