Zwangsversteigerung vier Wohnungen mit zwei Kellergaragen

Verkehrswert: 405.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um 4 Wohnungen (jeweils 2 im Erdgeschoss und Dachgeschoss) in einem Sechsfamilienhaus mit 2 Kellergaragen.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 23.05.2025 im Rahmen eines Ortstermins besichtigt. Die Wohnungen im Erd- und Dachgeschoss konnten in Augenschein genommen werden. Aufgrund baulicher Gegebenheiten war nur eine eingeschränkte Einsicht in den Dachspitz möglich. Die Bewertung erfolgte zudem auf Grundlage der vorliegenden Unterlagen wie Grundbuchauszug, Baupläne, Mietverträge und Angaben der Hausverwaltung.

Wohnung

Das Bewertungsobjekt umfasst vier Wohnungen:

• Erdgeschoss links (ca. 74 m²): 3 Zimmer, Küche, Bad, separates WC, Flur, Balkon Richtung Garten; Zustand mittlerer Standard, Laminat und Fliesenböden, Bad und WC raumhoch gefliest, natürliche Belichtung, normale Raumgrößen.

• Erdgeschoss rechts (ca. 75 m²): identische Raumaufteilung und Ausstattung wie links, ebenfalls Balkon, gute Belichtung.

• Dachgeschoss links (ca. 63 m²): 3 Zimmer, Küche, Bad, separates WC, Flur, keine Balkone, Laminat/PVC-Böden, abweichende Grundrissgestaltung zur EG-Einheit, natürliche Belichtung, mittlerer Ausstattungszustand.

• Dachgeschoss rechts (ca. 63 m²): analog zu DG links, ohne Balkon, Fliesen und Laminat, Zustand mittlerer Standard, natürliche Belichtung. Einbauten wie Küchen sind überwiegend im Eigentum der Mieter und nicht Bestandteil der Vermietung, Ausnahme: Backofen im DG rechts (Zubehör).

Gebäude

Das Gebäude stammt aus dem Jahr 1965, verfügt über Unter-, Erd-, Ober- und ausgebautes Dachgeschoss. Es wurde massiv errichtet; Fundamente und Geschossdecken aus Beton, Außenwände Mauerwerk verputzt. Fenster teils PVC mit Isolierverglasung, teils ältere Holzverbundfenster. Heizung und Warmwasser zentral über Gaszentralheizung (Baujahr ca. 2003), Dach als Pfettendach mit Tonziegeldeckung. Gebäude entspricht in Aufteilung und Zuschnitt dem ursprünglichen Baujahr; Modernisierungen fanden punktuell statt, insbesondere bei Heizung, teilweise Fenster, Oberflächen und Sanitär. Die Wohnungen sind jeweils über einen zentralen Hausflur erschlossen (kein Aufzug, Hochparterre im EG). Die Substanz ist dem Alter entsprechend, energetischer Zustand gering. Modernisierungs- und Instandhaltungsbedarf besteht insbesondere an einzelnen Bauteilen (Fenster, Außenanlagen, Dachrinnen, Heizungsleitungen).

Grundstück

Grundstücksgröße beträgt 788 m², nahezu rechteckiger Zuschnitt mit einer Breite von etwa 27 m und einer Tiefenausdehnung von ca. 30 m. Das Grundstück fällt von Nordwest nach Südost um ca. 5 m ab (Hanglage). Erschließung über eine Wohnstraße, Bewuchs mit Rasen, Gehölzen und Koniferen. Außenanlagen umfassen befestigte Wege, Terrassenfläche mit Überdachung, Einfriedung durch Hecken und Sichtschutz, Hangbefestigungen teils aus Beton/Steinen/Holz.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt vollständig vermietet. Sondernutzungsrechte für Garagen/Stellplätze sind nicht explizit einem Anteil zugewiesen.

• Dach: Pfettendach, Tonziegel, Zwischensparrendämmung im Dachgeschoss

• Heizung & Warmwasser: Gaszentralheizung (ca. 2003), zentrale Warmwasserbereitung, überwiegend Stahlgliederheizkörper, teils Kompaktheizkörper im DG

• Elektroinstallation: üblicher Standard des Baujahrs, keine FI-Schutzschalter

• Böden: Wohnungen teils Laminat, teils Fliesen, PVC, Hausflur Kunststein

• Fenster: überwiegend PVC, 2-fach-Isolierglas, teils Holzverbundfenster

• Sanitärausstattung: Bäder mit Badewanne oder Dusche, Waschbecken, Waschmaschinenanschluss, separate WCs mit Stand- oder Wand-WC, jeweils teilweise raumhoch gefliest

Das Objekt liegt in Albstadt, Ortsteil Onstmettingen (Einwohner ca. 5.012, Gesamteinwohner Albstadt ca. 47.164, Zollernalbkreis, Baden-Württemberg).

Das Wohnumfeld wird geprägt von Ein- und Zweifamilienhäusern. Das Haus befindet sich in Ortsrandlage, direkt an einer ruhigen Wohnstraße mit mäßigem Verkehrsaufkommen. In der Nähe befinden sich Friedhof (ca. 120 m), Naherholungsflächen, ein Discounter, Bäcker, Bushaltestelle (je ca. 500–750 m). Grundschule, Kita und Arzt sind fußläufig erreichbar. Bahnanschluss besteht im Stadtteil.