Zwangsversteigerung Einfamilienhaus und Doppelgarage

Verkehrswert: 460.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Doppelgarage.

Besichtigung

Das Objekt wurde ausschließlich von außen besichtigt. Die Bewertung des Innenzustands und der Innenausstattung basiert auf den Bauunterlagen und baujahrestypischen Annahmen.

Gebäude

Das Einfamilienhaus wurde ca. 1994 in massiver Bauweise errichtet und ist vollständig unterkellert. Die Wohnfläche beträgt insgesamt ca. 199 m², aufgeteilt auf die Hauptwohnung mit etwa 154 m² und die Einliegerwohnung mit ca. 45 m² im Untergeschoss.

Die Raumaufteilung umfasst das Untergeschoss mit Technikraum und Abstellraum, die Einliegerwohnung mit Wohnzimmer (Durchgangszimmer zu Schlafzimmer und Bad), im Erdgeschoss Wohn- und Essbereiche, Küche, WC, Hauswirtschaftsraum und Terrasse, sowie im Dachgeschoss Schlafräume und Bad.

Aus dem Baujahr sowie wenigen Umbauten (u.a. Garagenerweiterung 2018) ergibt sich ein baujahrestypischer Zustand ohne bekannten Modernisierungsstau. Nach Plan sind alle Wohnräume direkt belichtet, innenliegende Räume gibt es nicht. In der Einliegerwohnung im Untergeschoss ist das Wohnzimmer Durchgangszimmer für Schlafzimmer und Bad. Der Zugang zum Haupteingang ist sehr steil. Die Terrasse liegt auf dem Garagendach und ist Richtung Südosten ausgerichtet, was eine gute Besonnung ermöglicht. Das Gebäude wird als normal gut belichtet und belüftbar beschrieben. Der Zugang ist aufgrund der Hanglage sehr steil und nicht barrierefrei. Der Grundriss gilt als gut nutzbar und zeitgemäß.

Angebaut ist eine Doppelgarage mit Flachdach, ca. 53 m² Bruttogrundfläche, errichtet um 2018 mit elektrischem Sektionaltor. An der Gebäuderückseite befindet sich ein kleiner Schuppenanbau. Die Zufahrt und Außenflächen sind befestigt, der Garten ist mit Rasen, Sträuchern und Hangbefestigungen angelegt. Die Anlage machte einen gepflegten Eindruck.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Nutzung nicht eindeutig bekannt, jedoch spricht alles für eine Eigennutzung; das Objekt wirkte äußerlich durchgehend genutzt.

• Dachform: Krüppelwalmdach mit Ziegel- bzw. Betondachsteindeckung

• Heizung & Warmwasser: Zentralheizung, nähere Details nicht feststellbar

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, überwiegend mit Rollläden

• Elektroinstallation: baujahrestypischer Standard (moderne Unterverteilung, zeitgemäße Zahl Steckdosen und Lichtauslässe)

• Böden: aus den Unterlagen, baujahrestypisch (z.B. Fliesen, Laminat, Teppich)

• Sanitärausstattung: 1 Bad, Gäste-WC gemäß Bauunterlagen, vermutlich raumhoch gefliest, baujahrestypische Ausstattung

Forbach (Ortsteil Bermersbach), ca. 4.600 Einwohner (Bermersbach ca. 780 Einwohner), Landkreis Rastatt, Baden-Württemberg.

Das Objekt liegt im westlichen Siedlungsbereich von Bermersbach am Ortsrand in einem kleinen Neubaugebiet der 1990er Jahre, an einer steilen Nordosthanglage. Die Bebauung der Nachbarschaft besteht überwiegend aus Ein- und Zweifamilienhäusern ähnlichen Baujahrs. Die Straße „Im Wiesengrund“ ist eine ruhige Anliegerstraße (Sackgasse) mit einseitigem Gehweg und wenig Verkehr. Beeinträchtigungen gibt es durch gelegentlichen Geräuschpegel der nahegelegenen, bei Motorradfahrern beliebten Landstraße an Sommerwochenenden. Im Übrigen ist die Lage ruhig ohne festgestellte Immissionen.

Kindergarten vor Ort, Einkaufsmöglichkeiten sowie Schulen und Ärzte sind im Hauptort Forbach (ca. 2,5 km Entfernung) erreichbar. Die nächste Bushaltestelle ist ca. 500 m entfernt, Stadtbahnhaltestelle im Hauptort ca. 2,7 km. Weitere Anbindung besteht Richtung Rastatt, Baden-Baden und Karlsruhe (ICE-Anschluss) sowie zum regionalen Flughafen.

Das Grundstück ist trapezförmig, ca. 44 m Straßenfront, steil nach Nordosten abfallend, gärtnerisch angelegt (Rasen, Sträucher). Der Baugrund gilt als ortsüblich tragfähig, Altlasten sind keine bekannt.

RA Ramp, Tel: 06131 6260888