Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus

Verkehrswert: 290.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Zweifamilienhaus mit separaten Eingängen.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 09.10.2024 besichtigt. Es wurden die Wohneinheit im Erdgeschoss, der Heizungsraum im Untergeschoss sowie die Außenanlagen vollständig in Augenschein genommen. Die Wohneinheit im Dachgeschoss konnte nicht besichtigt werden, sodass die Bewertung hierfür auf den vorliegenden Unterlagen basierte.

Gebäude

Das Zweifamilienhaus wurde um 1927 in Massivbauweise errichtet, 1957 erweitert und in den Jahren 2017 und 2018 kernsaniert. Es besteht aus

• Untergeschoss,

• Erdgeschoss und

• ausgebautem Dachgeschoss.

Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 154 m², davon rund 72 m² im Erdgeschoss und etwa 82 m² im Dachgeschoss; außerdem gibt es ca. 39 m² Nutzfläche im Untergeschoss. Das Dach ist als Sattel-/Mansardendach mit Ziegeldeckung und Dämmung ausgeführt. Die Fassade ist verputzt und wärmegedämmt. Das Objekt weist einen separaten Zugang für jede Wohneinheit auf.

Modernisierungen umfassten 2017/2018 unter anderem neue Fenster, Fassadendämmung, Dacherneuerung mit Gauben, Innenausbau, neue Heizungsanlage (Holzpellet-Heizung) und Isolierung. Der Grundriss ist in beiden Wohneinheiten klar strukturiert;

• im EG gibt es vier Zimmer, Flur, Badezimmer, Küche und Terrasse,

• im DG fünf Zimmer, Flur, Bad, Küche und eine separate Terrasse.

Die Wohnräume sind mit viel Tageslicht versorgt. Das Gebäude ist nicht denkmalgeschützt. Im UG und EG besteht ein Baumangelfolgeschaden durch Feuchtigkeit, für dessen Behebung ca. 35.000 € geschätzt werden; außerdem sind Restfertigstellungskosten in Höhe von 5.000 € berücksichtigt (u.a. Terrasse, Zuwegungen). Die Gesamtanlage befindet sich in mäßigem Bauzustand. Außenanlagen bestehen aus befestigten Wegen, zwei Terrassen, einer Holzhütte und teilweiser starker Hanglage, keine eigenen Stellplätze.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das gesamte Objekt eigengenutzt.

• Sattel-/Mansardendach, Ziegeldeckung, gedämmt

• Holzpellet-Zentralheizung (Baujahr 2017), zentrale Warmwasserversorgung

• Dreifach verglaste Kunststofffenster

• Zeitgemäße Elektroinstallation

• Bodenbeläge: Laminat und Fliesen

• Sanitärausstattung durchschnittlicher Standard (Bäder in jeder Wohnung)

Bühlertal, Ortsteil Büchelbach, ca. 6.850 Einwohner, Landkreis Rastatt, Baden-Württemberg.

Das Objekt liegt in einem Wohngebiet an der Feldbergstraße; offen bebaut, überwiegend Ein- und Zweifamilienhäuser, ein- bis zweigeschossig. Die Umgebung ist stark durchgrünt und das Grundstück liegt abschüssig. Es bestehen keine eigenen Stellplätze und die Parkplatzsituation im öffentlichen Raum ist leicht angespannt. Beeinträchtigungen oder Immissionen lagen zum Besichtigungszeitpunkt nicht vor. Es handelt sich um eine durchschnittliche Wohnlage.

Die Nähe zum Zentrum von Bühlertal (ca. 1,5 km) sorgt für kurze Wege zu Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs; für größere Einkäufe ist Bühl (5 km) gut erreichbar. Grund-, Real- und Hauptschule befinden sich am Ort, ebenso mehrere Buslinien (nächste Haltestelle ca. 200 m). Der nächste Regionalbahnhof ist 8 km entfernt. Autobahnanschluss (A5) in ca. 40 km, Bundesstraße (B500) in 5,5 km, Flughafen Karlsruhe/Baden-Baden ca. 20 km.

Das Grundstück ist nach Südosten hin stark ansteigend und hat einen unregelmäßigen Zuschnitt, mit einer Straßenfront von ca. 33 m und einer Tiefe von ca. 17 m. Die Erschließung erfolgt über eine öffentliche, asphaltierte Straße ohne Gehweg. Bewuchs und spezielle Topografie sind auf Hanglage und einige Grünflächen beschränkt. Es handelt sich um baureifes Land ohne bekannte Altlasten oder Baulasten. Keine Denkmaleigenschaft. Es besteht eine geringe Hochwassergefährdung und eine starke Starkregengefährdung.