Zwangsversteigerung Wohnhaus & Wohn- und Geschäftshaus

Verkehrswert €: 640.000,00

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohnhaus und Wohn- und Geschäftshaus, Carport sowie Garagenanbau.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 15.11.2024 im Rahmen einer Innen- und Außenbesichtigung begutachtet.

Gebäude: Wohnhaus ("Altbau")

Das zweigeschossige, vollunterkellerte Wohnhaus wurde 1957 erbaut; für die Bewertung wurde ein modifiziertes Baujahr (Modernisierungsgrad) 1968 herangezogen. Die Wohnfläche beträgt ca. 162 m², die Bruttogrundfläche rund 436 m². Die Modernisierung umfasst teilweise Fenster, Leitungen, Heizung und Innenausbau, was zu einer fiktiven Verjüngung um ca. 11 Jahre führt. Das Außenmauerwerk ist einschalig ohne Dämmung. Die Obergeschosse verfügen über jeweils eine 2-3 Zimmerwohnung mit Küche, Bad und Balkon. Das Dachgeschoss ist als Speicherraum ausgeführt, im Erdgeschoss ist ein Balkon, im Obergeschoss eine weitere Wohnung mit ähnlicher Aufteilung. Es bestehen Schäden an der Balkonplatte, die Ausstattung der Sanitärbereiche ist älter, die Besonnung und Belichtung gelten als gut bis ausreichend. Der Gesamtzustand ist befriedigend, mit geringem Unterhaltungsstau und Renovierungsbedarf.

Gebäude: Wohn- und Geschäftshaus ("Neubau")

Das Gebäude ist ein zweigeschossiges, vollunterkellertes Wohn- und Geschäftshaus aus dem Jahr 1988, womöglich um 1995 modifiziert. Die Wohnfläche beträgt ca. 254 m². Die Gesamtbruttogrundfläche beträgt ca. 652 m². Die Außenansicht ist überwiegend verputzt und gestrichen, die Rückseite ist unverputzt. Die Konstruktion ist in Massivbauweise ausgeführt, mit Betonfundamenten, einschaligem Porotonmauerwerk (30 cm), Stahlbetondecken, Holzpfettendach (Satteldach) mit Tondachziegeln und kupfernen Fallrohren.

Im Kellergeschoss befinden sich Abstell- und Heizungsräume, das Erdgeschoss enthält eine größere Fläche, aktuell als Wohnung genutzt (früher Praxisräume), das Obergeschoss eine Wohnung mit rund 126 m² (inklusive Balkonflächen). Das Dachgeschoss dient als Speicher. Die Belichtung und Besonnung ist gut, insbesondere im Obergeschoss. Es besteht ein leichter Unterhaltungsstau und moderater Renovierungsbedarf; die Rückseite ist unvollständig verputzt. Als besondere Einrichtungen ist eine Photovoltaik/Solaranlage genannt, deren genaue Zuordnung jedoch nicht klar ist.

Weitere Gebäude

Ein eingeschossiger, massiver Garagenanbau (Baujahr 1988, modifiziert 1995) mit Funktionsraum und seitlichem Zugang befindet sich auf dem Grundstück. Die Bruttogrundfläche beträgt ca. 75 m², die Nutzfläche ca. 64 m² (davon ca. 24 m² Funktionsraum). Das Dach ist als Giebeldach mit Ziegeldeckung ausgeführt.

Carports sind als Nebengebäude Bestandteil der Außenanlagen.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt teilweise eigengenutzt und teilweise vermietet.

• Sattel- und Giebeldächer mit Tondachziegeldeckung, Dachrinnen/Fallrohre aus Kupfer

• Zentralheizung mit Holzpellets, Flachheizkörper mit Thermostatventilen, gemeinsame Heizungsanlage, zentral geregelte Warmwasserversorgung

• Elektroinstallation durchschnittlich bis einfach, teilweise erneuert

• Fenster: Isolierverglasung (teils Holz, teils Kunststoff, teils bodentief), Kunststoffrollläden, innere und äußere Fensterbänke aus Naturstein

• Bodenbeläge: schwimmender Estrich, überwiegend Fliesen, teils Laminat, teils Teppichboden

• Sanitärausstattung im "Neubau": Dusche/WC/Waschbecken (EG), Eckwanne/Dusche/Doppelwaschtisch/WC (OG)

• Sanitärausstattung im "Altbau": Wanne/Dusche/Stand-WC/Waschbecken, farbige Sanitärobjekte, ältere Ausstattung

Rosenberg, ca. 2.700 Einwohner, Neckar-Odenwald-Kreis, Baden-Württemberg.

Das Objekt liegt im Ortskern an einer voll ausgebauten Wohnstraße mit mäßigem Verkehr und guter innerörtlicher Lage (ca. 500 m zum Gemeindezentrum). Die Nachbarschaft ist überwiegend durch Wohnbebauung geprägt, mit vereinzelten gewerblichen Nutzungen.

Schulen, Kindergärten, ärztliche Versorgung und Einkaufsmöglichkeiten befinden sich im nahen Umfeld. Die überregionale Anbindung erfolgt über die B 292 und die A 81 (Osterburken und Ahorn), Bahnhof im Ort; Flughäfen Stuttgart und Frankfurt in ca. 100-150 km Entfernung. Öffentliche Verkehrsmittel sind vorhanden.

Grote Anwaltskanzlei, Gabelsbergerstr. 1a, 59069 Hamm, GZ.: 410.2289.8, RA. Wolf, Tel.: 02385 / 772690