Zwangsversteigerung Einfamilienhaus und Gartengrundstück

Lfd. Nr. 1: nicht freistehendes Einfamilienwohnhaus, Bj. ca.1920, Wfl. ca. 89 qm; Verkehrswert: 65.000,00 €

Lfd. Nr. 2 : Gartengrundstück ohne Anschluss an öffentliche Straße, Zugang über Grundstück Flst. 673/1, bebaut mit einem Schuppen und 2 überalterten Gewächshäusern; Verkehrswert: 26.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein nicht freistehendes Einfamilienhaus auf dem Flurstück 673/1 mit separatem Gartengrundstück.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 04.07.2025 besichtigt. Das Einfamilienhaus konnte innen und außen begutachtet werden, der Schuppen auf dem Gartengrundstück war nicht zugänglich; dessen Zustand wurde nur anhand der äußeren Ansicht eingeschätzt.

Gebäude (Einfamilienhaus, Flst. 673/1)

Das Gebäude ist ein nicht freistehendes Einfamilienhaus mit Unterkellerung, Erdgeschoss, ausgebautem Dachgeschoss sowie einem nicht ausgebauten Dachspitz, der über eine Einschubtreppe zugänglich ist. Das Ursprungsbaujahr ist unbekannt, der Bau wird jedoch auf etwa 1920 geschätzt. Das fiktive Baujahr nach Anpassungen beträgt 1970. Die Bruttogrundfläche beträgt ca. 167 m², die Wohnfläche ca. 89 m². Der Grundriss ist traditionell mit Küche, mehreren Zimmern, und im Anbau einer ehemaligen Außentür und eigenem Zugang.

Im Jahr 2003 wurde eine Ölzentralheizung eingebaut. Das Einfamilienwohnhaus entspricht nur eingeschränkt den Anforderungen an zeitgemäßes Wohnen. Die Aufteilung ist bedingt funktional. Die wohnlich nutzbaren Räume sind natürlich belichtet und belüftet. Im Untergeschoss beträgt die lichte Raumhöhe ca. 1,83 m, teilweise nur 1,68 m.

Der Zustand ist als unterdurchschnittlich zu bewerten. Es sind zahlreiche Instandhaltungsrückstände und Baumängel feststellbar, insbesondere Feuchte-, Putz- und Dachschäden sowie veraltete Elektroinstallation. Das Haus hat keinen Pkw-Stellplatz; das Grundstück ist mit ca. 88 m² sehr klein und nahezu vollständig überbaut. Es besteht eine geringe Abstellfläche im Vorgarten. Die Bausubstanz ist funktional, entspricht aber nicht mehr zeitgemäßen Wohnvorstellungen.

Weitere Gebäude (Schuppen und Gewächshäuser, Flst. 673/5)

Das Gartengrundstück ist mit einem Schuppen in Holzbauweise, einer überdachten Terrasse und zwei alten Gewächshäusern bebaut. Der Schuppen ist mit einem Tonziegeldach versehen, die Überdachung der Terrasse besteht aus einer Holzkonstruktion mit Acrylglas. Die Gewächshäuser sind stark überaltert und wertlos. Die Holzkonstruktion der Terrassenüberdachung ist aufgrund Schädlingsbefall teilweise nicht mehr tragfähig. Das Grundstück umfasst etwa 928 m² und ist als Gartenland mit Wiese, Obstbäumen und Sträuchern ausgestaltet. Es gibt keine eigene Zuwegung zur Straße, der Zugang ist nur über das Flurstück 673/1 möglich. Der Schuppen konnte nicht von innen beurteilt werden.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Einfamilienwohnhaus leerstehend und das Gartengrundstück ungenutzt.

• Satteldach aus Nadelholz (Pfettendach) mit Tonziegeldeckung, Dachspitz nicht ausgebaut

• Ölzentralheizung (Baujahr 2003) mit zentraler Warmwasserbereitung, Öltanks (3 x ca. 1000 Liter)

• Standard-Elektroinstallation, vermutlich aus den 1970ern, kein FI-Schalter, ein Stromzähler

• Bodenbeläge: Untergeschoss Fliesen, Erdgeschoss Fliesen/Holzdielen/PVC, Dachgeschoss Textilbelag/Linoleum

• Fenster überwiegend Holzverbund, teils isolierverglast (1980), mit Holzklappläden

• Sanitärausstattung: EG mit Dusche und Waschbecken, separates WC, kein Handwaschbecken

Balingen, Ortsteil Endingen (ca. 2.373 Einwohner, Zollernalbkreis, Baden-Württemberg)

Das Objekt liegt im südlichen Ortsrandbereich von Endingen in einem überwiegend durch Ein- und Zweifamilienhäuser geprägten Wohngebiet. Nordwestlich verläuft ca. 50 m entfernt die B 27, ohne relevante Lärmbelastung für das Wohnhaus laut offizieller Kartierung. Die Nachbarbebauung besteht ebenfalls aus Wohnhäusern mit kleineren Gärten. Die Lehrstraße ist eine ruhige Ortserschließungsstraße mit geringem Verkehrsaufkommen. Das unmittelbare Umfeld ist vergleichsweise grün und bietet gute Naherholungsmöglichkeiten. Das Gartengrundstück liegt hinter dem Haus, ohne eigenen Straßenzugang, und ist nur über einen schmalen Weg am Haus erreichbar. Keine Hinweise auf Naturschutzgebiete oder Biotope.

Eine Kita mit Kleinkindbetreuung und eine Grundschule sind vor Ort. Die ärztliche und zahnärztliche Versorgung ist vorhanden. Eine Apotheke ist am Ort. Einkaufsmöglichkeiten sind nur eingeschränkt bei einer Bäckerei möglich. Einkaufsmöglichkeiten über den täglichen Bedarf hinaus sind im nahe gelegenen Gewerbegebiet der Stadt Balingen in einer Entfernung von ca. 1,2 km möglich.