Zwangsversteigerung 4-Zimmer-Wohnung

Verkehrswert: 230.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine 4-Zimmer-Wohnung mit Keller und Abstellraum im Dachgeschoss, in einem Mehrfamilienhaus (Wagnerstraße 17).

Besichtigung

Das Objekt wurde am 29.10.2024 im Außen- und Innenbereich besichtigt. Grundlage der Bewertung waren auch Unterlagen wie Pläne, Teilungserklärung und Energieausweis.

Wohnung

Die Wohnung befindet sich im 4. Obergeschoss eines fünfgeschossigen Mehrfamilienhauses ohne Aufzug und verfügt laut Teilungserklärung über eine Wohnfläche von 78,8 m². Die Raumaufteilung umfasst Wohnzimmer, Essdiele, drei Schlafzimmer, Bad mit WC, Küche, Flur, Loggia/Balkon sowie ein Kellerabteil und einen zusätzlichen Abstellraum im Dachgeschoss. Die Belichtung der Räume ist durch die Ausrichtung nach Süden und Westen überwiegend gut, jedoch ist die Wohnung lärmbelastet durch die Wagnerstraße. Die Ausstattung ist einfach und größtenteils verbraucht. Modernisierungen (z.B. Böden, Bad) sind älteren Datums und der Zustand ist insgesamt modernisierungsbedürftig. In zwei Schlafzimmern wurde Schimmelpilzbefall beobachtet. Die Wohnung weist einen funktionalen Grundriss auf und die Wohnräume sind ausreichend groß dimensioniert.

Das Gebäude wurde ca. 1951 als Massivbau mit Satteldach errichtet und ist voll unterkellert. Die Fassade besitzt eine nachträglich aufgebrachte Wärmedämmung an der Westseite und das Dach wurde zwischen den Sparren nachgedämmt. Kunststofffenster mit Isolierverglasung sind verbaut. Die Beheizung erfolgt über eine Gaszentralheizung (Baujahr 1980). Es sind 40 Wohnungen im Gesamtgebäude vorhanden. Das Gemeinschaftseigentum ist dem Alter entsprechend, teilweise instand gehalten, es besteht mittelfristiger Modernisierungsbedarf an Haustechnik, Hausanschluss und Dach sowie energetischer Sanierung.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung vermietet, nähere Angaben lagen nicht vor.

• Heizung/Warmwasser: Gaszentralheizung (Baujahr 1980); Gliederheizkörper mit Thermostatventilen; Warmwasserbereitung dezentral über elektrischen Durchlauferhitzer

• Elektroinstallation: Hauptverteilung mit Schmelzsicherungen im Keller; Unterverteilung mit Kippsicherungen und FI-Schutzschalter in der Wohnung; Hausanschluss überwiegend älteren Standards

• Böden: Laminat, PVC, Fliesen (innen teilweise verbraucht)

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, überwiegend Einhanddrehkippbeschläge, Rollläden

• Sanitärausstattung: Badewanne, Waschtisch mit Einhandmischer, Stand-WC mit Druckspüler, Waschmaschinenanschluss im Bad

• Balkone/Loggien: Südloggia mit Stahlgeländer, Nordloggia (um 1977 nachträglich mit Schiebeelement verschlossen)

Das Objekt liegt in Ulm, Weststadt, ca. 127.000 Einwohner, Alb-Donau-Kreis, Baden-Württemberg.

Mikrolage und Wohnlage
Die Wohnung befindet sich in stadtnaher Lage ca. 1,5 km von der Innenstadt entfernt, in mittlerer Wohnlage mit unmittelbarer Anbindung an Bus und Straßenbahn (ca. 300 m). Lärmimmissionen von der Wagnerstraße sind spürbar, die Straße ist stark befahren. Die nachbarliche Bebauung besteht überwiegend aus mehrgeschossigen Wohnhäusern mit Mischnutzung.

Infrastruktur (Schulen, Ärzte, Einzelhandel, ÖPNV)
In der Nähe liegen diverse Schulen (Grundschule, Realschule, Gymnasium), Kindergärten, mehrere Einzelhandelsgeschäfte, Apotheke und medizinische Versorgungseinrichtungen sowie der Ulmer Hauptbahnhof. Die Anbindung durch Straßenbahn und Bus ist sehr gut, die Ulmer Innenstadt ist fußläufig wie auch per ÖPNV rasch erreichbar.