Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus und Doppelcarport

Verkehrswert 495.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein vollunterkellertes eingeschossiges Zweifamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und Doppelcarport. Das Wohnhaus bietet eine 4,5-Zimmer-Wohnung mit Terrasse und Balkon im Erdgeschoss (ca. 105 m²) und eine 2-Zimmer-Wohnung mit zwei Balkonen im Dachgeschoss (ca. 85 m²).

Besichtigung

Das Objekt wurde durch eine Außenbesichtigung und eine teilweise Innenbesichtigung (nur Erdgeschosswohnung) bewertet. Die Dachgeschosswohnung und der Keller konnten nicht betreten werden; die Bewertung basiert hier auf Unterlagen und Annahmen.

Gebäude

Das Wohnhaus wurde 1978 errichtet, das Dachgeschoss 1983/84 zu Wohnzwecken ausgebaut. Es handelt sich um ein eingeschossiges, vollständig unterkellertes Gebäude mit ausgebautem Satteldach. Die Bruttogrundfläche beträgt ca. 468 m², die Wohnfläche liegt bei ca. 190 m² (Erdgeschoss ca. 105 m², Dachgeschoss ca. 85 m²). Die Architektur ist typisch für die 1970er Jahre: Putzfassade, Balkone/Terrasse, ziergärtnerisch angelegter Garten und ein Metallzaun auf Mauersockel als Einfriedung.

Im Erdgeschoss befindet sich eine 4,5-Zimmer-Wohnung mit Bad, Wohnküche, Terrasse und Balkon. Das Dachgeschoss enthält eine 2-Zimmer-Wohnung mit offenem Küchenbereich, Bad und zwei Balkonen. Der energetische Zustand ist unterdurchschnittlich:.

Die Fassade und das Dach sind weitgehend im altbauüblichen Zustand, mit sichtbaren Abnutzungsspuren. Die Balkonplatte (Westfassade) zeigt Betonschäden, das Geländer ist beschädigt. Das Bad im Erdgeschoss entspricht dem Originalzustand. Der Mieter bemängelte Kellerfeuchtigkeit und Ungezieferbefall. Die Fenster sind Holzisolierglasfenster aus der Bauzeit. Außenanlagen und Garten sind überaltert und tlw. ungepflegt. Eine Doppelcarportanlage in Stahlholzkonstruktion mit Satteldach wurde 1996 errichtet und ist mit Betonverbundsteinpflaster belegt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt wohnwirtschaftlich genutzt. Das Erdgeschoss dürfte vermietet sein (laut Gutachten Hinweise auf Mieter), das Dachgeschoss ebenfalls vermietet, genaue Einzelheiten zu den Mietverhältnissen werden nicht genannt.

Kappel-Grafenhausen, Ortsteil Kappel (ca. 5.246 Einwohner, Ortenaukreis, Baden-Württemberg).

Das Eckgrundstück liegt am nördlichen Rand eines Bestandswohngebiets aus den 1970er-1990er Jahren, nahe dem östlichen Ortsrand und in unmittelbarer Nähe zum landwirtschaftlichen Außenbereich, an einer ruhigen Wohnanliegerstraße. Die Umgebung ist geprägt durch Ein- und Zweifamilienhäuser mit Hausgärten. Keine wesentlichen Lärm- oder Umweltbeeinträchtigungen, gute Belichtung, sehr gute Wohnlage im Mikrolagenvergleich.

Die Taubergießen-Grund- und Hauptschule ist ca. 1,5 km sowie der katholische Kindergarten ca. 900 m entfernt, jeweils fußläufig erreichbar. Weitere weiterführende Schulen finden sich in Ettenheim (Realschule, Gymnasium). Einkaufsmöglichkeiten und ärztliche Versorgung sind im Ort und in der nahen Umgebung gegeben; der Ort ist an Busverbindungen angebunden. Der Europa-Park liegt etwa 6 km entfernt.

Das annähernd parallelogrammförmige Grundstück ist ca. 21 m breit (Straßenseite) und im Mittel 32 m lang, im Eckbereich abgerundet. Es ist eben und voll erschlossen, ein ziergärtnerisch angelegter Garten umgibt das Haus, befestigte Wege, Einfriedung mit Metallzaun, Doppelcarport auf separater Betonfläche. Grundstücksgröße: 694 m².