Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus und teilüberbautes Grundstück

Lfd. Nr. 1: vmtl. eigengenutztes Zweifamilienhaus aus dem Jahr ca. 1700 (Kulturdenkmal) - Verkehrswert: 166.000,00 €
Lfd. Nr. 2): teilüberbautes Grundstück aus dem Jahr 1906 - Verkehrswert: 1.400,00 €

Bei den Versteigerungsobjekten handelt es sich um ein Zweifamilienhaus auf dem Flurstück 81/11 nebst teilüberbautem Grundstück (Flurstück 81/12), das derzeit in wirtschaftlicher Einheit mit Flst. 81/11 genutzt wird.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 28.11.2025 ausschließlich von außen und vom Straßenraum aus besichtigt. Das Gutachten beruht mangels gewährtem Zutritt im Übrigen auf äußerer Inaugenscheinnahme, vorliegenden Unterlagen und Annahmen des Sachverständigen.

Gebäude

Das vorrangig zu versteigernde Objekt ist ein historisches, traufständiges gestelztes Quereinhaus in Fachwerkbauweise, errichtet um 1700 und als Kulturdenkmal gemäß § 2 DSchG Baden-Württemberg eingestuft. Das Gebäude ist äußerlich als zweigeschossiges Wohngebäude mit Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss erkennbar; ein Kellergeschoss ist nicht nachweisbar. Der Baukörper ist zweigeteilt. Der östliche Teil weist im Erdgeschoss eine wirtschaftlich geprägte, stallartige beziehungsweise lagerähnliche Nutzung auf; das Dachgeschoss ist dort erkennbar ausgebaut. Der westliche, größere Gebäudeteil zeigt im Erdgeschoss eine neuzeitlich veränderte Fassadengestaltung; im Dachgeschoss sind dort keine sicheren Ausbauanzeichen erkennbar.

Unterstellt werden zwei Wohneinheiten mit überwiegend einfachem Standard. Für die Flächenansätze wurden überschlägig rund 228 m² Bruttogrundfläche für den Teil mit ausgebautem Dachgeschoss und rund 285 m² Bruttogrundfläche für den Teil ohne gesicherten Dachgeschossausbau ermittelt. Konkrete Wohnflächenberechnungen liegen nicht vor. Die Raumstruktur wird als baujahres- und zweckbezogen angenommen: im Erdgeschoss teils lager- oder kellerähnliche Räume, teils zu Wohnzwecken ausgebaute Räume, im Obergeschoss Wohnräume, im Dachgeschoss Wohnräume sowie Speicherflächen. Belichtung, Belüftung und lichte Raumhöhen erscheinen augenscheinlich ausreichend.

Der Grundriss dürfte aufgrund Alter, Quereinhausstruktur und früherer Wirtschaftsbezüge nur eingeschränkt heutigen Wohnstandards entsprechen. Das Gebäude wurde im Laufe der Zeit in Teilbereichen modernisiert, insbesondere erkennbar an einzelnen Fenstern und Außentüren; belastbare Unterlagen zu umfassenden Umbauten oder Sanierungen liegen jedoch nicht vor. Der bauliche Zustand ist mäßig. Festgestellt wurden unter anderem schadhafte Fassadenbereiche mit Putzrissen und Putzablösungen, unfertige Fensterlaibungen und Anschlüsse sowie überholungsbedürftige Fenster und Türen, teils mit Glasbruch.

Zum Wertermittlungs-Stichtag war von Eigennutzung auszugehen.

weitere Gebäude

An das Hauptgebäude wurde nach den Bauakten in den 1880er Jahren ein Nebengebäude angebaut, das um 1906 zur Schlachterei mit Laden erweitert und umgebaut wurde. Dieser Anbau befindet sich teilweise auf dem Hauptgrundstück und teilweise auf dem separaten Kleingrundstück. Es handelt sich um einen Massivbau aus Ziegelmauerwerk mit teils Sandsteingewänden, teils scheiderechten Bögen und Pultdach. Die Grundfläche beträgt rund 21,3 m². Die derzeitige Nutzung wird als Lagerraum beschrieben. Auch hier besteht ein einfacher Zustand mit Fassadenschäden beziehungsweise Mauerwerksausbrüchen. Eine gesicherte Denkmaleigenschaft des Nebengebäudes ist nicht ausdrücklich nachgewiesen, jedoch naheliegend.

Zum Wertermittlungs-Stichtag war von Eigennutzung in wirtschaftlicher Einheit mit dem Hauptgrundstück auszugehen.

• Dachform und Dachdeckung: Satteldach am Wohnhaus mit Ziegeleindeckung; Pultdach am Nebengebäude mit Eindeckung

• Heizung und Warmwasser: Zentralheizung; Warmwasserbereitung über die Heizungsanlage; Wärmeübertragung nicht näher beschrieben

• Elektroinstallation: einfache Elektroinstallationen

• Fenster: überwiegend Holzfenster mit Isolierverglasung, teils Sprossenfenster, hofseitig Holzklappläden, teils Aufbaurollläden, teils Glasbausteinfenster, Dachflächenfenster; im Nebengebäude einfach verglaste Holzfenster

• Sanitärausstattung: einfache Sanitärinstallationen

• Böden: Steinbelag an der massiven Eingangstreppe; weitere Bodenbeläge in den Innenräumen nicht bekannt

Das Objekt liegt in Bad Liebenzell, Ortsteil Möttlingen, mit rund 9.301 Einwohnern in der Stadt Bad Liebenzell, im Landkreis Calw, Baden-Württemberg.

Die Grundstücke befinden sich im Ortskern in einem Mischgebiet. Die Umgebung ist überwiegend von Wohnhäusern, teils mit Ökonomieteilen, sowie kirchlichen und öffentlichen Nutzungen geprägt. Das Objekt liegt an einer voll ausgebauten asphaltierten Anliegerstraße ohne Gehwege. Von der nahegelegenen Landesstraße gehen Verkehrslärmimmissionen aus; die innerörtliche Lagequalität wird insgesamt als durchschnittlich bewertet.

Kindertagesstätte, Grundschule und ein Gasthaus sind im Ort vorhanden. Eine Bushaltestelle mit Verbindungen nach Bad Liebenzell, Calw, Hirsau und Weil der Stadt liegt in kurzer Entfernung. Weiterführende Schulen, ärztliche Versorgung, umfangreichere Einkaufsmöglichkeiten und weitere Freizeitangebote befinden sich vor allem in den umliegenden Gemeinden sowie in der Kernstadt.

Das Hauptgrundstück mit 286 m² weist eine mäßige Hanglage und eine unregelmäßige Grundstücksform auf; die Straßenfront beträgt etwa 19 m, die mittlere Tiefe etwa 16 m. Es ist mit dem Wohngebäude und einem Teil des Nebengebäudes bebaut, teilweise hofseitig befestigt und in Grenzbebauung ausgeführt. Das Kleingrundstück mit 13 m² liegt ebenfalls in mäßiger Hanglage, ist rechteckig zugeschnitten, besitzt einen eigenen Zugang vom öffentlichen Straßenraum und wird dreiseitig vom Hauptgrundstück umschlossen.