Zwangsversteigerung Resthofanlage mit Einfamilienhaus

Verkehrswert: 548.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein mit einem Resthof bebautes Wohnbauland mit Nebengebäuden und einer landwirtschaftlichen Grünlandfläche.

Besichtigung

Das Objekt wurde im Rahmen einer Außenbesichtigung sowie einer nur eingeschränkt möglichen Innenbesichtigung in den zugänglichen Bereichen aufgenommen. Das Wohnhaus konnte nicht von innen besichtigt werden, die Nebengebäude wurden lediglich im Erdgeschoss begangen. Die Bewertung basiert daher teils auf Unterlagen und Plänen sowie auf den Feststellungen während der Begehung.

Gebäude

Das Hauptgebäude ist ein Einfamilienhaus in Fachwerkkonstruktion, nach Annahme etwa um/vor 1900 errichtet. Eine umfassende Modernisierung, unter anderem Dach, Fenster, Haustür, Dacheindeckung und technische Ausstattungen, erfolgte laut Angabe 2018. Das Gebäude ist nicht unterkellert, das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut. Das Haus erstreckt sich über Erdgeschoss und Obergeschoss und weist etwa 256 m² Wohnfläche auf. Die Raumaufteilung sieht im EG unter anderem Flur, Schlafzimmer, Küche, Bad, Abstellräume und mehrere Wohnräume vor; das OG ist als Wohnfläche ausgewiesen, das DG bleibt unbeheizt und ohne Ausbau.

Die Fassade besteht im EG aus Sichtmauerwerk, die oberen Geschosse zeigen typische Holzfachwerkkonstruktionen mit geputzten Gefachen. Die Fenster sind isolierverglaste Kunststoffelemente (2018 erneuert), die Haustür ist zeitgemäß. Das Dach ist als Satteldach mit Falzziegeldeckung ausgebildet (2018 modernisiert, Dachdämmung mittel).

Das Gebäude besitzt einen altersgemischten Instandhaltungszustand: Während im Bereich Dach, Fenster, Türen und Heizung/Sanitär zeitgemäße Modernisierung vorliegt, bestehen an anderen Bauteilen (Fassade/Gefache, Flachdach Eingangsbereich) erkennbare Instandhaltungs- bzw. Sanierungsbedarfe. Die Grundrissgestaltung ist baujahrtypisch, teilweise modernisiert. Die Belichtung und Besonnung sind üblich und ausreichend.

Nutzung bisher Wohnnutzung, Lage und Zuschnitt sprechen für weitere Wohnnutzung, wobei gewerbliche (Pension/Reitstall) und landwirtschaftliche Nutzung in der Vergangenheit stattfanden. Derzeit ist eine Nutzung nicht eindeutig feststellbar.

Weitere Gebäude

Neben dem Wohngebäude gibt es sieben Nebengebäude, überwiegend um/vor 1900 errichtet, aus Fachwerk und teils massiv, meist als ehemalige Stallungen, Geräte- und Lagerstätten sowie Pferdeställe und Pferdeboxen genutzt. Eines der Nebengebäude stammt aus ca. 1965. Sie weisen in der Regel keinen oder nur sehr einfachen Ausbaustandard auf.

Auch diese Gebäude verteilen sich auf Erdgeschoss, teils Ober- und Dachgeschoss, wobei die oberen Geschosse oft nicht begehbar waren. Dächer sind einfach gedeckt (Ziegel, Faserzement-/Wellplatten), Fenster einfach verglast, Ausstattungen schlicht und bauzeittypisch. Einzelne Bereiche enthalten Pferdeboxen (20 Stück, altersgemindert). Die Nebengebäude sind baulich einfach, mit deutlichem Instandhaltungsstau und nur baujahrtypischer Belichtung und Ausstattung.

Grundstück

Das Grundstück umfasst ca. 7.460 m² und gliedert sich in einen innerörtlichen, als Wohnbauland ausgewiesenen Teil (1.826 m²) mit der Hofstelle und einen westlichen Bereich mit ca. 5.634 m² Grünland im Außenbereich. Es liegt höhengleich zur Straße mit langgestrecktem, unregelmäßigem Zuschnitt. Der Hofbereich ist befestigt und mit Zu- und Auffahrten, Einfriedungen und einfachen Garten-/Rasenflächen versehen, zeigt aber starken Pflege- und Instandhaltungsrückstand. Im westlichen, landwirtschaftlichen Bereich befinden sich mehrere Pferdeausläufe und Unterstände. Es bestehen Einschränkungen hinsichtlich der Genehmigung der baulichen Anlagen im Außenbereich.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt augenscheinlich nicht genutzt, der Status der Wohnnutzung ist unklar und weder Mieterträge noch Pachtverhältnisse waren festzustellen. Die Nebengebäude und Außenbereiche standen leer.

Grafhorst, Landkreis Helmstedt, Niedersachsen, etwa 1.100 Einwohner.

Das Objekt liegt nordwestlich im Ort, im Übergangsbereich zwischen dörflicher/wohnwirtschaftlicher Bebauung und landwirtschaftlicher Fläche. Die Nachbarschaft besteht aus weiteren Resthöfen, Wohngebäuden ähnlicher Bauart und landwirtschaftlichen Flächen. Die Erschließung erfolgt über eine nicht stark befahrene Straße mit Wendehammer. Es bestehen keine signifikanten Beeinträchtigungen durch Gewerbe, Verkehr oder bekannte Altlasten. Die Wohnlage kann als mittlere bis bessere Lage im Landkreis Helmstedt eingestuft werden. Ein Gewerbelärm, Naturschutzgebiet o.ä. wurde im Gutachten nicht genannt.

Versorgungseinrichtungen, wie Supermärkte, Ärzte oder Schule, sind im Ort selbst nur eingeschränkt oder nicht vorhanden und werden überwiegend in der nahegelegenen Ortschaft Velpke (ca. 4 km) genutzt. Busverbindungen gibt es, jedoch nur eingeschränkt. Bahnanschluss besteht erst in Wolfsburg, ca. 13 km entfernt. Die Autobahn A2 ist etwa 22 km entfernt.

Sparkasse Hildesheim Goslar Peine, Rathausstraße 21-23, 31134 Hildesheim, zu OE 8260022 / KD 1224149057, Tel.: 05121 871-4559, Ansprechpartner: Frau Borchers